🏗️ Déficit Foncier

Définition

Ce simulateur chiffre le déficit foncier créé par des charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'amélioration, taxe foncière) supérieures aux loyers perçus en location nue. Il applique les règles d'imputation sur le revenu global (plafond de 10 700 € par an, doublé à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027) et le report de l'excédent sur les revenus fonciers futurs.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels bruts, la liste des charges déductibles ventilées (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, travaux d'amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le résultat foncier net, identifie le déficit imputable sur le revenu global (dans la limite du plafond) et l'excédent reportable sur 10 ans. Il chiffre l'économie fiscale immédiate et le report sur les années suivantes.

Déficit imputable sur revenu global = min(Déficit foncier hors intérêts d'emprunt, les loyers s'imputant d'abord sur les intérêts ; 10 700 € + dépenses de rénovation énergétique, dans la limite de 21 400 €) — Excédent reportable 10 ans. Cette imputation n'économise que l'impôt sur le revenu ; le déficit reporté économise l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %) des revenus fonciers futurs.

Pour qui

• Propriétaires bailleurs en régime réel qui envisagent des travaux
• Investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité immobilière
• CGP et conseillers accompagnant des clients sur l'optimisation fiscale

Avantages

• Chiffre le déficit foncier et distingue la part imputable sur le revenu global et la part reportable sur les revenus fonciers futurs
• Applique le plafond de 10 700 € (augmenté du montant des dépenses de rénovation énergétique 2023-2027, jusqu'à 21 400 €) et le report sur 10 ans de l'excédent
• Distingue correctement les travaux déductibles (amélioration) et non déductibles (construction), alertant sur les risques de requalification
• Permet de tester l'impact d'un décalage de travaux entre deux années pour optimiser la TMI et l'imputation

Inconvénients

• La qualification des travaux peut être contestée par l'administration — le simulateur applique la qualification saisie sans la vérifier
• L'engagement de conservation 3 ans après imputation contraint le projet patrimonial — non modélisé en coût d'opportunité si l'arbitrage d'une vente anticipée devient pertinent
• Le report sur 10 ans ne s'applique qu'aux revenus fonciers : un basculement du bailleur en micro-foncier les années suivantes fait perdre le report
• Le déficit imputé sur le revenu global n'économise que l'impôt sur le revenu : les prélèvements sociaux (17,2 %) ne portent que sur les revenus fonciers, seul le déficit reporté les réduit

Points de vigilance

• Seul le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global — les intérêts d'emprunt créent un déficit reportable uniquement sur les revenus fonciers futurs (10 ans max)
• Le plafond d'imputation est augmenté du montant des dépenses de rénovation énergétique, jusqu'à 21 400 €, pour les travaux (passage de passoire F/G à D ou mieux) entre 2023 et 2027 (prolongé par la loi de finances pour 2026) — dispositif temporaire
• Les travaux déductibles doivent être d'amélioration, pas de construction ou reconstruction — distinction souvent source d'erreurs et de redressements
• L'engagement de conserver le bien en location pendant 3 ans après l'année d'imputation du déficit est obligatoire — une revente ou un passage en résidence principale avant ce terme entraîne une reprise
• Le déficit foncier ne peut être créé que sous le régime réel d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier avec abattement 30 % ne permet aucun déficit

Échéances et seuils

• Imputation sur le revenu global : 10 700 € par an — Le déficit foncier (charges supérieures aux recettes) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Maintien de la location : 3 ans après imputation — Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de remise en cause.

Références légales

• Art. 156 I 3° CGI — Imputation du déficit foncier sur le revenu global
• Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
• Art. 156 II CGI — Report des déficits fonciers pendant 10 ans
• BOI-RFPI-BASE-30-20 — Doctrine fiscale sur les travaux déductibles
• Loi n°2022-1726 (LF 2023) — Doublement du plafond pour la rénovation énergétique

Glossaire

• Déficit foncier — Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• TMI (Tranche Marginale d'Imposition) — Taux de la tranche du barème de l'impôt sur le revenu où tombe le dernier euro de revenu du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) : c'est le taux qui s'applique à un revenu supplémentaire ou à une charge déductible.
• Prélèvements sociaux (PS) — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité dus sur les revenus du patrimoine et de placement : 18,6 % sur la plupart des revenus du capital, les plus-values mobilières et les actifs numériques, 17,2 % sur les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et l'épargne logement.
• Travaux de rénovation énergétique — Travaux améliorant la performance énergétique du logement (isolation, chauffage, fenêtres...).
• Régime réel — Régime permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) des revenus fonciers bruts.

Questions fréquentes

• Comment créer un déficit foncier ? — En déclarant ses revenus fonciers au régime réel et en engageant des charges déductibles, notamment des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration, supérieures aux loyers de l'année. Le micro-foncier ne permet pas de constater de déficit.
• Les intérêts d'emprunt peuvent-ils s'imputer sur le revenu global ? — Non : la part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges peut réduire le revenu global, dans la limite d'un plafond annuel.
• Que se passe-t-il si l'on vend le bien après avoir imputé un déficit foncier ? — Le bien doit rester loué jusqu'au terme de la troisième année qui suit l'imputation. Une vente ou une reprise pour habiter avant cette date entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu.
• Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier ? — Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un logement existant. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont exclus, et une mauvaise qualification est une cause fréquente de redressement.
• Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier ? — La fraction non imputable sur le revenu global se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report suppose de rester au régime réel, puisque le micro-foncier ne permet pas de l'utiliser.
• Le simulateur de déficit foncier calcule-t-il l'économie d'impôt totale ? — Il calcule l'économie d'impôt sur le revenu immédiate et le report sur les années suivantes, selon votre tranche marginale. Les prélèvements sociaux (17,2 %) sont chiffrés sur le bénéfice foncier et sur le déficit reporté, jamais sur la part imputée au revenu global ; la qualification des travaux saisie n'est pas contrôlée.

Ticket d'investissement

• À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.

Complexité du montage

• Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

Profils concernés

• Tous — Ce simulateur s'adresse à tout profil patrimonial.