Définition
Placer un capital à fonds perdus, c'est l'échanger contre des revenus plus élevés sans jamais le récupérer : rente viagère versée par un assureur, ou retraits programmés jusqu'à épuisement d'un contrat. Le garder, c'est se contenter des revenus qu'il produit (loyers, dividendes, intérêts) et le récupérer au terme, par revente ou transmission.
Le simulateur met les deux voies face à face avec la même mise, la même durée et la même fiscalité de l'épargnant, et répond à une question simple : le surplus de revenu du placement à fonds perdus compense-t-il la valeur du capital conservé ?
Comment ça fonctionne
Pour chaque voie, le simulateur construit un tableau de flux annuels : revenus bruts, charges, impôts, revenu net ; au terme, le placement classique ajoute le capital récupéré net de frais et d'impôt sur la plus-value, ou transmis net de droits. Le placement à fonds perdus n'ajoute rien, sauf annuités garanties restant à verser aux héritiers.
Les flux sont actualisés au taux du temps choisi : la valeur actuelle nette de chaque voie désigne la gagnante. Le rendement d'équilibre est le rendement interne du placement à fonds perdus : c'est ce que le placement classique doit rapporter, net de tout, pour faire jeu égal. La durée de bascule est la durée de jouissance à partir de laquelle la rente viagère l'emporte, toutes choses égales par ailleurs.
La durée de jouissance est une hypothèse libre : le simulateur n'impose aucune table de mortalité. C'est à l'utilisateur de juger s'il vivra au-delà de la durée de bascule.
Pour qui
- Retraité qui hésite entre garder un bien locatif et le vendre pour acheter une rente viagère.
- Épargnant qui cherche un complément de revenu et compare un placement durable à une sortie en rente.
- Propriétaire qui veut chiffrer ce que coûte vraiment la conservation d'un bien : vacance, charges, impôts et revente.
- Personne qui prépare sa transmission et veut mesurer ce que la rente retire à ses héritiers.
Avantages
- Compare un actif détenu (immobilier, compte-titres, assurance-vie) à une rente, et pas seulement un capital à une rente.
- Intègre la fiscalité française des deux voies : revenus fonciers ou meublés, prélèvement forfaitaire, rachats d'assurance-vie, fraction imposable de la rente.
- Tient compte de la revente : frais, plus-value et abattements pour durée de détention.
- Laisse la durée de jouissance libre et donne la durée à partir de laquelle la rente devient gagnante.
- Montre la sensibilité du résultat au taux du temps, de 2 % à 12 %.
Inconvénients
- Calcul déterministe : loyers, revalorisations et rendements sont supposés réguliers, sans aléa de marché.
- La réversion de la rente au profit d'un conjoint n'est pas modélisée.
- L'emprunt n'est pas pris en compte : la mise est entièrement apportée.
- Les taux de conversion repères sont indicatifs : seul le devis d'un assureur fait foi.
Points de vigilance
- La conversion en rente viagère est irréversible : le capital ne peut plus être récupéré.
- Une rente viagère n'est rentable qu'à condition de vivre longtemps ; la durée de bascule dépasse souvent l'espérance de vie à l'âge de la conversion.
- Une rente non revalorisée perd chaque année du pouvoir d'achat.
- Le rendement d'un bien locatif s'apprécie net de vacance, de charges, d'impôts et de frais de revente, pas sur le loyer brut.
- Le placement classique conserve un capital transmissible ; la rente s'éteint au décès, sauf annuités garanties.
Échéances et seuils
- Fraction imposable de la rente — Fixée une fois pour toutes par l'âge à l'entrée en jouissance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
- Micro-foncier — Ouvert jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an ; au-delà, régime réel.
- Micro-BIC location meublée de longue durée — Ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes par an, abattement de 50 %.
- Plus-value immobilière — Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Assurance-vie — Après 8 ans, abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains rachetés.
Références légales
- Art. 158-6 CGI — Fraction imposable des rentes viagères constituées à titre onéreux
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier
- Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC des locations meublées
- Art. 39 C CGI — Amortissement des biens donnés en location
- Art. 150 VB III CGI (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) — Prix d'acquisition minoré des amortissements admis en déduction du loueur en meublé non professionnel
- Art. 150 U à 150 VH CGI — Plus-values immobilières des particuliers et abattements pour durée de détention
- Art. 1609 nonies G CGI — Taxe sur les plus-values immobilières élevées
- Art. 125-0 A CGI — Imposition des produits des contrats d'assurance-vie
- Art. 200 A CGI — Prélèvement forfaitaire unique
- Art. L136-6, L136-7 et L136-8 CSS ; LFSS 2026 art. 12 — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement
- Art. L111-7 Code des assurances — Tarification identique pour les femmes et les hommes
Glossaire
- Fonds perdus — Placement dans lequel le capital est échangé contre des revenus et n'est jamais récupéré : rente viagère, retraits programmés jusqu'à épuisement.
- Rente viagère — Revenu versé périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire en contrepartie d'un capital.
- Taux de conversion — Rapport entre la rente annuelle versée par l'assureur et le capital converti ; il croît avec l'âge à la conversion.
- Fraction imposable — Pour les rentes viagères, pourcentage du montant de la rente soumis à l'impôt, déterminé par l'âge du rentier à l'entrée en jouissance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
- Annuités garanties — Nombre minimum d'années de versement garanti, même en cas de décès prématuré.
- Taux d'actualisation — Taux utilisé pour convertir des flux passés ou futurs en valeur présente. Peut être l'inflation, un rendement de référence ou un taux conventionnel.
- VAN (Valeur Actuelle Nette) — Somme des flux financiers d'un investissement actualisés à un taux donné : positive, l'investissement crée de la valeur.
- TRI (Taux de Rendement Interne) — Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous ses flux et de leur date (mise de départ, revenus, revente) ; c'est le taux qui annule la valeur actuelle nette.
- Rendement d'équilibre — Rendement net qu'un placement conservant le capital doit atteindre pour égaler un placement à fonds perdus ; c'est le taux de rendement interne de ce dernier.
- Durée de bascule — Durée de jouissance à partir de laquelle une rente viagère rapporte davantage, en valeur actuelle, que le placement qui conserve le capital.
- Rachat partiel — Retrait d'une partie de l'épargne d'un contrat d'assurance-vie sans le clôturer : seule la part de gains comprise dans le retrait est imposée, et l'antériorité fiscale est conservée.
- Vacance locative — Période pendant laquelle le bien n'est pas loué et ne génère donc aucun revenu.
Questions fréquentes
- Vaut-il mieux garder son capital ou le placer à fonds perdus pour se verser un revenu ? — Tout dépend de la durée pendant laquelle vous percevrez le revenu et du rendement net réel du placement conservé. Le placement à fonds perdus verse davantage chaque année mais ne rend rien au terme ; le placement classique verse moins mais conserve un capital revendable ou transmissible. Le simulateur chiffre les deux sur la même durée et la même fiscalité.
- À partir de combien d'années une rente viagère devient-elle plus intéressante qu'un placement qui conserve le capital ? — C'est la durée de bascule : la durée de jouissance au-delà de laquelle la valeur actuelle de la rente dépasse celle du placement conservé, revente comprise. Elle dépend du taux de conversion, du rendement net du placement, de la fiscalité et du taux du temps ; elle dépasse souvent l'espérance de vie à l'âge de la conversion.
- Qu'est-ce que le rendement d'équilibre d'un placement à fonds perdus ? — C'est le rendement net annuel que doit atteindre un placement conservant le capital pour égaler le placement à fonds perdus sur la même durée. Si votre placement rapporte davantage, net de charges, d'impôts et de frais de revente, il l'emporte.
- Pourquoi tenir compte de la revente dans la comparaison avec une rente ? — Parce que le capital récupéré au terme est la moitié de l'équation : ses frais de revente et l'impôt sur la plus-value, après abattements pour durée de détention, réduisent ce que le placement classique rend réellement. L'ignorer avantagerait à tort le placement qui conserve le capital.
- Que reste-t-il aux héritiers dans chacune des deux solutions ? — Le placement classique leur transmet le capital, diminué des droits de succession. Le placement à fonds perdus ne leur laisse rien, sauf les annuités garanties restant à courir si le rentier décède avant leur terme.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
- À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Bailleur particulier
- Retraité