📖 Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur calcule le budget total nécessaire pour un achat immobilier en intégrant tous les frais associés : prix du bien, frais de notaire, frais d'agence, garantie bancaire, travaux et déménagement. Il estime également la mensualité de crédit, le coût total du financement et la répartition entre apport et emprunt.
L'objectif est de fournir une vision complète et réaliste du coût d'un projet immobilier, souvent sous-estimé par les primo-accédants qui ne considèrent que le prix du bien.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur additionne tous les postes de dépenses pour déterminer le budget global, puis calcule le montant à financer après déduction de l'apport personnel.
Budget total = Prix du bien + Frais notaire + Garantie + Agence + Travaux + Déménagement
Frais de notaire : calculés sur le prix net vendeur (hors frais d'agence si charge acquéreur). Environ 7,5 % dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf.
Mensualité de crédit : calculée avec la formule d'annuité constante (amortissement français), à laquelle s'ajoute l'assurance emprunteur mensuelle.
Mensualité = Capital × [taux / (1 − (1 + taux)^−n)]
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Primo-accédants préparant leur premier achat et souhaitant une vision complète du budget
- Investisseurs immobiliers évaluant le coût total d'une opération
- Ménages en recherche active calibrant leur enveloppe budgétaire avant les visites
- CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans la structuration du financement
⚠️ Points de vigilance
- Les frais de notaire sont estimatifs — le montant exact dépend du département, de la nature du bien et des émoluments du notaire
- Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets (norme HCSF)
- L'apport minimum recommandé couvre au moins les frais annexes (notaire + garantie)
- Frais cachés possibles : diagnostics, taxe foncière prorata, frais de dossier bancaire, frais de courtage
- La durée maximale est limitée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé) par la norme HCSF
⚖️ Ancien vs Neuf
✅ Achat dans l'ancien
- Plus grand choix de biens
- Localisation en centre-ville
- Disponibilité immédiate
- Prix au m² souvent inférieur
✅ Achat dans le neuf
- Frais de notaire réduits (~3 %)
- Pas de travaux à prévoir
- Normes RT2020 / RE2020
- Garanties constructeur (décennale)
📚 Références légales
- Art. 1593 Code civil — Frais de vente à la charge de l'acquéreur
- Décret 2016-230 du 26/02/2016 — Tarification des actes notariés (émoluments)
- Art. 683 et 1594 D CGI — Droits de mutation à titre onéreux (DMTO ~5,8 %)
- Art. L.313-1 Code de la consommation — Calcul du TEG / TAEG
- Norme HCSF 2021 — Taux d'endettement max 35 %, durée max 25 ans
- Art. 257-I-2 CGI — TVA immobilière (neuf : TVA 20 %, DMTO réduits)
📝 Glossaire
- Prix FAI (Frais d'Agence Inclus)
- Prix affiché par l'agence immobilière, incluant sa commission. Le prix net vendeur est obtenu en soustrayant les frais d'agence.
- Frais de notaire
- Ensemble des taxes et émoluments versés au notaire lors de la vente : droits de mutation (DMTO ~5,8 % dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de formalités et débours.
- Garantie bancaire
- Sûreté exigée par la banque pour se protéger en cas de défaut. Le cautionnement (ex. Crédit Logement) est moins coûteux que l'hypothèque et partiellement remboursé en fin de prêt.
- DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux)
- Taxe perçue par le département lors de la vente d'un bien ancien. Taux moyen de 5,80 % du prix net vendeur.
- Apport personnel
- Épargne mobilisée par l'acquéreur pour financer une partie du projet. Réduit le montant emprunté et rassure la banque sur la capacité d'épargne.
- Norme HCSF
- Réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière limitant le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée du crédit à 25 ans (27 ans dans le neuf).
- Assurance emprunteur
- Assurance obligatoire couvrant le décès, l'invalidité et l'incapacité de travail de l'emprunteur. Peut être souscrite auprès de la banque ou d'un assureur externe (délégation).