Définition
Ce simulateur construit un budget d'achat immobilier complet en intégrant prix d'achat, frais d'agence, frais de notaire, garantie bancaire, travaux et déménagement, puis le financement par apport et crédit. Il chiffre le montant à emprunter, la mensualité assurance comprise, le coût total du crédit et le taux d'endettement au regard de la norme du HCSF.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix du bien, son type (ancien ou neuf), les frais d'agence, les travaux et le déménagement, son apport, ses revenus nets mensuels et ses autres crédits, la durée, le taux nominal, l'assurance emprunteur et la garantie. Le simulateur estime les frais de notaire (8 % du prix net vendeur dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf), la garantie (1,2 % du capital en cautionnement, 1,5 % en hypothèque), le montant à emprunter, la mensualité et le taux d'endettement, comparé au plafond de 35 % du HCSF.
Budget = Prix + Frais d'agence à la charge de l'acquéreur + Frais de notaire + Garantie + Travaux + Déménagement ; Emprunt = Budget − Apport ; Taux d'endettement = (Mensualité assurance comprise + Autres crédits) / Revenus nets
Pour qui
- Primo-accédants préparant leur premier achat et souhaitant une vision complète du budget
- Investisseurs immobiliers évaluant le coût total d'une opération
- Ménages en recherche active calibrant leur enveloppe budgétaire avant les visites
- CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans la structuration du financement
Avantages
- Chiffre le budget d'achat réaliste en intégrant tous les postes de coût (acquisition, frais, travaux, garantie), évitant la surestimation classique basée sur le seul montant emprunté
- Confronte la mensualité à la norme du HCSF (35 % d'endettement, durée de 25 ans au plus) et donne la mensualité maximale admissible
- Permet de tester l'impact d'une variation de taux, d'apport ou de durée sur le prix d'achat maximum accessible
Inconvénients
- Les frais annexes sont des fourchettes — négociation des honoraires, garantie hypothécaire vs caution, peuvent modifier significativement le budget effectif
- Le taux d'emprunt saisi est une hypothèse : la proposition bancaire réelle dépend du profil de l'emprunteur, du LTV et des taux du marché à la signature
- Ne modélise pas le coût d'opportunité de l'apport mobilisé, qui pèse dans la décision réelle d'acheter vs placer
- Ne chiffre pas les coûts récurrents post-acquisition (taxe foncière, charges de copropriété, entretien), à ajouter au budget d'accession
Points de vigilance
- Les loyers d'un investissement locatif ne sont pas intégrés au taux d'endettement calculé — les banques en retiennent généralement 70 %, certaines étant plus ou moins strictes
- L'apport minimum exigé par les banques est passé à 10-20 % du prix d'achat selon les profils — le simulateur signale ce seuil mais ne valide pas l'acceptation du dossier
- La réserve travaux recommandée (5 à 10 % pour l'ancien, rarement nécessaire pour le neuf) est souvent sous-estimée dans les budgets serrés
- Les frais de notaire varient entre 2 et 3 % (neuf) et 7 et 8 % (ancien) — le simulateur applique 2,5 % dans le neuf et 8 % dans l'ancien, à vérifier selon le département et le régime du bien
- Le simulateur ne modélise pas le coût d'opportunité de l'apport mobilisé (rendement perdu sur le placement alternatif), pourtant significatif sur le long terme
Échéances et seuils
- Frais d'acquisition en neuf : environ 2 % à 3 % du prix (vs 7 % à 8 % dans l'ancien) — Dans le neuf, les frais d'acquisition sont réduits à environ 2 % à 3 % du prix de vente. Seuls les émoluments du notaire et les débours sont dus, ce qui représente une économie significative par rapport à l'immobilier ancien.
- Apport minimum recommandé : 10 % du prix pour couvrir les frais d'acquisition — Les banques exigent généralement un apport personnel couvrant a minima les frais d'acquisition (notaire, garantie, frais de dossier), soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un apport de 20 % à 30 % améliore les conditions d'emprunt (taux, durée, assurance) et réduit le risque de refus.
Références légales
- Art. 1593 Code civil — Frais de vente à la charge de l'acquéreur
- Décret 2016-230 du 26/02/2016 — Tarification des actes notariés (émoluments)
- Art. 683, 1594 D, 1584 et 1647 V CGI — Droits de mutation à titre onéreux : taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale
- Art. L.314-1 Code de la consommation — Calcul du TAEG
- Norme HCSF 2021 — Taux d'endettement max 35 %, durée max 25 ans
- Art. 257-I-2 CGI — TVA immobilière (neuf : TVA 20 %, DMTO réduits)
Glossaire
- Prix FAI (Frais d'Agence Inclus) — Prix affiché par l'agence immobilière, incluant sa commission. Le prix net vendeur est obtenu en soustrayant les frais d'agence.
- Frais de notaire — Ensemble des sommes payées au notaire lors d'un achat immobilier : droits de mutation (surtout dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de formalités et débours.
- Garantie bancaire — Sûreté exigée par la banque pour se protéger en cas de défaut. Le cautionnement (ex. Crédit Logement) est moins coûteux que l'hypothèque et partiellement remboursé en fin de prêt.
- DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) — Droits perçus lors de la vente d'un bien ancien : taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale, perçus sur le prix net vendeur.
- Apport personnel — Somme que l'emprunteur investit de ses propres fonds dans le projet, réduisant le montant à emprunter.
- Norme HCSF — Réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière limitant le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée du crédit à 25 ans (27 ans dans le neuf).
- Assurance emprunteur — Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle peut être souscrite auprès de la banque ou d'un autre assureur (délégation).
Questions fréquentes
- Quel budget prévoir en plus du prix d'un logement ? — Il faut ajouter les frais d'acquisition, nettement plus élevés dans l'ancien que dans le neuf, les frais de garantie et de dossier du prêt, et une réserve pour les travaux. Après l'achat viennent les dépenses récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété et entretien.
- Comment les banques calculent-elles le montant maximal d'un prêt immobilier ? — Elles appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière, qui limitent le taux d'effort, assurance comprise, et la durée du crédit, avec une marge de dérogation. Le montant empruntable découle ensuite de la mensualité maximale, du taux obtenu et de la durée.
- Faut-il un apport personnel pour acheter un logement ? — Les banques demandent le plus souvent un apport couvrant au moins les frais d'acquisition et de garantie, même si un financement intégral reste possible pour certains profils. Un apport plus élevé améliore les conditions obtenues, sur le taux comme sur l'assurance.
- Comment les loyers d'un investissement locatif comptent-ils dans la capacité d'emprunt ? — Les banques ne retiennent qu'une partie des loyers attendus, pour tenir compte de la vacance et des impayés, ce qui réduit le taux d'endettement calculé. La pondération exacte varie selon les établissements.
- Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus faibles dans le neuf ? — Dans le neuf, la vente est soumise à la TVA et les droits de mutation sont réduits, alors que dans l'ancien ils représentent l'essentiel des frais. Restent dans les deux cas les émoluments du notaire et les débours.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Senior (dépendance, transmission, aides)
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)
- Dirigeant / Chef d'entreprise