Bilan Patrimonial Complet
Calculez votre bilan patrimonial complet : actifs immobiliers, financiers et professionnels, passifs, patrimoine net, IFI estimé et répartition.
Lancer le simulateurQu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur construit un bilan patrimonial complet d'un foyer en dressant l'inventaire de ses actifs (immobiliers, financiers, professionnels) et de ses passifs (crédits en cours, engagements). Il calcule le patrimoine net, analyse sa composition par classe d'actifs, chiffre la diversification et le taux d'endettement, et signale les axes d'optimisation potentiels (surconcentration, manque de liquidité, fiscalité non optimale).
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit la valeur de chacun de ses actifs (résidence principale, immobilier locatif, comptes bancaires, assurance-vie, PEA, PER, SCPI, crypto, entreprise) et de ses passifs (crédit immobilier, crédits consommation, engagements de caution). Le simulateur totalise actifs et passifs pour restituer le patrimoine net, ventile la composition par classe d'actifs (immobilier, financier, professionnel, liquidités), chiffre le taux d'endettement et compare cette composition à des allocations cibles typiques selon l'âge et le profil.
Patrimoine_net = Sigma actifs (immo + financier + pro + liquidites) moins Sigma passifs Taux_endettement = Σ dettes / Σ actifs
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Particuliers souhaitant faire le point — état des lieux annuel de leur patrimoine
- Investisseurs immobiliers — suivi de l'évolution actif/passif et de l'endettement
- Personnes proches du seuil IFI — estimation de leur exposition et de l'impôt potentiel
- Candidats à une succession — évaluation du patrimoine transmissible
Avantages et inconvénients
Avantages
- Construit un bilan patrimonial complet avec ventilation par classe d'actifs et calcul du patrimoine net
- Signale les déséquilibres courants (surconcentration immobilière, manque de liquidité, taux d'endettement élevé) à partir de seuils de référence
- Permet de tester l'impact d'un arbitrage (vente d'un actif, remboursement anticipé, nouvel investissement) sur la composition globale
- Donne une base de départ pour un entretien avec un conseiller patrimonial, avec un inventaire déjà structuré
Inconvénients
- La valorisation repose sur les saisies de l'utilisateur — des estimations biaisées (souvent optimistes sur l'immobilier) faussent le bilan
- Ne mesure pas la vraie diversification : la simple classification par catégorie d'actif ignore les corrélations (SCPI et actions immobilières fortement corrélées, par exemple)
- Les allocations cibles proposées sont indicatives et ne remplacent pas une analyse personnalisée de projet de vie et de tolérance au risque
- Ne chiffre pas la fiscalité latente (plus-values non réalisées, droits de succession projetés) qui pèse sur la valeur nette réellement disponible
Échéances et seuils
- Seuil d'entrée dans l'IFI
- 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier de l'année d'imposition (art. 964 CGI). En dessous de ce seuil, aucun IFI n'est dû.
- Barème IFI par tranches
- 0,5 % de 800 001 € à 1 300 000 € — 0,7 % de 1 300 001 € à 2 570 000 € — 1 % de 2 570 001 € à 5 000 000 € — 1,25 % de 5 000 001 € à 10 000 000 € — 1,5 % au-delà de 10 000 000 €.
- Décote IFI
- Pour un patrimoine immobilier net taxable compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, l'IFI est diminué de 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net taxable (art. 977 CGI).
- Abattement résidence principale
- 30 % de la valeur vénale de la résidence principale est déduit de l'assiette IFI (art. 973 CGI). L'abattement s'applique à la valeur brute avant déduction des dettes.
- Déclaration IFI
- L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu (formulaire 2042-IFI), généralement entre avril et juin de l'année suivante.
Points de vigilance
- La valorisation des actifs immobiliers et des parts non cotées est approximative — une estimation trop généreuse fausse le bilan et peut avoir des conséquences fiscales (IFI, succession)
- Le bilan patrimonial à un instant T est une photo qui masque l'évolution (performance, valorisation immobilière, amortissement des crédits) — un suivi périodique est recommandé
- Les engagements hors bilan (caution, obligation alimentaire, rente à verser) ne sont pas toujours quantifiables mais doivent être tenus en tête
- La simple ventilation par classe d'actifs ne mesure pas la diversification réelle : deux SCPI dans le même marché ou deux SICAV européennes ne constituent pas une vraie diversification
- Le simulateur propose des allocations cibles typiques, mais il n'y a pas d'allocation universelle — le bon mix dépend des objectifs, de l'horizon et de la tolérance au risque individuelle
Références légales
- Art. 964 CGI — Champ d'application de l'IFI : patrimoine immobilier net > 1 300 000 €
- Art. 965 CGI — Assiette de l'IFI : biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement
- Art. 973 CGI — Abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale
- Art. 974 CGI — Déductibilité des dettes afférentes aux biens immobiliers imposables
- Art. 977 CGI — Barème de l'IFI par tranches
Glossaire
- Patrimoine net
- Différence entre la valeur de tous les actifs détenus et le total des dettes.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net, détenu directement ou par des sociétés, dû au-delà de 1 300 000 € ; il a remplacé l'ISF en 2018.
- Taux d'endettement patrimonial
- Rapport entre le total des dettes et le total des actifs. Un taux supérieur à 33 % signale un endettement élevé qui peut fragiliser le patrimoine en cas de baisse des actifs.
- Diversification patrimoniale
- Répartition du patrimoine entre différentes classes d'actifs (immobilier, financier, professionnel) pour réduire le risque global et optimiser les rendements.
- Intérêts composés
- Méthode de calcul où les intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts sur les périodes suivantes.
Questions fréquentes
Comment calculer son patrimoine net ?
On additionne la valeur de tous ses actifs, immobilier, placements financiers, liquidités et biens professionnels, puis on retranche l'ensemble des dettes, à commencer par le capital restant dû des crédits. Les biens doivent être évalués à une valeur de marché réaliste, et non à leur prix d'achat.
À quelle fréquence faut-il refaire son bilan patrimonial ?
Un bilan est une photographie à une date donnée, qui vieillit avec les performances des placements, l'amortissement des crédits et l'évolution des prix immobiliers. Le refaire chaque année et lors de chaque événement important, comme un mariage, une naissance, un héritage ou une cession, permet d'en suivre l'évolution.
Comment savoir si son patrimoine est trop concentré sur l'immobilier ?
On mesure la part de l'immobilier dans le total des actifs et la part d'actifs disponibles rapidement. Une forte proportion d'immobilier, souvent financé à crédit, expose à une baisse des prix locale et limite la liquidité en cas de besoin. Il n'existe pas de proportion idéale universelle.
La résidence principale entre-t-elle dans l'impôt sur la fortune immobilière ?
Oui, elle entre dans l'assiette de l'IFI, mais sa valeur vénale bénéficie d'un abattement (art. 973 du CGI). Seuls les actifs immobiliers, détenus directement ou par l'intermédiaire de sociétés, sont taxables, diminués des dettes qui s'y rapportent.
Le simulateur de bilan patrimonial tient-il compte de l'impôt latent ?
Non, il ne chiffre ni les plus-values non réalisées ni les droits de succession à venir, qui réduisent la valeur réellement disponible. Ses allocations cibles restent indicatives et ne remplacent pas une analyse personnalisée des objectifs et de la tolérance au risque.