📖 Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur compare les deux grandes options de logement — achat immobilier et location — en termes de patrimoine net constitué sur une durée donnée. Il intègre l'ensemble des coûts (crédit, frais de notaire, charges, taxe foncière, travaux) et les compare au coût de la location en tenant compte du rendement de l'épargne que le locataire peut constituer avec l'argent non investi dans la pierre.
L'objectif est de déterminer le point de bascule : l'année à partir de laquelle l'achat devient financièrement plus intéressant que la location.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur calcule année par année deux trajectoires patrimoniales parallèles :
Scénario Achat : Vous achetez le bien avec un crédit. Votre patrimoine net = valeur du bien (revalorisé) − capital restant dû sur le crédit. Vous supportez chaque mois la mensualité, les charges, la taxe foncière et les travaux.
Scénario Location : Vous restez locataire et placez votre apport + l'écart mensuel entre le coût de l'achat et le loyer. Votre patrimoine net = épargne constituée (capital + intérêts composés).
Patrimoine achat (année N) = Prix × (1 + valo)^N − CRD(N)
Patrimoine location (année N) = Apport × (1 + r)^N + Σ écart_mensuel × (1 + r)^(N-i)
L'écart mensuel est la différence entre le coût mensuel total de l'achat et le loyer. S'il est positif, le locataire épargne la différence. S'il est négatif, le locataire puise dans son épargne.
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Primo-accédants hésitant entre acheter leur résidence principale et continuer à louer
- Investisseurs évaluant l'opportunité d'un achat immobilier vs un placement financier
- CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans leur décision patrimoniale
- Ménages en mobilité souhaitant savoir si leur durée de séjour prévue justifie un achat
⚠️ Points de vigilance
- La durée de détention est clé : en dessous de 6-8 ans, les frais d'acquisition (notaire, agence) ne sont souvent pas amortis
- La valorisation immobilière est incertaine : les prix peuvent baisser, surtout à court terme. Testez avec 0% ou -1% pour un scénario prudent
- Le rendement d'épargne est après impôts : PFU de 30% sur les plus-values. Ajustez en conséquence
- Frais de revente non inclus : frais d'agence (3-8%), diagnostics, éventuelle plus-value imposable
- Ce simulateur ne remplace pas un conseil personnalisé : facteurs qualitatifs (confort, stabilité, projet de vie) non pris en compte
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages de l'achat
- Constitution de patrimoine via le remboursement du crédit
- Protection contre la hausse des loyers
- Effet de levier du crédit immobilier
- Liberté d'aménagement et de travaux
- Exonération de plus-value sur la résidence principale
❌ Avantages de la location
- Mobilité géographique et professionnelle
- Pas de frais d'acquisition (notaire, agence)
- Pas de charges de copropriété ni de taxe foncière
- Capital disponible pour d'autres investissements
- Pas de risque de moins-value immobilière
📚 Références légales
- Art. 150 U CGI — Exonération de plus-value pour la résidence principale
- Art. L313-1 Code de la consommation — Taux annuel effectif global (TAEG) des crédits immobiliers
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Loi régissant les rapports locatifs (bail, congé, révision IRL)
- Art. 17-1 Loi n°89-462 — Révision annuelle du loyer par l'IRL
- Art. 1594 D CGI — Droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire)
📝 Glossaire
- Point de bascule
- Année à partir de laquelle le patrimoine net de l'acheteur dépasse celui du locataire. Plus il est bas, plus l'achat est rapidement rentable.
- CRD (Capital Restant Dû)
- Montant encore à rembourser sur le crédit immobilier à une date donnée. Diminue à chaque mensualité versée.
- Frais de notaire
- Ensemble des taxes et frais liés à l'acquisition : droits de mutation (5,8% dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de publicité foncière.
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par le propriétaire, calculé sur la valeur locative cadastrale. Variable selon les communes (600 à 3 000+ €/an).
- Effet de levier
- Mécanisme permettant d'investir un montant supérieur à son apport grâce au crédit. Si le bien se valorise plus que le taux d'emprunt, le rendement sur fonds propres est démultiplié.
- IRL (Indice de Référence des Loyers)
- Indice INSEE servant de base à la révision annuelle des loyers. Calculé à partir de la moyenne de l'indice des prix à la consommation hors tabac.
- Patrimoine net
- Valeur des actifs moins les dettes. Pour un propriétaire : valeur du bien − CRD. Pour un locataire : épargne accumulée.