Définition
Ce simulateur compare les deux grandes options de logement — achat immobilier et location — en termes de patrimoine net constitué sur une durée donnée. Il intègre l'ensemble des coûts (crédit, frais de notaire, charges, taxe foncière, travaux) et les compare au coût de la location en tenant compte du rendement de l'épargne que le locataire peut constituer avec l'argent non investi dans la pierre.
L'objectif est de déterminer le point de bascule : l'année à partir de laquelle l'achat devient financièrement plus intéressant que la location.
Comment ça fonctionne
Le simulateur calcule année par année deux trajectoires patrimoniales parallèles :
Scénario Achat : Vous achetez le bien avec un crédit. Votre patrimoine net = valeur du bien (revalorisé) − capital restant dû sur le crédit. Vous supportez chaque mois la mensualité, les charges, la taxe foncière et les travaux.
Scénario Location : Vous restez locataire et placez votre apport + l'écart mensuel entre le coût de l'achat et le loyer. Votre patrimoine net = épargne constituée (capital + intérêts composés).
Patrimoine achat (année N) = Prix × (1 + valo)^N − CRD(N) Patrimoine location (année N) = Apport × (1 + r)^N + Σ écart_mensuel × (1 + r)^(N-i)
L'écart mensuel est la différence entre le coût mensuel total de l'achat et le loyer. S'il est positif, le locataire épargne la différence. S'il est négatif, le locataire puise dans son épargne.
Pour qui
- Primo-accédants hésitant entre acheter leur résidence principale et continuer à louer
- Investisseurs évaluant l'opportunité d'un achat immobilier vs un placement financier
- CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans leur décision patrimoniale
- Ménages en mobilité souhaitant savoir si leur durée de séjour prévue justifie un achat
Avantages
- Projection financière globale sur 10, 20 ou 30 ans : coût total propriétaire (intérêts, taxe foncière, charges, entretien) vs coût locataire (loyer + placement de l'apport)
- Intègre l'hypothèse de valorisation du bien et le rendement alternatif du capital épargné côté location
- Calcule le seuil d'équilibre : durée minimale de détention au-delà de laquelle l'achat devient financièrement avantageux
- Prend en compte les frais annexes souvent oubliés : frais de notaire, garantie, assurance emprunteur, travaux d'entretien récurrents
Inconvénients
- Ne modélise pas la dimension qualitative du choix (sécurité, mobilité, confort) qui pèse autant que le critère financier
- Les hypothèses de valorisation immobilière et de rendement d'épargne sont des moyennes de long terme : la volatilité réelle sur la période peut faire diverger significativement le résultat
- Ne capture pas les effets de levier avancés (SCI, démembrement, rachat pour mettre en location) ni la fiscalité spécifique à la résidence secondaire
- Suppose une capacité d'épargne constante côté locataire : en pratique, l'épargne effective est souvent inférieure au montant théorique
Points de vigilance
- Le résultat dépend fortement des hypothèses de valorisation immobilière et de rendement du placement alternatif — tester plusieurs scénarios pour évaluer la robustesse
- Le simulateur raisonne sur une durée de détention fixe : si l'horizon réel est incertain, refaire la simulation sur plusieurs durées pour identifier le seuil d'équilibre
- Les frais d'acquisition (notaire, agence) et les travaux d'entretien sont estimés sur des moyennes nationales — ajuster selon la région et l'état du bien
- La dimension qualitative (mobilité, sécurité, confort) n'est pas chiffrée : le résultat purement financier ne doit pas dicter seul la décision
- Le rendement d'épargne côté locataire suppose un investissement effectif de l'apport économisé, ce qui n'est pas toujours le cas en pratique
Échéances et seuils
- Frais d'acquisition dans l'ancien : environ 7 % à 8 % du prix de vente — Les frais d'acquisition en immobilier ancien représentent environ 7 % à 8 % du prix : droits de mutation (taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale), émoluments du notaire (environ 1,2 % TTC) et débours. Ces frais constituent un coût d'entrée qui allonge mécaniquement le délai de rentabilité de l'achat vs la location.
- Durée minimale pour rentabiliser l'achat vs location : généralement 5 à 7 ans selon la zone — Le point de bascule dépend de l'écart entre le loyer et la mensualité, du niveau des frais d'acquisition et du taux d'appréciation du marché. Dans les grandes métropoles où le prix au m² est élevé, ce seuil dépasse souvent 7 ans ; en province, il peut être atteint en 4 à 5 ans.
Références légales
- Art. 150 U CGI — Exonération de plus-value pour la résidence principale
- Art. L314-1 Code de la consommation — Taux annuel effectif global (TAEG) des crédits immobiliers
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Loi régissant les rapports locatifs (bail, congé, révision IRL)
- Art. 17-1 Loi n°89-462 — Révision annuelle du loyer par l'IRL
- Art. 1594 D CGI — Droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire)
Glossaire
- Point de bascule — Année à partir de laquelle le patrimoine net de l'acheteur dépasse celui du locataire. Plus il est bas, plus l'achat est rapidement rentable.
- Capital Restant Dû (CRD) — Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée ; elle figure sur le tableau d'amortissement.
- Frais de notaire — Ensemble des sommes payées au notaire lors d'un achat immobilier : droits de mutation (surtout dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de formalités et débours.
- Taxe foncière — Impôt local annuel dû par le propriétaire, calculé sur la valeur locative cadastrale. Variable selon les communes (600 à 3 000+ €/an).
- Effet de levier — Mécanisme permettant d'investir un montant supérieur à son apport grâce au crédit : si l'investissement rapporte plus que le coût de l'emprunt, le rendement des fonds propres est démultiplié.
- IRL (Indice de Référence des Loyers) — Indice trimestriel publié par l'Insee, qui sert de base à la révision annuelle des loyers d'habitation ; il suit l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
- Patrimoine net — Différence entre la valeur de tous les actifs détenus et le total des dettes.
Questions fréquentes
- Combien de temps faut-il garder un logement pour que l'achat soit plus rentable que la location ? — Il n'existe pas de durée universelle : le point de bascule dépend de l'écart entre loyer et mensualité, du poids des frais d'acquisition et de l'évolution des prix du marché local. Les frais d'entrée doivent être amortis, ce qui pénalise les reventes rapides, surtout dans les villes où le prix au mètre carré est élevé.
- Pourquoi les frais de notaire pèsent-ils autant quand on hésite entre acheter et louer ? — Ces frais, constitués surtout de droits de mutation dans l'ancien, sont payés dès l'achat et ne se retrouvent pas dans la valeur du bien. Ils forment une perte de départ que la valorisation du logement et le remboursement du capital doivent compenser avant que l'achat ne devienne avantageux.
- Comment comparer le patrimoine d'un propriétaire et celui d'un locataire ? — Pour le propriétaire, on retient la valeur estimée du logement diminuée du capital restant dû sur le crédit. Pour le locataire, on retient l'épargne accumulée en plaçant son apport et l'écart mensuel entre le coût de l'achat et le loyer. La comparaison n'a de sens que si cette épargne est réellement constituée.
- Que se passe-t-il si le locataire n'épargne pas la différence avec le coût d'un achat ? — L'avantage financier de la location repose sur le placement de l'apport et de l'écart mensuel. Si cette épargne n'est pas faite, ou seulement en partie, ce qui est fréquent, le patrimoine du locataire est plus faible que prévu et l'achat, qui agit comme une épargne forcée, devient plus intéressant.
- Le simulateur acheter ou louer tient-il compte de la hausse des prix immobiliers ? — Oui, il applique chaque année une hypothèse de valorisation du bien que vous choisissez, de même qu'un rendement pour l'épargne du locataire. Le résultat étant très sensible à ces deux hypothèses, il est utile de refaire la simulation avec plusieurs valeurs et plusieurs durées de détention.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)