Usufruit — Valeur Fiscale (Art. 669 CGI)

Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (art. 669 CGI).

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur applique le barème fiscal de l'article 669 du CGI pour ventiler la valeur d'un bien démembré entre usufruit et nue-propriété. Il distingue le barème de l'usufruit viager (fonction de l'âge de l'usufruitier, par tranches de 10 ans) et celui de l'usufruit temporaire (23 % par tranche de 10 ans, plafonné à la valeur viagère), et précise l'application de chaque barème selon le contexte (donation, succession, cession).

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, la nature de l'usufruit (viager ou temporaire), l'âge de l'usufruitier (pour viager) ou la durée (pour temporaire), et le contexte d'application (donation, succession, cession, réintégration successorale). Le simulateur applique le barème de l'article 669 CGI : pour l'usufruit viager, valeur décroissante de 90 % ( 91 ans) par tranches de 10 ans ; pour l'usufruit temporaire, 23 % par tranche de 10 ans plafonné à la valeur viagère.

Usufruit viager : 90 % (21-30 ans) / 80 % (31-40) / 70 % (41-50) / 60 % (51-60) / 50 % (61-70) / 40 % (71-80) / 30 % (81-90) / 20 % (91+) — Usufruit temporaire : 23 % par 10 ans

À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires souhaitant transmettre — anticiper la succession en donnant la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit leur vie durant
Conseillers en gestion de patrimoine — estimer le gain fiscal d'une stratégie de démembrement pour leurs clients
Vendeurs en viager — comprendre la valeur économique et fiscale de l'usufruit conservé
Héritiers et donataires — évaluer la valeur de la nue-propriété reçue et les droits associés

Échéances et seuils

Barème art. 669 CGI — tranches d'âge: Moins de 21 ans : 90 % / 21–30 ans : 80 % / 31–40 ans : 70 % / 41–50 ans : 60 % / 51–60 ans : 50 % / 61–70 ans : 40 % / 71–80 ans : 30 % / 81–90 ans : 20 % / Plus de 90 ans : 10 %. Ces pourcentages représentent la valeur de l'usufruit ; la nue-propriété vaut le complément.
Délai de rappel fiscal — 15 ans: Les donations consenties dans les 15 années précédant la nouvelle donation s'ajoutent à la base taxable et réduisent l'abattement disponible. Un nouveau délai de 15 ans repart à compter de chaque donation.
Barème droits donation/succession ligne directe (art. 777 CGI): 5 % jusqu'à 8 072 € — 10 % de 8 072 à 12 109 € — 15 % de 12 109 à 15 932 € — 20 % de 15 932 à 552 324 € — 30 % de 552 324 à 902 838 € — 40 % de 902 838 à 1 805 677 € — 45 % au-delà.

Points de vigilance

Le barème de l'article 669 CGI est figé par tranches de 10 ans : un usufruitier de 69 ans vaut 50 %, de 70 ans vaut 50 %, mais de 71 ans vaut seulement 40 % — un décalage de quelques mois modifie la base taxable
Le barème s'applique uniquement au calcul fiscal (droits de donation, succession, IFI) — la valeur économique réelle de l'usufruit peut différer, notamment pour des biens à fort rendement
L'usufruit temporaire est plafonné à la valeur viagère : pour un usufruit de 40 ans sur la tête d'une personne jeune, le plafond viager limite la valeur à 70 % et non 92 % (4×23 %)
Le barème est utilisé à la donation et à la succession, mais en cas de cession ultérieure de la pleine propriété, la plus-value se calcule sur le prix de cession intégral (sans répartition fiscale automatique)
La réforme 2024 a resserré certaines règles autour du quasi-usufruit conventionnel — l'application du barème reste valable mais la déductibilité de la dette de restitution est plus stricte

Références légales

Art. 669 CGI — Barème d'évaluation fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier
Art. 778 CGI — Usufruit temporaire : évaluation à 23 % par période de 10 ans ou fraction de 10 ans
Art. 779 CGI — Abattements en ligne directe : 100 000 € par enfant, 15 932 € entre frères et sœurs (sous conditions)
Art. 777 CGI — Barème des droits de mutation à titre gratuit en ligne directe
Art. 784 CGI — Rappel fiscal des donations : les donations antérieures de moins de 15 ans s'imputent sur l'abattement
Art. 578 Code civil — Définition légale de l'usufruit : droit de jouir des choses dont un autre a la propriété

Glossaire

Usufruit: Droit réel de jouir d'un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes…), à charge d'en conserver la substance. L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier.
Nue-propriété: Droit de propriété privé de la jouissance du bien. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier en cas d'usufruit viager).
Démembrement de propriété: Opération juridique consistant à séparer la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. Très utilisé en gestion de patrimoine pour optimiser la transmission tout en conservant les revenus.
Quotité disponible: Fraction de la succession dont le défunt peut librement disposer par testament ou donation, après déduction de la réserve héréditaire. Elle varie selon le nombre d'enfants (1/2, 1/3 ou 1/4).
Abattement fiscal: Somme déduite de la valeur transmise avant application du barème des droits. En ligne directe, l'abattement de 100 000 € par enfant est renouvelable tous les 15 ans.