Usufruit — Valeur Fiscale (Art. 669 CGI)
Calculez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier : barème fiscal de l'article 669 du CGI, viager ou temporaire.
Lancer le simulateurQu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur applique le barème fiscal de l'article 669 du CGI pour ventiler la valeur d'un bien démembré entre usufruit et nue-propriété. Il chiffre l'usufruit viager (fonction de l'âge de l'usufruitier, par tranches de 10 ans) et les droits de donation de la nue-propriété comparés à ceux d'une donation en pleine propriété ; l'usufruit temporaire (23 % par période de 10 ans) est seulement décrit.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, l'âge de l'usufruitier, le lien de parenté avec le donataire et les donations antérieures. Le simulateur applique le barème de l'usufruit viager de l'article 669 CGI, valeur décroissante de 90 % (moins de 21 ans) à 10 % (plus de 90 ans) par tranches de 10 ans, puis calcule les droits de donation sur la nue-propriété et sur la pleine propriété.
Usufruit viager : 90 % (moins de 21 ans) / 80 % (21-30) / 70 % (31-40) / 60 % (41-50) / 50 % (51-60) / 40 % (61-70) / 30 % (71-80) / 20 % (81-90) / 10 % (91+) — Usufruit temporaire : 23 % par 10 ans
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Propriétaires souhaitant transmettre — anticiper la succession en donnant la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit leur vie durant
- Conseillers en gestion de patrimoine — estimer le gain fiscal d'une stratégie de démembrement pour leurs clients
- Vendeurs en viager — comprendre la valeur économique et fiscale de l'usufruit conservé
- Héritiers et donataires — évaluer la valeur de la nue-propriété reçue et les droits associés
Avantages et inconvénients
Avantages
- Applique le barème officiel de l'article 669 CGI pour l'usufruit viager
- Distingue clairement le calcul fiscal (pour DMTG, IFI) et la valeur économique réelle qui peut en différer
- Permet de tester l'impact d'un changement d'âge de l'usufruitier (anticipation de quelques mois avant une tranche supérieure) sur la base taxable
- Utilitaire générique, applicable à tout démembrement (donation, succession, cession partielle) pour le calcul de base
Inconvénients
- Le barème étant figé par tranches de 10 ans, il ne reflète pas finement l'espérance de vie individuelle — une optimisation par anticipation reste possible aux quelques mois près
- Ne chiffre pas la valeur économique réelle de l'usufruit : un bien à haut rendement peut avoir une valeur d'usage supérieure à la valeur fiscale
- Ne gère pas les cas particuliers (usufruit successif, usufruit conditionnel, usufruit sur portefeuille titres) qui peuvent nécessiter des ajustements
- Le barème étant un outil fiscal, une cession ultérieure de la pleine propriété obéit à d'autres règles (plus-value sur prix intégral) non couvertes ici
Échéances et seuils
- Barème art. 669 CGI
- tranches d'âge — Moins de 21 ans : 90 % / 21–30 ans : 80 % / 31–40 ans : 70 % / 41–50 ans : 60 % / 51–60 ans : 50 % / 61–70 ans : 40 % / 71–80 ans : 30 % / 81–90 ans : 20 % / Plus de 90 ans : 10 %. Ces pourcentages représentent la valeur de l'usufruit ; la nue-propriété vaut le complément.
- Délai de rappel fiscal
- 15 ans — Les donations consenties dans les 15 années précédant la nouvelle donation s'ajoutent à la base taxable et réduisent l'abattement disponible. Un nouveau délai de 15 ans repart à compter de chaque donation.
- Barème droits donation/succession ligne directe (art. 777 CGI)
- 5 % jusqu'à 8 072 € — 10 % de 8 072 à 12 109 € — 15 % de 12 109 à 15 932 € — 20 % de 15 932 à 552 324 € — 30 % de 552 324 à 902 838 € — 40 % de 902 838 à 1 805 677 € — 45 % au-delà.
- Barèmes des autres liens (art. 777 CGI)
- Donation entre époux ou partenaires de PACS : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 15 932 €, 15 % jusqu'à 31 865 €, puis 20 % à 45 % comme en ligne directe. Frères et sœurs : 35 % jusqu'à 24 430 €, 45 % au-delà. Neveux et nièces : 55 %. Autres personnes : 60 %, sans abattement en donation.
Points de vigilance
- Le barème de l'article 669 CGI est figé par tranches de 10 ans : un usufruitier de 69 ans vaut 40 %, de 70 ans vaut 40 %, mais de 71 ans vaut seulement 30 % — un décalage de quelques mois modifie la base taxable
- Le barème s'applique uniquement au calcul fiscal (droits de donation, succession, IFI) — la valeur économique réelle de l'usufruit peut différer, notamment pour des biens à fort rendement
- L'usufruit temporaire n'est pas chiffré par le simulateur : l'article 669 II CGI l'évalue à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier, sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 § 70) ; le traitement d'une période incomplète est à vérifier auprès d'un notaire
- Le barème est utilisé à la donation et à la succession, mais en cas de cession ultérieure de la pleine propriété, la plus-value se calcule sur le prix de cession intégral (sans répartition fiscale automatique)
- La réforme 2024 a resserré certaines règles autour du quasi-usufruit conventionnel — l'application du barème reste valable mais la déductibilité de la dette de restitution est plus stricte
Références légales
- Art. 669 CGI — Barème d'évaluation fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier
- Art. 669 II CGI — Usufruit temporaire : évaluation à 23 % pour chaque période de 10 ans, sans fraction, plafonnée à la valeur de l'usufruit viager (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 § 70)
- Art. 779 CGI — Abattements en ligne directe : 100 000 € par enfant, 15 932 € entre frères et sœurs (sous conditions)
- Art. 777 CGI — Barèmes des droits de mutation à titre gratuit selon le lien de parenté
- Art. 784 CGI — Rappel fiscal des donations : les donations antérieures de moins de 15 ans s'imputent sur l'abattement
- Art. 578 Code civil — Définition légale de l'usufruit : droit de jouir des choses dont un autre a la propriété
Glossaire
- Usufruit
- Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire ; il s'éteint au plus tard au décès de l'usufruitier.
- Nue-propriété
- Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
- Démembrement de propriété
- Séparation de la pleine propriété d'un bien entre l'usufruit (droit d'en user et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit d'en disposer), détenus par des personnes différentes.
- Quotité disponible
- Fraction de la succession dont le défunt peut librement disposer par testament ou donation, après déduction de la réserve héréditaire. Elle varie selon le nombre d'enfants (1/2, 1/3 ou 1/4).
- Abattement fiscal
- Somme déduite de la valeur transmise avant application du barème des droits. En ligne directe, l'abattement de 100 000 € par enfant est renouvelable tous les 15 ans.
Questions fréquentes
Quel barème fiscal s'applique pour valoriser une nue-propriété ?
Pour un usufruit viager, le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de dix ans, et la nue-propriété vaut le complément. Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété représente une part importante de la valeur du bien.
Faut-il donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété d'un bien ?
Donner la nue-propriété réduit la base taxable, puisque seule sa valeur est soumise aux droits, tout en laissant au donateur l'usage ou les revenus du bien. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
Comment valoriser un usufruit consenti pour une durée fixe ?
L'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué selon un pourcentage fixe par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (art. 669 II CGI) : 23 % de la valeur en pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans dépasser la valeur qu'aurait l'usufruit viager.
Pourquoi l'âge exact de l'usufruitier compte-t-il dans une donation de nue-propriété ?
Le barème change de palier à chaque tranche de dix ans : passer dans la tranche suivante fait baisser la valeur de l'usufruit et augmenter celle de la nue-propriété transmise. Donner avant ce changement de tranche permet donc de transmettre sur une base taxable plus faible.
Le barème de l'article 669 donne-t-il la valeur réelle de l'usufruit ?
Non, il fixe une valeur fiscale forfaitaire, utilisée notamment pour les droits de donation et de succession. La valeur économique peut être différente, en particulier pour un bien à fort rendement ou lors d'une vente, où les parties répartissent souvent le prix autrement.