Lex Koller — Immobilier Suisse pour Non-Résidents

Définition

Ce simulateur évalue l'éligibilité d'un non-résident suisse à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse au titre de la Lex Koller (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger). Il identifie les catégories d'acquéreurs soumis à autorisation, les types de biens concernés (résidence principale, résidence secondaire, immobilier commercial) et chiffre les contraintes et délais.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit sa nationalité, son pays de résidence, son statut (ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse, frontalier ou domicilié à l'étranger, étranger hors UE/AELE, Suisse de l'étranger), la nature du bien envisagé (habitation principale, résidence secondaire, fonds de commerce, immeuble locatif) et le canton de situation. Le simulateur identifie le régime applicable selon la Lex Koller, chiffre les quotas cantonaux disponibles pour les résidences secondaires, signale les restrictions géographiques (zones touristiques, densité) et estime les délais d'obtention d'autorisation.

Quotas fédéraux annuels : contingent national d'autorisations réparti entre cantons pour résidences secondaires

Pour qui

Français et ressortissants UE souhaitant acheter en Suisse (résidence secondaire en montagne, lac Léman, Tessin)
Personnes domiciliées hors de Suisse, ressortissants UE/AELE compris, souhaitant vérifier leur éligibilité et les cantons ouverts
CGP accompagnant des clients fortunés en diversification immobilière internationale
Expatriés résidant en Suisse envisageant un achat immobilier avant ou après leur départ
Héritiers de biens immobiliers suisses souhaitant estimer la charge fiscale annuelle

Avantages

Identifie le régime Lex Koller applicable selon le statut de l'acquéreur, le type de bien et le canton
Signale les quotas cantonaux disponibles et les restrictions géographiques en zones touristiques
Estime les délais d'obtention d'autorisation, paramètre souvent sous-estimé dans un projet d'acquisition
Alerte sur les sanctions en cas d'infraction (nullité de la vente, amendes) pour les structurations à risque

Inconvénients

La Lex Koller et ses règles d'application évoluent régulièrement — le simulateur applique les règles en vigueur à la date de simulation
Les spécificités cantonales (quotas, priorités locales, zones d'interdiction) nécessitent une vérification auprès de l'autorité cantonale compétente
Ne modélise pas les montages de contournement (sociétés écrans, prête-noms) qui sont illégaux et exposent à des sanctions
Ne chiffre pas les coûts de la procédure d'autorisation (honoraires avocat, frais administratifs) qui s'ajoutent au prix d'acquisition

Points de vigilance

La fiscalité annuelle affichée repose sur des taux moyens par canton (valeur locative, impôt sur la fortune) et sur un impôt de 15 % de la valeur locative, non tirés des barèmes cantonaux et communaux : la charge réelle peut être plus élevée ou plus faible ; l'abolition de la valeur locative votée le 28/09/2025, sans date d'effet connue, la réduirait
La Lex Koller ne s'applique pas aux résidents suisses titulaires d'un permis C (établissement) — le simulateur applique cette exception, à vérifier selon le permis effectif
Les ressortissants UE/AELE ayant leur résidence effective en Suisse sont assimilés aux Suisses pour l'acquisition de leur résidence principale — règle favorable souvent méconnue
Les résidences secondaires sont soumises à des quotas cantonaux limités et parfois à des règles de densité (zones à forte concentration de résidences secondaires)
L'acquisition d'immobilier commercial n'est généralement pas soumise à la Lex Koller, sauf s'il s'agit d'un bien principalement résidentiel détourné de son usage
Les infractions à la Lex Koller sont pénalement sanctionnées (amendes, nullité de la vente avec obligation de revente dans un délai) — point dissuasif important

Échéances et seuils

Surface maximale — résidences secondaires des personnes à l'étranger — 200 m² de surface nette de plancher habitable et 1 000 m² de parcelle au plus pour une personne domiciliée hors de Suisse, ressortissant UE/AELE compris, qui achète une résidence secondaire ou un logement de vacances avec autorisation. Jusqu'à 250 m² habitables (et 1 500 m² de parcelle) peuvent être admis en cas de besoin prouvé. Le frontalier UE/AELE qui achète dans la région de son lieu de travail n'a pas besoin d'autorisation.
Contingent cantonal annuel — Le Conseil fédéral fixe un contingent national d'autorisations de logements de vacances pour les personnes domiciliées à l'étranger, ressortissants UE/AELE compris. Ce contingent est réparti entre les cantons qui autorisent les logements de vacances : Valais 330, Grisons 290, Tessin 195, Vaud 175, Berne 140 autorisations par an (OAIE annexe 1). Genève, Zoug et Zurich n'ont pas de contingent et n'en autorisent pas. L'autorisation n'est pas automatique : critères de taille, localisation, usage prévu.
Taux de valeur locative cantonal — Chaque canton fixe son propre taux d'Eigenmietwert (généralement entre 4 % et 7 % de la valeur vénale officielle). Le taux est appliqué à la valeur fiscale du bien (valeur cadastrale ou valeur de rendement), souvent inférieure à la valeur de marché. Pour ce simulateur, une approximation sur la valeur vénale est utilisée.
Droits de mutation cantonaux — À l'achat : droits de mutation de 1 % à 3,3 % selon le canton (Vaud : 2,2 %, Valais : 1 %, Genève : 3,3 %). S'y ajoutent les frais de notaire (0,1–0,3 %) et les frais d'inscription au registre foncier (0,1–0,3 %). Total frais d'acquisition : 2 % à 5 % du prix selon le canton.

Références légales

LFAIE — Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RS 211.412.41) — Lex Koller : conditions d'autorisation, exceptions, contingents, sanctions
OAIE — Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles (RS 211.412.411) — Modalités d'application, définition des personnes à l'étranger, procédures cantonales
LIFD — Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (RS 642.11) — Art. 21 — Valeur locative (Eigenmietwert) comme revenu imposable pour les propriétaires occupants et résidences secondaires
LRS — Loi sur les résidences secondaires (RS 702) — Loi Weber : plafond de 20 % de résidences secondaires par commune, restrictions à la construction
Convention France-Suisse du 9 septembre 1966 — Art. 6 — Revenus immobiliers : imposables dans l'État de situation de l'immeuble (Suisse)
Lois fiscales cantonales (LHID — RS 642.14) — Loi fédérale d'harmonisation : chaque canton fixe ses propres taux d'IR, Vermögenssteuer, droits de mutation dans le cadre de la LHID

Glossaire

Lex Koller / LFAIE — Loi fédérale suisse restreignant l'acquisition d'immeubles résidentiels par des personnes domiciliées à l'étranger. Ne s'applique pas aux immeubles commerciaux ni aux ressortissants UE/AELE pour leur résidence principale en lien avec une activité professionnelle en Suisse.
Eigenmietwert (valeur locative) — Revenu fictif que le propriétaire est réputé percevoir en habitant son propre bien. Imposable comme revenu ordinaire en Suisse (IR cantonal et communal). Contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. En discussion pour suppression au niveau fédéral depuis 2024 (résidence principale uniquement).
Vermögenssteuer — Impôt suisse annuel, cantonal et communal, sur la fortune nette (actifs moins dettes) ; il touche aussi les biens immobiliers situés en Suisse détenus par des non-résidents. Taux d'environ 0,1 % à 1 % selon le canton.
Loi Weber (LRS) — Loi sur les résidences secondaires (2012, en vigueur 2016) : les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 % ne peuvent plus autoriser de nouvelles constructions de résidences secondaires. Concerne de nombreuses stations alpines (Verbier, Zermatt, Crans-Montana).
Assujettissement limité — Un non-résident possédant un bien immobilier en Suisse est assujetti de manière limitée à l'IR et à la Vermögenssteuer en Suisse, uniquement sur ce bien (et non sur l'ensemble de sa fortune mondiale). L'imposition s'effectue dans le canton de situation du bien.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter une résidence secondaire en Suisse ? — Oui, mais une personne domiciliée hors de Suisse doit en principe obtenir une autorisation cantonale au titre de la Lex Koller. Ces autorisations sont limitées par un contingent annuel et réservées aux lieux que le canton ouvre à ce type d'achat, en général des zones touristiques.
Un ressortissant européen vivant ou travaillant en Suisse doit-il demander une autorisation pour acheter un logement ? — Un ressortissant de l'UE ou de l'AELE qui a sa résidence effective en Suisse achète son logement principal sans autorisation, comme un Suisse. Le frontalier qui travaille en Suisse sans y habiter peut acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail.
La Lex Koller s'applique-t-elle aux locaux commerciaux en Suisse ? — Non, l'achat d'immeubles servant à une activité économique, comme des bureaux, des commerces ou des ateliers, échappe en principe à l'autorisation. Un immeuble d'habitation destiné à la location reste en revanche visé, de même que les logements inclus dans un bien commercial au-delà de ce que l'activité exige.
Que risque un acheteur qui contourne la Lex Koller par une société ou un prête-nom ? — L'acte conclu sans l'autorisation requise est nul, l'autorité peut exiger la remise en l'état ou la vente forcée du bien, et des sanctions pénales sont prévues. Les montages par société écran ou prête-nom sont précisément visés par la loi.
Quelle différence entre la Lex Koller et la loi Weber sur les résidences secondaires ? — La Lex Koller limite l'achat d'immeubles par des personnes à l'étranger. La loi Weber interdit les nouvelles résidences secondaires, quel que soit l'acheteur, dans les communes où leur proportion dépasse le seuil légal. Dans une station alpine, les deux règles peuvent s'appliquer en même temps.

Ticket d'investissement

Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
À partir de 500 000 € — Montage structuré pour patrimoines importants. CGP ou avocat fiscaliste requis.

Complexité du montage

Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

Profils concernés

Expatrié / Non-résident fiscal
Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)

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