🇨🇭🏔️ Lex Koller — Immobilier Suisse pour Non-Résidents

Vérifiez votre éligibilité à l'achat d'un bien immobilier en Suisse (LFAIE / Lex Koller), estimez la valeur locative imposable (Eigenmietwert) et calculez l'impôt sur la fortune cantonal (Vermögenssteuer) applicable à votre bien.

👤 Votre profil
Détermine le régime Lex Koller applicable
Certains cantons ont des contingents annuels (résidences secondaires)
CHF
m²
CHF/€
Valeur indicative — cours du jour sur votre banque
⚖️ Éligibilité Lex Koller (LFAIE)
⚠️ Contingent cantonal : dispose d'un contingent annuel limité pour les résidences secondaires de non-résidents hors UE/AELE. Les autorisations sont attribuées sur demande auprès du canton — délai moyen 3–6 mois.
💶 Fiscalité annuelle estimée
Valeur locative (CHF/an)
—
Vermögenssteuer (CHF/an)
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Valeur EUR équivalent
—
🗺️ Comparatif fiscal par canton
Canton Taux VL Vermögenss. (‰) Résid. sec. NR Fortunesteuer/an
Détail fiscal —
Valeur vénale du bien
Valeur locative (Eigenmietwert)
Base fortune nette estimée
Vermögenssteuer cantonale + communale
Équivalent EUR (hors IR sur VL)
ℹ️ La valeur locative (Eigenmietwert) est un revenu fictif imposable en Suisse. Elle compense la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. Une réforme de suppression est en discussion au niveau fédéral depuis 2024.
📖 Guide complet : Lex Koller — acheter en Suisse quand on est étranger non-résident
📚 Aide — Lex Koller & Immobilier Suisse

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue l'éligibilité d'un non-résident suisse à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse au titre de la Lex Koller (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger). Il identifie les catégories d'acquéreurs soumis à autorisation, les types de biens concernés (résidence principale, résidence secondaire, immobilier commercial) et chiffre les contraintes et délais.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit sa nationalité, son pays de résidence, son statut (UE/AELE avec permis, résident suisse sans permis C, étranger hors UE), la nature du bien envisagé (habitation principale, résidence secondaire, fonds de commerce, immeuble locatif) et le canton de situation. Le simulateur identifie le régime applicable selon la Lex Koller, chiffre les quotas cantonaux disponibles pour les résidences secondaires, signale les restrictions géographiques (zones touristiques, densité) et estime les délais d'obtention d'autorisation.

Quotas fédéraux annuels : 1 500 autorisations par an réparties entre cantons pour résidences secondaires

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Français et ressortissants UE souhaitant acheter en Suisse (résidence secondaire en montagne, lac Léman, Tessin)
  • Ressortissants hors UE/AELE souhaitant vérifier leur éligibilité et les cantons ouverts
  • CGP accompagnant des clients fortunés en diversification immobilière internationale
  • Expatriés résidant en Suisse envisageant un achat immobilier avant ou après leur départ
  • Héritiers de biens immobiliers suisses souhaitant estimer la charge fiscale annuelle

⚠️ Points de vigilance

  • La Lex Koller ne s'applique pas aux résidents suisses titulaires d'un permis C (établissement) — le simulateur applique cette exception, à vérifier selon le permis effectif
  • Les ressortissants UE/AELE ayant leur résidence effective en Suisse sont assimilés aux Suisses pour l'acquisition de leur résidence principale — règle favorable souvent méconnue
  • Les résidences secondaires sont soumises à des quotas cantonaux limités et parfois à des règles de densité (zones à forte concentration de résidences secondaires)
  • L'acquisition d'immobilier commercial n'est généralement pas soumise à la Lex Koller, sauf s'il s'agit d'un bien principalement résidentiel détourné de son usage
  • Les infractions à la Lex Koller sont pénalement sanctionnées (amendes, nullité de la vente avec obligation de revente dans un délai) — point dissuasif important

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Identifie le régime Lex Koller applicable selon le statut de l'acquéreur, le type de bien et le canton
  • Signale les quotas cantonaux disponibles et les restrictions géographiques en zones touristiques
  • Estime les délais d'obtention d'autorisation, paramètre souvent sous-estimé dans un projet d'acquisition
  • Alerte sur les sanctions en cas d'infraction (nullité de la vente, amendes) pour les structurations à risque

❌ Inconvénients

  • La Lex Koller et ses règles d'application évoluent régulièrement — le simulateur applique les règles en vigueur à la date de simulation
  • Les spécificités cantonales (quotas, priorités locales, zones d'interdiction) nécessitent une vérification auprès de l'autorité cantonale compétente
  • Ne modélise pas les montages de contournement (sociétés écrans, prête-noms) qui sont illégaux et exposent à des sanctions
  • Ne chiffre pas les coûts de la procédure d'autorisation (honoraires avocat, frais administratifs) qui s'ajoutent au prix d'acquisition

📚 Références légales

  • LFAIE — Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RS 211.412.41) — Lex Koller : conditions d'autorisation, exceptions, contingents, sanctions
  • OAIE — Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles (RS 211.412.411) — Modalités d'application, définition des personnes à l'étranger, procédures cantonales
  • LIFD — Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (RS 642.11) — Art. 21 — Valeur locative (Eigenmietwert) comme revenu imposable pour les propriétaires occupants et résidences secondaires
  • LRS — Loi sur les résidences secondaires (RS 702) — Loi Weber : plafond de 20% de résidences secondaires par commune, restrictions à la construction
  • Convention France-Suisse du 9 septembre 1966 — Art. 6 — Revenus immobiliers : imposables dans l'État de situation de l'immeuble (Suisse)
  • Lois fiscales cantonales (LHID — RS 642.14) — Loi fédérale d'harmonisation : chaque canton fixe ses propres taux d'IR, Vermögenssteuer, droits de mutation dans le cadre de la LHID

⏳ Seuils et règles clés

Surface maximale — résidences secondaires non-UE
200 m² de surface de plancher nette habitable maximum pour les non-ressortissants UE/AELE achetant une résidence secondaire en Suisse. Au-delà, une autorisation exceptionnelle est requise et rarement accordée. Les ressortissants UE/AELE ne sont pas soumis à ce plafond (accord bilatéral de 2002).
Contingent cantonal annuel
Le Conseil fédéral fixe annuellement un contingent national d'autorisations pour les résidences secondaires de non-résidents hors UE/AELE (~1 400 unités/an au niveau fédéral). Ce contingent est réparti entre les cantons. Les cantons touristiques (VS, GR, BE montagne) sont les plus sollicités. L'autorisation n'est pas automatique : critères de taille, localisation, usage prévu.
Taux de valeur locative cantonal
Chaque canton fixe son propre taux d'Eigenmietwert (généralement entre 4% et 7% de la valeur vénale officielle). Le taux est appliqué à la valeur fiscale du bien (valeur cadastrale ou valeur de rendement), souvent inférieure à la valeur de marché. Pour ce simulateur, une approximation sur la valeur vénale est utilisée.
Droits de mutation cantonaux
À l'achat : droits de mutation de 1% à 3,3% selon le canton (Vaud : 2,2%, Valais : 1%, Genève : 3,3%). S'y ajoutent les frais de notaire (0,1–0,3%) et les frais d'inscription au registre foncier (0,1–0,3%). Total frais d'acquisition : 2% à 5% du prix selon le canton.

🔗 Liens utiles

Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.

📝 Glossaire

Lex Koller / LFAIE
Loi fédérale suisse restreignant l'acquisition d'immeubles résidentiels par des personnes domiciliées à l'étranger. Ne s'applique pas aux immeubles commerciaux ni aux ressortissants UE/AELE pour leur résidence principale en lien avec une activité professionnelle en Suisse.
Eigenmietwert (valeur locative)
Revenu fictif que le propriétaire est réputé percevoir en habitant son propre bien. Imposable comme revenu ordinaire en Suisse (IR cantonal et communal). Contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. En discussion pour suppression au niveau fédéral depuis 2024 (résidence principale uniquement).
Vermögenssteuer (impôt sur la fortune)
Impôt annuel cantonal et communal sur la fortune nette (actifs moins dettes). S'applique aux biens immobiliers situés en Suisse même pour les non-résidents (assujettissement limité). Taux variant de ~0,1‰ (Zoug) à ~1‰ (Genève, Vaud) selon le canton et la tranche de fortune.
Loi Weber (LRS)
Loi sur les résidences secondaires (2012, en vigueur 2016) : les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20% ne peuvent plus autoriser de nouvelles constructions de résidences secondaires. Concerne de nombreuses stations alpines (Verbier, Zermatt, Crans-Montana).
Assujettissement limité
Un non-résident possédant un bien immobilier en Suisse est assujetti de manière limitée à l'IR et à la Vermögenssteuer en Suisse, uniquement sur ce bien (et non sur l'ensemble de sa fortune mondiale). L'imposition s'effectue dans le canton de situation du bien.

💰 Ticket d'investissement

Accessible à tous
Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
À partir de 500 000 €
Montage structuré pour patrimoines importants. CGP ou avocat fiscaliste requis.

🧩 Complexité du montage

Expert — Ingénierie patrimoniale
Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

👤 Profils concernés

  • Expatrié / Non-résident fiscal
  • Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)