Démembrement de Propriété

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien selon le barème fiscal (article 669 CGI, basé sur l'âge de l'usufruitier) et projette l'économie fiscale d'une opération de donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Il intègre les effets successoraux (réunion gratuite au décès de l'usufruitier) pour évaluer le gain global d'une transmission anticipée démembrée.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, l'âge de l'usufruitier (souvent le donateur), le nombre et le profil des nus-propriétaires (enfants, petits-enfants), et la structure de la donation (donation-partage, donation simple). Le simulateur applique le barème fiscal de l'article 669 CGI (usufruit = 10 % à 90 % selon l'âge), calcule les droits de donation sur la seule nue-propriété (bien inférieure à la pleine propriété), et chiffre l'économie fiscale cumulée avec la réunion gratuite au décès.

Usufruit (art. 669) : 40 % de 61-70 ans / 30 % de 71-80 ans / 20 % de 81-90 ans — Nue-propriété = 100 % − usufruit

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants (donation de NP)
• Investisseurs cherchant à acquérir un bien décoté (achat en NP)
• Épargnants préparant leur retraite avec des SCPI démembrées
• CGP et notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation patrimoniale

Avantages et inconvénients

Échéances et seuils

Clé de répartition usufruit/nue-propriété (art. 669 CGI)

Le barème fiscal fixe la répartition par tranche d'âge de l'usufruitier. À 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %. À 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. Ce barème détermine l'assiette des droits de donation.

Extinction au décès de l'usufruitier : nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans aucun droit de succession à payer (art. 1133 CGI). C'est le levier principal de la transmission démembrée : la valeur transmise est celle de la nue-propriété au moment de la donation, pas la valeur en pleine propriété au décès.

Démembrement temporaire : durée minimum de 1 an, courant 10 à 20 ans

Le démembrement peut être à durée fixe (usufruit temporaire) avec valorisation forfaitaire de 23 % par tranche de 10 ans (art. 669 CGI). Au terme, la pleine propriété est reconstituée sans nouvelle fiscalité. Usage classique : démembrement d'immeuble locatif en direct ou via SCPI.

Risque d'abus de droit : art. L64 A LPF

Un démembrement motivé exclusivement par l'économie d'impôt, sans intention libérale réelle, est requalifiable en abus de droit. L'administration peut rétablir la fiscalité initiale, avec majoration de 40 à 80 %. La substance juridique et la chronologie doivent être solides.

Références légales

• Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit / nue-propriété
• Art. 578 à 624 Code civil — Définition et régime de l'usufruit
• Art. 606 Code civil — Répartition des réparations (usufruitier vs nu-propriétaire)
• Art. 784 CGI — Rappel fiscal des donations antérieures
• Art. 1133 CGI — Exonération de droits à la reconstitution
• BOI-ENR-DMTG-10-40 — Doctrine fiscale sur le démembrement

Glossaire

Usufruit

Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire ; il s'éteint au plus tard au décès de l'usufruitier.

Nue-propriété

Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

Démembrement viager

Démembrement qui prend fin au décès de l'usufruitier. Durée incertaine.

Démembrement temporaire

Démembrement à durée fixe (ex: 15 ans). L'usufruit s'éteint automatiquement à l'échéance.

Reconstitution

Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Gratuite au décès de l'usufruitier.

Quasi-usufruit

Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, valeurs mobilières). L'usufruitier peut en disposer mais doit restituer l'équivalent.