Démembrement de Propriété

Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème viager (art. 669 CGI) : répartition par âge de l'usufruitier.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien selon le barème fiscal (article 669 CGI, basé sur l'âge de l'usufruitier) et projette l'économie fiscale d'une opération de donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Il intègre les effets successoraux (réunion gratuite au décès de l'usufruitier) pour évaluer le gain global d'une transmission anticipée démembrée.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, l'âge de l'usufruitier (souvent le donateur), le nombre et le profil des nus-propriétaires (enfants, petits-enfants), et la structure de la donation (donation-partage, donation simple). Le simulateur applique le barème fiscal de l'article 669 CGI (usufruit = 10 % à 90 % selon l'âge), calcule les droits de donation sur la seule nue-propriété (bien inférieure à la pleine propriété), et chiffre l'économie fiscale cumulée avec la réunion gratuite au décès.

Usufruit (art. 669) : 60 % de 61-70 ans / 50 % de 71-80 ans / 40 % de 81-90 ans — Nue-propriété = 100 % − usufruit

À qui s'adresse ce simulateur ?

Parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants (donation de NP)
Investisseurs cherchant à acquérir un bien décoté (achat en NP)
Épargnants préparant leur retraite avec des SCPI démembrées
CGP et notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation patrimoniale

Échéances et seuils

Clé de répartition usufruit/nue-propriété (art. 669 CGI): Le barème fiscal fixe la répartition par tranche d'âge de l'usufruitier. À 60 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. À 70 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %. Ce barème détermine l'assiette des droits de donation.
Extinction au décès de l'usufruitier: nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits : Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans aucun droit de succession à payer (art. 1133 CGI). C'est le levier principal de la transmission démembrée : la valeur transmise est celle de la nue-propriété au moment de la donation, pas la valeur en pleine propriété au décès.
Démembrement temporaire: durée minimum de 1 an, courant 10 à 20 ans : Le démembrement peut être à durée fixe (usufruit temporaire) avec valorisation forfaitaire de 23 % par tranche de 10 ans (art. 669 CGI). Au terme, la pleine propriété est reconstituée sans nouvelle fiscalité. Usage classique : démembrement d'immeuble locatif en direct ou via SCPI.
Risque d'abus de droit: art. L64 A LPF : Un démembrement motivé exclusivement par l'économie d'impôt, sans intention libérale réelle, est requalifiable en abus de droit. L'administration peut rétablir la fiscalité initiale, avec majoration de 40 à 80 %. La substance juridique et la chronologie doivent être solides.

Points de vigilance

Le barème de l'article 669 est figé par tranches de 10 ans — une donation effectuée quelques mois avant l'anniversaire changeant de tranche profite d'une valorisation de l'usufruit plus élevée et donc d'une nue-propriété moins taxée
La valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits est la valeur fiscale (barème art. 669) ; la valeur économique réelle peut différer, notamment sur les biens à forte inflation
L'usufruitier conserve la jouissance du bien et en perçoit les revenus pendant toute la durée de l'usufruit — le simulateur chiffre la fiscalité de la donation, pas l'organisation patrimoniale courante
La réunion gratuite de l'usufruit au décès de l'usufruitier (art. 1133 CGI) est l'avantage central du schéma : elle suppose que l'usufruit n'a pas été vendu ni démembré à son tour
En cas de donation à plusieurs enfants, une donation-partage fige les valeurs au jour de la donation — évitant le rapport civil à la succession, mais à rédiger précisément

Références légales

Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit / nue-propriété
Art. 578 à 624 Code civil — Définition et régime de l'usufruit
Art. 606 Code civil — Répartition des réparations (usufruitier vs nu-propriétaire)
Art. 751 CGI — Rappel fiscal des donations antérieures
Art. 1133 CGI — Exonération de droits à la reconstitution
BOI-ENR-DMTG-10-40 — Doctrine fiscale sur le démembrement

Glossaire

Usufruit: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire.
Nue-propriété: Droit de propriété "nu", sans jouissance immédiate. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Démembrement viager: Démembrement qui prend fin au décès de l'usufruitier. Durée incertaine.
Démembrement temporaire: Démembrement à durée fixe (ex: 15 ans). L'usufruit s'éteint automatiquement à l'échéance.
Reconstitution: Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Gratuite au décès de l'usufruitier.
Quasi-usufruit: Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, valeurs mobilières). L'usufruitier peut en disposer mais doit restituer l'équivalent.