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🔀 Démembrement de Propriété

Calculez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal

📋 Type de démembrement

👤
Viager
Jusqu'au décès
⏱️
Temporaire
Durée fixe

🎯 Contexte d'utilisation

🎁
Donation
🏠
Achat
📊
SCPI
📊 Répartition fiscale (Art. 669 CGI)
Usufruit Nue-prop.
Valeur de la nue-propriété
de • Durée estimée : ans

⚖️ Fiscal vs Économique

VALEUR FISCALE
Usufruit
Nue-propriété
VALEUR ÉCONOMIQUE
Usufruit
Nue-propriété
📖 En savoir plus sur Démembrement de Propriété : guide complet, formule, FAQ

📚 Aide — Démembrement de Propriété

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.

⚙️ Comment ça fonctionne

Barème fiscal (Article 669 CGI) :

Âge usufruitier Usufruit Nue-propriété
≤ 20 ans90%10%
21-30 ans80%20%
31-40 ans70%30%
41-50 ans60%40%
51-60 ans50%50%
61-70 ans40%60%
71-80 ans30%70%
81-90 ans20%80%
> 90 ans10%90%
📅 Démembrement temporaire

Pour un démembrement à durée fixe : 23% par période de 10 ans, sans dépasser la valeur viagère.

Valeur usufruit viager = Valeur bien × Barème art. 669 CGI (selon âge)
Valeur nue-propriété = Valeur bien − Valeur usufruit
Démembrement temporaire : usufruit = 23% par tranche de 10 ans

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants (donation de NP)
  • Investisseurs cherchant à acquérir un bien décoté (achat en NP)
  • Épargnants préparant leur retraite avec des SCPI démembrées
  • CGP et notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation patrimoniale

⚠️ Points de vigilance

  • L'usufruitier doit entretenir le bien (réparations courantes)
  • Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 606 Code civil)
  • La valeur économique peut différer significativement de la valeur fiscale
  • En cas de vente, l'accord des deux parties est nécessaire
  • L'usufruitier doit déclarer les revenus à l'IR et le bien à l'IFI

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Réduction des droits de donation/succession
  • Reconstitution gratuite au décès
  • Acquisition décotée (nu-propriétaire)
  • Pas d'IFI pour le nu-propriétaire
  • Optimisation fiscale SCPI

❌ Inconvénients

  • Immobilisation du capital (NP)
  • Pas de revenus pendant la durée
  • Accord nécessaire pour vendre
  • Grosses réparations pour le NP
  • Durée incertaine (viager)

📚 Références légales

  • Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit / nue-propriété
  • Art. 578 à 624 Code civil — Définition et régime de l'usufruit
  • Art. 606 Code civil — Répartition des réparations (usufruitier vs nu-propriétaire)
  • Art. 751 CGI — Rappel fiscal des donations antérieures
  • Art. 1133 CGI — Exonération de droits à la reconstitution
  • BOI-ENR-DMTG-10-40 — Doctrine fiscale sur le démembrement

⏳ Échéances et seuils

Clé de répartition usufruit/nue-propriété (art. 669 CGI)
Le barème fiscal fixe la répartition par tranche d'âge de l'usufruitier. À 60 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. À 70 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %. Ce barème détermine l'assiette des droits de donation.

📝 Glossaire

Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire.
Nue-propriété
Droit de propriété "nu", sans jouissance immédiate. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Démembrement viager
Démembrement qui prend fin au décès de l'usufruitier. Durée incertaine.
Démembrement temporaire
Démembrement à durée fixe (ex: 15 ans). L'usufruit s'éteint automatiquement à l'échéance.
Reconstitution
Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Gratuite au décès de l'usufruitier.
Quasi-usufruit
Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, valeurs mobilières). L'usufruitier peut en disposer mais doit restituer l'équivalent.