🔀 Démembrement de Propriété

Calculez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal

📋 Type de démembrement

👤
Viager
Jusqu'au décès
⏱️
Temporaire
Durée fixe

🎯 Contexte d'utilisation

🎁
Donation
🏠
Achat
📊
SCPI
📊 Répartition fiscale (Art. 669 CGI)
Usufruit Nue-prop.
Valeur de la nue-propriété
de • Durée estimée : ans

⚖️ Fiscal vs Économique

VALEUR FISCALE
Usufruit
Nue-propriété
VALEUR ÉCONOMIQUE
Usufruit
Nue-propriété
📖 En savoir plus sur Démembrement de Propriété : guide complet, formule, FAQ

📚 Aide — Démembrement de Propriété

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien selon le barème fiscal (article 669 CGI, basé sur l'âge de l'usufruitier) et projette l'économie fiscale d'une opération de donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Il intègre les effets successoraux (réunion gratuite au décès de l'usufruitier) pour évaluer le gain global d'une transmission anticipée démembrée.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, l'âge de l'usufruitier (souvent le donateur), le nombre et le profil des nus-propriétaires (enfants, petits-enfants), et la structure de la donation (donation-partage, donation simple). Le simulateur applique le barème fiscal de l'article 669 CGI (usufruit = 10 % à 90 % selon l'âge), calcule les droits de donation sur la seule nue-propriété (bien inférieure à la pleine propriété), et chiffre l'économie fiscale cumulée avec la réunion gratuite au décès.

Usufruit (art. 669) : 60 % de 61-70 ans / 50 % de 71-80 ans / 40 % de 81-90 ans — Nue-propriété = 100 % − usufruit
Valeur usufruit viager = Valeur bien × Barème art. 669 CGI (selon âge)
Valeur nue-propriété = Valeur bien − Valeur usufruit
Démembrement temporaire : usufruit = 23% par tranche de 10 ans

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants (donation de NP)
  • Investisseurs cherchant à acquérir un bien décoté (achat en NP)
  • Épargnants préparant leur retraite avec des SCPI démembrées
  • CGP et notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation patrimoniale

⚠️ Points de vigilance

  • Le barème de l'article 669 est figé par tranches de 10 ans — une donation effectuée quelques mois avant l'anniversaire changeant de tranche profite d'une valorisation de l'usufruit plus élevée et donc d'une nue-propriété moins taxée
  • La valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits est la valeur fiscale (barème art. 669) ; la valeur économique réelle peut différer, notamment sur les biens à forte inflation
  • L'usufruitier conserve la jouissance du bien et en perçoit les revenus pendant toute la durée de l'usufruit — le simulateur chiffre la fiscalité de la donation, pas l'organisation patrimoniale courante
  • La réunion gratuite de l'usufruit au décès de l'usufruitier (art. 1133 CGI) est l'avantage central du schéma : elle suppose que l'usufruit n'a pas été vendu ni démembré à son tour
  • En cas de donation à plusieurs enfants, une donation-partage fige les valeurs au jour de la donation — évitant le rapport civil à la succession, mais à rédiger précisément

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Applique le barème de l'article 669 CGI pour ventiler la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier
  • Chiffre les droits de donation dus sur la seule nue-propriété, significativement inférieurs à ceux dus sur la pleine propriété
  • Intègre la réunion gratuite au décès qui fait passer les nus-propriétaires à la pleine propriété sans droits supplémentaires
  • Permet de tester l'impact d'un changement de tranche d'âge de l'usufruitier (attente de quelques mois) sur la fiscalité

❌ Inconvénients

  • Le simulateur ne génère pas l'acte de donation : la rédaction précise (donation simple, donation-partage, clause de réversion) relève du notaire
  • Ne modélise pas les effets civils d'une mésentente entre usufruitier et nus-propriétaires (opposition aux décisions, vente bloquée)
  • Ne chiffre pas les coûts notariaux de la donation (émoluments proportionnels + frais fixes), qui peuvent être significatifs sur des valeurs élevées
  • Ne traite pas les situations complexes (usufruit successif, démembrement croisé, donation avec charge) qui demandent une analyse dédiée

📚 Références légales

  • Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit / nue-propriété
  • Art. 578 à 624 Code civil — Définition et régime de l'usufruit
  • Art. 606 Code civil — Répartition des réparations (usufruitier vs nu-propriétaire)
  • Art. 751 CGI — Rappel fiscal des donations antérieures
  • Art. 1133 CGI — Exonération de droits à la reconstitution
  • BOI-ENR-DMTG-10-40 — Doctrine fiscale sur le démembrement

⏳ Échéances et seuils

Clé de répartition usufruit/nue-propriété (art. 669 CGI)
Le barème fiscal fixe la répartition par tranche d'âge de l'usufruitier. À 60 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. À 70 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %. Ce barème détermine l'assiette des droits de donation.
Extinction au décès de l'usufruitier : nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans aucun droit de succession à payer (art. 1133 CGI). C'est le levier principal de la transmission démembrée : la valeur transmise est celle de la nue-propriété au moment de la donation, pas la valeur en pleine propriété au décès.
Démembrement temporaire : durée minimum de 1 an, courant 10 à 20 ans
Le démembrement peut être à durée fixe (usufruit temporaire) avec valorisation forfaitaire de 23 % par tranche de 10 ans (art. 669 CGI). Au terme, la pleine propriété est reconstituée sans nouvelle fiscalité. Usage classique : démembrement d'immeuble locatif en direct ou via SCPI.
Risque d'abus de droit : art. L64 A LPF
Un démembrement motivé exclusivement par l'économie d'impôt, sans intention libérale réelle, est requalifiable en abus de droit. L'administration peut rétablir la fiscalité initiale, avec majoration de 40 à 80 %. La substance juridique et la chronologie doivent être solides.

🔗 Liens utiles

Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.

📝 Glossaire

Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire.
Nue-propriété
Droit de propriété "nu", sans jouissance immédiate. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Démembrement viager
Démembrement qui prend fin au décès de l'usufruitier. Durée incertaine.
Démembrement temporaire
Démembrement à durée fixe (ex: 15 ans). L'usufruit s'éteint automatiquement à l'échéance.
Reconstitution
Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Gratuite au décès de l'usufruitier.
Quasi-usufruit
Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, valeurs mobilières). L'usufruitier peut en disposer mais doit restituer l'équivalent.

💰 Ticket d'investissement

À partir de 10 000 €
Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
À partir de 100 000 €
Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.

🧩 Complexité du montage

Expert — Ingénierie patrimoniale
Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

👤 Profils concernés