Loi Malraux

Simulez votre réduction d'impôt Malraux : 22 % ou 30 % des travaux de restauration en secteur sauvegardé, plafond 400 000 € sur 4 ans.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la réduction d'impôt Malraux accordée aux investisseurs finançant la restauration complète d'immeubles anciens situés en secteur sauvegardé (SPR - Site Patrimonial Remarquable). Il distingue les deux taux (22 % en PVAP, 30 % en SPR approuvé) et projette le gain fiscal sur la durée des travaux, en tenant compte du plafonnement spécifique hors niches fiscales.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le coût des travaux éligibles (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans), la localisation du bien (PVAP - Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine, ou SPR approuvé), la date de paiement des travaux et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur applique le taux de réduction (22 % ou 30 %), chiffre la réduction d'impôt annuelle et cumulée, et alerte sur le non-cumul avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Base_eligible = min(Travaux_annuels ; 400 000 € / 4 ans)
Reduction_IR = Base_eligible × (22 % en PVAP ou 30 % en SPR)
Reduction_hors_plafond_niches

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) cherchant une réduction hors plafond des niches fiscales
  • Investisseurs immobiliers souhaitant acquérir un bien de caractère en centre-ville historique
  • CGP et conseillers patrimoniaux proposant des solutions de défiscalisation immobilière haut de gamme
  • Amateurs de patrimoine souhaitant contribuer à la restauration d'immeubles remarquables

Échéances et seuils

Plafond de travaux
400 000 € sur 4 ans : La réduction d'impôt Malraux porte sur les dépenses de restauration dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Le taux est de 22 % (ZPPAUP) ou 30 % (secteur sauvegardé).
Engagement de location
9 ans : Le propriétaire s'engage à louer le bien nu à usage de résidence principale pendant 9 ans. La location doit démarrer dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Points de vigilance

  • Les travaux éligibles doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France — seules les dépenses validées par l'ABF ouvrent droit à la réduction
  • La réduction Malraux est hors plafond global des niches fiscales de 10 000 € (règle dérogatoire) — c'est un de ses attraits majeurs par rapport à Pinel
  • L'engagement de location du bien après travaux est de 9 ans (usage d'habitation principale du locataire) — une cession ou occupation personnelle avant entraîne la reprise
  • Les travaux éligibles doivent constituer une restauration complète de l'immeuble, pas de simples aménagements — une qualification fautive expose à un redressement
  • Le coût des travaux et la complexité administrative peuvent significativement éroder le gain fiscal net — une fourchette de 15 à 30 % de surcoût par rapport à une restauration classique est courante

Références légales

  • Art. 199 tervicies CGI — Réduction d'impôt Malraux pour travaux de restauration en secteur sauvegardé
  • Art. L. 631-1 Code du Patrimoine — Définition des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR)
  • BOI-IR-RICI-200 — Doctrine administrative relative à la réduction Malraux
  • Loi n°62-903 du 4 août 1962 — Loi Malraux originelle (secteurs sauvegardés)
  • Loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 — Loi LCAP créant les Sites Patrimoniaux Remarquables

Glossaire

SPR (Site Patrimonial Remarquable)
Zonage de protection du patrimoine urbain remplaçant les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP depuis 2016.
PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)
Document d'urbanisme applicable aux anciens secteurs sauvegardés, ouvrant droit au taux majoré de 30 %.
PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine)
Document d'urbanisme applicable aux anciens ZPPAUP/AVAP, ouvrant droit au taux de 22 %.
ABF (Architecte des Bâtiments de France)
Fonctionnaire chargé de veiller à la qualité architecturale des travaux en secteur protégé. Son accord est obligatoire pour le Malraux.
Restauration complète
Ensemble de travaux portant sur la totalité de l'immeuble (parties communes et privatives) aboutissant à la remise en état du bâtiment.
Location nue
Location d'un logement sans mobilier, par opposition à la location meublée. Condition obligatoire du dispositif Malraux.
Plafonnement des niches fiscales
Mécanisme limitant le cumul des avantages fiscaux à 10 000 € par an. La réduction Malraux en est exclue.