📖 Qu'est-ce que c'est ?
Le coût total d'un crédit immobilier représente l'ensemble des sommes que vous allez réellement payer pour emprunter : capital remboursé, intérêts, assurance emprunteur et frais annexes. C'est le "vrai prix" de votre financement immobilier.
Ce simulateur vous permet de visualiser la décomposition de vos mensualités et de générer un tableau d'amortissement détaillé mois par mois.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur utilise la formule d'amortissement constant (méthode française) pour calculer vos mensualités :
Mensualité = Capital × [Taux / (1 − (1 + Taux)^−n)]
Où n = nombre de mensualités et Taux = taux mensuel (taux annuel / 12).
- Intérêts totaux = Somme des mensualités − Capital emprunté
- Coût assurance = Taux assurance × Capital × Durée (si sur capital initial)
- Coût total = Intérêts + Assurance + Frais de dossier
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Acquéreurs immobiliers souhaitant comparer plusieurs offres de prêt
- Propriétaires envisageant un rachat ou une renégociation de crédit
- Investisseurs locatifs calculant la rentabilité après financement
- CGP / Courtiers présentant le coût réel du financement à leurs clients
⚠️ Points de vigilance
- TAEG vs taux nominal : le TAEG inclut tous les frais et reflète mieux le coût réel
- Assurance emprunteur : peut représenter 20 à 40% du coût total — pensez à la délégation
- Frais annexes : garantie (hypothèque, caution), frais de dossier, frais de courtage
- Taux fixe vs variable : ce simulateur calcule à taux fixe uniquement
- Remboursement anticipé : des indemnités (IRA) peuvent s'appliquer (max 3% du CRD ou 6 mois d'intérêts)
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Visualisation claire de la décomposition
- Tableau d'amortissement complet
- Comparaison objective des offres
- Prise en compte de l'assurance
❌ Inconvénients
- Taux fixe uniquement
- Pas de modulation des mensualités
- Garanties non détaillées
- Frais de notaire exclus
📚 Références légales
- Art. L313-1 Code de la consommation — Définition du TAEG
- Art. R313-1 Code de la consommation — Méthode de calcul du TAEG
- Art. L313-25 Code de la consommation — Droit au remboursement anticipé
- Directive 2014/17/UE — Contrats de crédit immobilier
- Loi Lagarde (2010) — Libre choix de l'assurance emprunteur
📝 Glossaire
- TAEG
- Taux Annuel Effectif Global. Inclut tous les frais obligatoires (intérêts, assurance, frais de dossier).
- Amortissement
- Remboursement progressif du capital emprunté sur la durée du prêt.
- Capital Restant Dû (CRD)
- Montant du capital encore à rembourser à un instant donné.
- Assurance emprunteur
- Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité.
- IRA
- Indemnités de Remboursement Anticipé. Pénalités en cas de remboursement avant l'échéance.
- Délégation d'assurance
- Possibilité de souscrire une assurance externe plutôt que celle proposée par la banque.