Définition
Ce simulateur chiffre le coût total d'un crédit (immobilier, consommation, travaux) en décomposant les intérêts et l'assurance emprunteur. Il restitue un TAEG estimé hors frais de dossier et de garantie, le coût total à rembourser et la répartition capital/intérêts sur la durée du prêt.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le capital emprunté, la durée du prêt, le taux nominal, le taux d'assurance annuel sur le capital initial et le type de remboursement (mensualités constantes ou in fine). Le simulateur calcule le tableau d'amortissement complet, totalise les intérêts et l'assurance, chiffre le coût total du crédit et estime le TAEG par la méthode actuarielle, sans frais de dossier ni de garantie, qui ne sont pas saisis.
Coût total = Intérêts cumulés + Assurance cumulée ; TAEG = (1 + r)^12 moins 1, r étant le taux mensuel qui égalise le capital emprunté et la somme actualisée des échéances assurance comprise
Pour qui
- Acquéreurs immobiliers souhaitant comparer plusieurs offres de prêt
- Propriétaires envisageant un rachat ou une renégociation de crédit
- Investisseurs locatifs calculant la rentabilité après financement
- CGP / Courtiers présentant le coût réel du financement à leurs clients
Avantages
- Chiffre le coût total réel du crédit en décomposant chaque poste (intérêts, assurance, frais), évitant l'approximation du seul taux nominal
- Estime le TAEG par la méthode actuarielle réglementaire, assurance comprise mais hors frais de dossier et de garantie
- Génère le tableau d'amortissement ligne par ligne avec la répartition capital / intérêts sur la durée
- Permet de tester l'impact d'une variation de taux, de durée ou de quotité d'assurance sur le coût total
Inconvénients
- Le taux nominal et le TAEA saisis sont des hypothèses : une offre ferme bancaire peut diverger selon le profil emprunteur et les taux du marché au moment de la signature
- Les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas intégrées par défaut — à ajouter manuellement en cas de projet de remboursement anticipé
- Les frais de dossier et de garantie (hypothèque ou caution) ne sont pas saisis : ils s'ajoutent au coût total affiché et relèvent le TAEG réel
- Les conditions d'assurance emprunteur (groupe bancaire vs délégation) peuvent être optimisées via la loi Lemoine, non traitée par ce simulateur
Points de vigilance
- Le TAEG légal intègre tous les frais obligatoires (dossier, garantie, assurance si obligatoire) — le TAEG simulé n'inclut ni frais de dossier ni frais de garantie : le TAEG de l'offre bancaire sera plus élevé
- Les frais de garantie dépendent du mode choisi : hypothèque (plus chère, non restituable, avec mainlevée payante en cas de revente avant le terme), caution bancaire type Crédit Logement (moins cher avec restitution partielle) — le simulateur ne les chiffre pas
- Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées (6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû, le moins élevé) mais peuvent être supprimées en cas de vente pour mutation professionnelle, décès ou cessation d'activité
- Le taux nominal saisi est celui des conditions commerciales de la banque — une négociation effective peut le réduire, ce que le simulateur ne prend pas en compte par défaut
- L'assurance emprunteur à quotité variable entre co-emprunteurs (50/50, 100/100) change le coût total — le simulateur applique la quotité saisie sans vérifier sa cohérence avec les exigences de la banque
Échéances et seuils
- IRA plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû — En cas de remboursement anticipé total ou partiel d'un crédit immobilier, les banques peuvent percevoir des indemnités plafonnées au plus faible des deux montants suivants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux du prêt et 3 % du capital restant dû (art. R313-25 du Code de la consommation).
- TAEG : taux annuel effectif global tout inclus — Le TAEG intègre le taux d'intérêt nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (caution ou hypothèque), l'assurance emprunteur et les frais annexes. Il permet de comparer deux offres à coût réel équivalent et doit être inférieur au taux de l'usure en vigueur.
- Poids de l'assurance : 20 à 40 % du coût total du crédit — L'assurance emprunteur représente typiquement 20 à 40 % du coût total du crédit sur 20 à 25 ans. La loi Lemoine (2022) permet sa résiliation à tout moment, ouvrant la délégation d'assurance avec des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
- Frais de garantie : 1 à 2 % du capital emprunté — La caution (Crédit Logement, Casden) coûte généralement 1 à 1,5 % du capital, partiellement restituable en fin de prêt. L'hypothèque coûte environ 1,5 à 2 % et n'est pas restituable ; elle nécessite une mainlevée payante si revente avant terme.
Références légales
- Art. L314-1 Code de la consommation — Définition du TAEG
- Art. R314-3 Code de la consommation — Méthode de calcul du TAEG (méthode d'équivalence, annexe de calcul)
- Art. L313-47 Code de la consommation — Droit au remboursement anticipé du crédit immobilier
- Art. R313-25 Code de la consommation — Plafond des indemnités de remboursement anticipé du crédit immobilier
- Directive 2014/17/UE — Contrats de crédit immobilier
- Loi Lagarde (2010) — Libre choix de l'assurance emprunteur
Glossaire
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global) — Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. Indicateur de comparaison réglementaire entre offres.
- Amortissement du prêt — Remboursement progressif du capital emprunté sur la durée du prêt.
- Capital Restant Dû (CRD) — Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée ; elle figure sur le tableau d'amortissement.
- Assurance emprunteur — Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle peut être souscrite auprès de la banque ou d'un autre assureur (délégation).
- IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) — Pénalités versées à la banque lors du remboursement anticipé d'un prêt, plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.
- Délégation d'assurance — Faculté pour l'emprunteur de souscrire son assurance de prêt auprès d'un autre assureur que la banque prêteuse.
Questions fréquentes
- Comment calculer le coût total d'un crédit immobilier ? — On additionne les intérêts payés sur toute la durée, le coût de l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Les indemnités de remboursement anticipé s'y ajoutent si l'on rembourse avant le terme ; le simulateur établit ce total à partir du tableau d'amortissement.
- Quelle différence entre taux nominal et TAEG ? — Le taux nominal sert uniquement à calculer les intérêts. Le TAEG intègre en plus les frais obligatoires liés au crédit, comme l'assurance exigée, les frais de dossier et la garantie : c'est l'indicateur à utiliser pour comparer des offres, et il ne peut pas dépasser le taux d'usure.
- Combien coûte un remboursement anticipé de prêt immobilier ? — La banque peut facturer des indemnités, plafonnées par la loi au plus faible de deux montants : quelques mois d'intérêts sur le capital remboursé ou un pourcentage du capital restant dû. Elles ne sont pas dues en cas de vente liée à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité.
- Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir pour un prêt immobilier ? — Une caution d'un organisme spécialisé est souvent moins chère au départ et peut donner lieu à une restitution partielle en fin de prêt. Une hypothèque n'est pas restituable et exige une mainlevée payante si le bien est vendu avant le terme ; le simulateur applique le mode de garantie saisi.
- Peut-on réduire le coût de l'assurance emprunteur en cours de prêt ? — Oui, depuis la loi Lemoine, l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Le simulateur ne compare pas les offres d'assurance, mais permet de mesurer leur poids en faisant varier le TAEA saisi.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
Complexité du montage
- Simple — Calcul direct — Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.
Profils concernés
- Senior (dépendance, transmission, aides)
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)