Définition
Ce simulateur chiffre la part déductible des charges de copropriété pour un bailleur d'un bien loué en location nue. Il distingue les charges récupérables auprès du locataire (non déductibles pour le bailleur) et les charges non récupérables (déductibles des revenus fonciers au régime réel), puis calcule l'économie fiscale associée à l'option pour le régime réel comparée au micro-foncier.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le montant des appels de charges de copropriété, leur ventilation approximative entre récupérables et non récupérables, les loyers annuels perçus, la part du bien louée et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le résultat foncier net après déduction des charges non récupérables, l'imposition au régime réel, et la compare à l'imposition en micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %) pour identifier l'option fiscalement optimale.
Charges récupérables : non déductibles (remboursées par le locataire) — Charges non récupérables : déductibles intégralement au régime réel
Pour qui
- Propriétaires bailleurs en copropriété souhaitant optimiser leur fiscalité
- Investisseurs locatifs arbitrant entre régime micro-foncier et réel
- Déclarants préparant leur déclaration 2044 (revenus fonciers)
- Experts-comptables et conseillers patrimoniaux accompagnant des bailleurs
Avantages
- Distingue les charges déductibles et les charges récupérables, évitant la double déduction erronée sur la déclaration
- Chiffre l'économie fiscale nette de l'option régime réel vs micro-foncier à la TMI de l'utilisateur
- Identifie le seuil de charges au-delà duquel le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire de 30 %
- Permet d'anticiper l'impact fiscal de gros travaux votés en assemblée générale
Inconvénients
- La ventilation récupérables/non-récupérables repose sur la saisie de l'utilisateur — un détail du budget de copropriété mal lu fausse le résultat
- Impute le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, mais ne chiffre pas l'économie future du déficit reportable (intérêts d'emprunt et excédent), qui peut améliorer le rendement net à moyen terme
- Raisonne sur une année isolée : l'option pour le régime réel engageant sur trois ans, une projection pluriannuelle est à faire en cas de charges fortement variables
- Ne traite pas les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie, Cosse, Loc'Avantages) qui ont leurs propres règles d'abattement et de plafonnement
Points de vigilance
- La ventilation récupérable / non-récupérable dépend du décret du 26 août 1987 : le simulateur propose une clé de répartition par défaut à ajuster selon le détail du budget de copropriété
- Les provisions pour travaux futurs (fonds travaux obligatoire, provisions exceptionnelles) obéissent à des règles spécifiques de déduction — le simulateur applique la règle de l'année d'appel
- L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans : le simulateur éclaire le choix pour l'année en cours, à vérifier sur une projection pluriannuelle
- Les travaux votés en assemblée générale peuvent générer un déficit foncier important l'année de paiement — à modéliser séparément si applicable
- Le simulateur ne gère pas les charges spécifiques aux locations meublées (LMNP / LMP) qui relèvent d'un autre régime
Échéances et seuils
- Micro-foncier : seuil 15 000 € et abattement 30 % — Le régime micro-foncier (art. 32 CGI) est applicable automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de déduire forfaitairement 30 % des loyers sans justificatif. Vous pouvez y renoncer pour opter pour le régime réel — option irrévocable pendant 3 ans. Les associés de SCPI n'y ont accès que s'ils louent aussi un logement nu en direct.
- Déficit foncier : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € — Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La partie liée aux intérêts d'emprunt s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La partie hors intérêts est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (art. 156-I CGI), le solde reportable sur 10 ans. Cette règle permet de réduire l'imposition globale du foyer.
- Fonds de travaux Alur : non déductible à l'appel — La contribution annuelle obligatoire au fonds de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel de la copropriété depuis la loi Alur 2014, art. L14-2 loi du 10 juillet 1965) n'est pas déductible l'année du versement. Elle ne le devient qu'à partir de l'année où les travaux financés par ce fonds sont effectivement réalisés. Cette règle est stricte : l'administration fiscale contrôle la réalité des travaux.
Références légales
- Art. 31 CGI — Liste limitative des charges déductibles des revenus fonciers (frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière, intérêts)
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier : abattement de 30 % sur les loyers bruts, accessible si loyers ≤ 15 000 €
- Art. 156-I CGI — Report du déficit foncier sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an) et sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Art. 14-2 Loi 10/07/1965 — Fonds de travaux obligatoire en copropriété (cotisation minimum : 5 % du budget prévisionnel)
- Décret du 26/08/1987 — Liste des charges récupérables sur le locataire (non déductibles pour le bailleur)
Glossaire
- Charges récupérables — Charges que la loi autorise le propriétaire à récupérer auprès du locataire (eau froide, entretien des parties communes, ascenseur, ordures ménagères, etc.). Listées par le décret du 26/08/1987. Ces charges ne sont pas déductibles du revenu foncier, car elles sont remboursées par le locataire et ne constituent pas une charge nette pour le propriétaire.
- Charges non récupérables — Charges de copropriété restant à la charge définitive du propriétaire : grosses réparations, gros entretien, honoraires du syndic, assurance immeuble, etc. Ce sont ces charges qui sont déductibles du revenu foncier au régime réel.
- Provisions pour travaux — Appels de fonds votés en Assemblée Générale pour des travaux inscrits au budget prévisionnel ou aux programmes pluriannuels. Déductibles l'année de leur versement au syndic, puis régularisées l'année suivante pour la part correspondant à des dépenses non déductibles. Exception : les cotisations au fonds de travaux ne sont déductibles qu'au moment où elles financent des travaux effectivement réalisés.
- Déficit foncier — Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Déclaration 2044 — Formulaire CERFA permettant de déclarer ses revenus fonciers au régime réel. Il liste les revenus bruts et toutes les charges déductibles poste par poste. Il permet également de déclarer le déficit foncier le cas échéant. À joindre à la déclaration de revenus principale (formulaire 2042).
Questions fréquentes
- Quelles charges de copropriété un propriétaire bailleur peut-il déduire ? — Au régime réel, il déduit les charges qui restent définitivement à sa charge, par exemple les honoraires du syndic, le gros entretien, les grosses réparations ou l'assurance de l'immeuble. Les charges récupérables, refacturées au locataire, ne constituent pas un coût net et ne se déduisent pas.
- Comment savoir quelles charges sont récupérables sur le locataire ? — La liste est fixée par le décret du 26 août 1987 : eau froide, entretien des parties communes, ascenseur ou taxe d'enlèvement des ordures ménagères, notamment. Le décompte annuel du syndic aide à faire la ventilation, que le simulateur propose par défaut et qu'il faut ajuster.
- Faut-il passer du micro-foncier au régime réel ? — Le réel devient intéressant dès que les charges réellement déductibles, intérêts d'emprunt compris, dépassent l'abattement forfaitaire du micro-foncier. L'option engage pour trois ans : mieux vaut donc vérifier qu'elle reste favorable sur plusieurs années, surtout si les charges varient fortement.
- La cotisation au fonds de travaux de la copropriété est-elle déductible ? — Pas l'année où elle est versée : elle ne devient déductible que lorsque les sommes sont effectivement utilisées pour payer des travaux eux-mêmes déductibles. Les autres provisions pour charges suivent une logique différente, avec déduction l'année du paiement puis régularisation l'année suivante.
- Des gros travaux votés en assemblée générale peuvent-ils créer un déficit foncier ? — Oui, si les charges déductibles de l'année dépassent les loyers perçus. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une certaine limite, le reste se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes ; le simulateur ne modélise pas ce report.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)