Prêt relais : financer un achat avant de vendre
Montant du prêt relais, prêt complémentaire, mensualités, endettement, coût et prix de vente plancher : testez une vente moins chère ou plus tardive.
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Qu'est-ce que c'est ?
Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, en général 60 % à 80 %, diminuée du capital restant dû sur ce bien. Le relais est remboursé en une fois à la vente ; s'il ne suffit pas à financer l'achat, un prêt amortissable classique, le prêt complémentaire, prend le relais pour le reste.
Comment ça fonctionne
Relais disponible = part de la valeur prêtée × valeur estimée − capital restant dû. Besoin = prix + frais de notaire (8 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf) + travaux + garantie (1,2 % du montant emprunté pour une caution, 1,5 % pour une hypothèque) + frais de dossier. Prêt complémentaire = besoin − apport − relais. Seul le nécessaire est emprunté en relais.
Pendant le relais, vous payez le prêt complémentaire, l'assurance, les intérêts du relais s'ils sont payés chaque mois, et le prêt en cours s'il est conservé. En franchise totale, les intérêts s'accumulent et sont payés à la vente. À la vente, le prix, diminué de l'impôt sur la plus-value pour un bien autre que la résidence principale, rembourse le relais et, s'il a été conservé, le prêt en cours. Prix plancher = prix de vente qui rembourse tout juste ces sommes.
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Propriétaires qui achètent leur prochaine résidence principale avant d'avoir vendu l'actuelle.
- Ménages qui comparent une offre de prêt relais avec leur budget.
- Vendeurs qui veulent mesurer le risque d'une vente moins chère ou plus lente que prévu.
Avantages et inconvénients
Avantages
- Calcule ensemble le relais, le prêt complémentaire et les mensualités pendant et après la vente.
- Donne le prix de vente plancher et la marge de sécurité par rapport à votre estimation.
- Teste une décote du prix et un retard de vente, avec ce qui reste ou ce qui manque.
- Compte l'impôt sur la plus-value quand le bien vendu n'est pas la résidence principale.
Inconvénients
- La valeur estimée du bien est une saisie : si elle est trop optimiste, tout le plan l'est aussi.
- Part de la valeur prêtée, taux et frais varient selon les banques.
- Frais de notaire au taux moyen national, sans les écarts entre départements.
Échéances et seuils
- Taux d'usure des prêts relais : 6,49 % ; taux moyen pratiqué 4,87 %.
- Endettement maximal recommandé par le HCSF : 35 % des revenus, sur 25 ans au plus.
Points de vigilance
- Un relais dure en général 24 mois au plus ; au-delà, la banque peut exiger la vente ou transformer le relais en prêt amortissable.
- Pendant le relais, l'endettement cumule souvent deux logements : la banque le compare au seuil de 35 % du HCSF.
- Une vente sous le prix plancher laisse une somme à rembourser sans délai.
- La plus-value de la résidence principale n'est exonérée que si la vente intervient dans un délai normal après le déménagement.
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Abattement pour durée de détention des plus-values immobilières
Abattements annuels par tranche d'années de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Abattement IR, tranche 1 | - première année de détention : 1 années
- dernière année de détention : 5 années
- taux par année de détention : 0 %/an
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| Abattement IR, tranche 2 | - première année de détention : 6 années
- dernière année de détention : 21 années
- taux par année de détention : 6 %/an
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| Abattement IR, tranche 3 | - première année de détention : 22 années
- dernière année de détention : 22 années
- taux par année de détention : 4 %/an
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| Exonération totale IR au-delà de cette durée de détention | 22 ans |
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| Abattement PS, tranche 1 | - première année de détention : 1 années
- dernière année de détention : 5 années
- taux par année de détention : 0 %/an
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| Abattement PS, tranche 2 | - première année de détention : 6 années
- dernière année de détention : 21 années
- taux par année de détention : 1,65 %/an
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| Abattement PS, tranche 3 | - première année de détention : 22 années
- dernière année de détention : 22 années
- taux par année de détention : 1,6 %/an
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| Abattement PS, tranche 4 | - première année de détention : 23 années
- dernière année de détention : 30 années
- taux par année de détention : 9 %/an
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| Exonération totale PS au-delà de cette durée de détention | 30 ans |
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Source : CGI art. 150 VC I ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er septembre 2014 · vérifié le 2 novembre 2026
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Normes d'octroi du crédit immobilier (HCSF)
Norme juridiquement contraignante du Haut Conseil de stabilité financière (D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée par D-HCSF-2023-2 et D-HCSF-2023-6) : taux d'effort, durée, différé, seuil de travaux, flexibilité.
| Différé d'amortissement maximal (VEFA, construction, ancien avec travaux) | 2 ans |
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| Durée maximale du crédit | 25 ans |
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| Durée maximale avec différé | 27 ans |
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| Part minimale de la flexibilité réservée aux primo-accédants | - 30 %
- Part minimale de la flexibilité réservée à la résidence principale : 70 %
- Part de la production trimestrielle pouvant déroger : 20 % production
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| Part de travaux dans le montant total de l'opération ouvrant le différé dans l'ancien (D-HCSF-2023-6) | 10 % du coût total |
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| Taux d'effort maximal, assurance comprise | 35 % revenus nets |
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Source : Décision D-HCSF-2021-7 modifiée (D-HCSF-2023-2, D-HCSF-2023-6 du 18/12/2023, JO 24/12/2023) ; economie.gouv.fr/hcsf ; Banque de France, ERS déc. 2023 · en vigueur depuis le 24 décembre 2023 · vérifié le 2 novembre 2026
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Plus-values immobilières des particuliers
Taux d'impôt sur le revenu, majorations forfaitaires du prix d'acquisition, exonérations, règles propres aux non-résidents.
| Ancienne résidence principale | exonération totale si la cession a lieu au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ (nombre d'années après l'année du départ) : 1 ans |
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| Exonération plafonnée | - cession au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le départ (sans délai si le cédant a la libre disposition du bien) : 10 ans
- domicile fiscal en France pendant au moins deux années consécutives avant le départ : 2 ans
- Exonération de la plus-value nette imposable d'un logement en France, ressortissant UE/EEE ou d'un État conventionné, dans la limite de ce montant : 150 000 €
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| Taux forfaitaire d'impôt sur le revenu | 19 % |
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| Majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais (acquisition à titre onéreux) | 7,5 % du prix |
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| Majoration forfaitaire pour travaux | - 15 % du prix
- Forfait travaux ouvert au-delà de 5 ans de détention : 5 ans
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| Première cession d'un logement autre que la RP | - remploi du prix en RP dans les 24 mois (sans condition de prix) : 24 mois
- cédant non propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédant la cession : 4 ans
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| Exonération si le prix de cession est ≤ 15 000 € | 15 000 € |
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| Non-résident hors UE/EEE | prix au-delà duquel un représentant fiscal est désigné : 150 000 € |
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Source : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er février 2012 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Seuils de l'usure
Seuils trimestriels de l'usure (taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent majoré du tiers) par catégorie de prêt aux particuliers, publiés par la Banque de France ; taux effectifs moyens correspondants.
| Majoration du taux effectif moyen (un tiers) | 33,33333 % |
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| Catégorie 3 000–6 000 € | - plafond : 6 000 €
- plancher (exclu) : 3 000 €
- Taux effectif moyen pratiqué consommation de 3000 a 6000 (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) : 11,82 %
- Seuil de l'usure consommation de 3000 a 6000 : 15,76 %
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| Catégorie prêts ≤ 3 000 € | - plafond : 3 000 €
- Taux effectif moyen pratiqué consommation max 3000 (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) : 17,7 %
- Seuil de l'usure consommation max 3000 : 23,6 %
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| Catégorie > 6 000 € | - plancher (exclu) : 6 000 €
- Taux effectif moyen pratiqué consommation sup 6000 (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) : 6,42 %
- Seuil de l'usure consommation sup 6000 : 8,56 %
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| Taux effectif moyen pratiqué immobilier fixe 10 20 (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) | - 3,51 %
- Seuil de l'usure immobilier fixe 10 20 : 4,68 %
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| Taux effectif moyen pratiqué immobilier fixe 20 plus (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) | - 4,05 %
- Seuil de l'usure immobilier fixe 20 plus : 5,4 %
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| Taux effectif moyen pratiqué immobilier fixe moins 10 (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) | - 3,07 %
- Seuil de l'usure immobilier fixe moins 10 : 4,09 %
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| Taux effectif moyen pratiqué immobilier relais (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) | - 4,87 %
- Seuil de l'usure immobilier relais : 6,49 %
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| Taux effectif moyen pratiqué immobilier variable (pratiqué au 3e trimestre 2026, base du seuil au 01/10/2026) | - 4,14 %
- Seuil de l'usure immobilier variable : 5,52 %
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Source : C. consom. art. L314-6 ; Banque de France, taux d'usure 2026-Q1 à 2026-Q4 (avis au JO, dont avis du 26/03/2026) · en vigueur depuis le 1er octobre 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Taxe due lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € : taux appliqué à la totalité de la plus-value, avec lissage sur les tranches d'entrée (taxe = taux × PV − (plafond − PV) × coef_lissage).
| Surtaxe, tranche 1 | - plancher (exclu) : 50 000 €
- plafond : 60 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 5 %
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| Surtaxe, tranche 2 | - plancher (exclu) : 60 000 €
- plafond : 100 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
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| Surtaxe, tranche 3 | - plancher (exclu) : 100 000 €
- plafond : 110 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 10 %
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| Surtaxe, tranche 4 | - plancher (exclu) : 110 000 €
- plafond : 150 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
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| Surtaxe, tranche 5 | - plancher (exclu) : 150 000 €
- plafond : 160 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 15 %
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| Surtaxe, tranche 6 | - plancher (exclu) : 160 000 €
- plafond : 200 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
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| Surtaxe, tranche 7 | - plancher (exclu) : 200 000 €
- plafond : 210 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 20 %
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| Surtaxe, tranche 8 | - plancher (exclu) : 210 000 €
- plafond : 250 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
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| Surtaxe, tranche 9 | - plancher (exclu) : 250 000 €
- plafond : 260 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 6 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 25 %
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| Surtaxe, tranche 10 | - plancher (exclu) : 260 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 6 %
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Source : CGI art. 1609 nonies G ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2013 · vérifié le 2 novembre 2026
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Hypothèses de frais d'acquisition immobilière
Estimations forfaitaires des simulateurs : frais d'acquisition globaux (ancien 7 à 8 %, neuf 2 à 3 % selon les Notaires de France ; taux central ancien 8 % compte tenu des DMTO 2026), émoluments (calcul sur le barème A444-91 pour un prix de 250 000 €) et débours en % du prix. Frais d'agence, part de mobilier et délai de publication : pratiques sans publication officielle, valeurs du simulateur conservées.
| Débours, formalités et contribution de sécurité immobilière, ordre de grandeur | 0,5 % du prix |
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| Délai usuel de publication de la vente au service de la publicité foncière | 2 mois |
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| Émoluments du notaire TTC, ordre de grandeur | 1,2 % du prix |
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| Frais d'agence estimés (pour passer d'un prix FAI au prix net vendeur) | 5 % du prix net |
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| Part de mobilier déductible de l'assiette des DMTO admise en pratique | 5 % du prix |
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| Frais d'acquisition globaux dans l'ancien (DMTO + émoluments + débours) | - 8 % du prix
- Frais d'acquisition ancien, haut de fourchette affichée : 8 % du prix
- Frais d'acquisition ancien, bas de fourchette affichée : 7 % du prix
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| Frais d'acquisition globaux dans le neuf (TPF 0,715 % + émoluments + débours) | - 2,5 % du prix
- Frais d'acquisition neuf, haut de fourchette affichée : 3 % du prix
- Frais d'acquisition neuf, bas de fourchette affichée : 2 % du prix
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| Débours et frais de formalités du notaire, forfait (hypothèse) | 1 200 € |
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Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Notaires de France (immobilier.notaires.fr, frais de notaire, 08/12/2020) ; DMTO 2026 (CGI art. 1594 D) ; C. com. art. A444-91 · en vigueur depuis le 1er janvier 2026
Hypothèses et pratiques de marché du crédit
Fourchettes de pratique bancaire utilisées par les simulateurs : garanties, mainlevée, assurance emprunteur, capacité d'emprunt, prêt in fine, rachat, crédit lombard, crédit à la consommation. Seules les fourchettes de TAEG du crédit à la consommation s'appuient sur une publication (taux effectifs moyens Banque de France, T3 2026 : 6,42 % > 6 000 € ; 11,82 % de 3 000 à 6 000 € ; 17,70 % ≤ 3 000 €). Les autres valeurs sont des pratiques de marché sans publication officielle retrouvée.
Afficher les 36 lignes du barème
| Assurance groupe bancaire, haut de fourchette | - 0,45 % capital/an
- Assurance groupe bancaire, bas de fourchette : 0,3 % capital/an
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| Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, haut | - 40 %
- Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, bas : 20 %
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| Taux d'assurance en délégation, profil bon | 0,12 % capital/an |
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| Taux d'assurance en délégation, profil excellent | 0,08 % capital/an |
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| Taux d'assurance en délégation, profil fumeur | 0,2 % capital/an |
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| Taux d'assurance en délégation, profil risque_aggrave | 0,35 % capital/an |
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| Majoration d'âge 1 | - âge au-delà duquel elle s'ajoute : 40 ans
- Majoration d'âge 1 (cumulative) : 0,02 points de %
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| Majoration d'âge 2 | - âge au-delà duquel elle s'ajoute : 50 ans
- Majoration d'âge 2 (cumulative) : 0,05 points de %
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| Majoration d'âge 3 | - âge au-delà duquel elle s'ajoute : 60 ans
- Majoration d'âge 3 (cumulative) : 0,1 points de %
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| Apport minimal (seuil d'alerte) | - 10 % du budget
- Apport recommandé, haut : 30 % du budget
- Apport recommandé, bas : 20 % du budget
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| Pondération bancaire des loyers dans les revenus | 70 % |
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| Endettement qualifié d'élevé au-delà du seuil HCSF | 40 % revenus nets |
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| Seuil d'endettement usuel pour le crédit à la consommation | 33 % revenus bruts |
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| Crédit conso — duree pret personnel | - duree_max : 84 mois
- duree_min : 3 mois
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| Crédit conso — taeg pret personnel | - taux_max : 7 %
- taux_min : 4 %
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| Crédit conso — taeg renouvelable | - taux_max : 20 %
- taux_min : 15 %
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| Garantie de prêt — caution | - taux : 1,2 % du capital
- taux_max : 1,5 % du capital
- taux_min : 1 % du capital
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| Garantie de prêt — ensemble | - taux_max : 2 % du capital
- taux_min : 1 % du capital
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| Garantie de prêt — hypotheque | - taux : 1,5 % du capital
- taux_max : 2 % du capital
- taux_min : 1,5 % du capital
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| Garantie de prêt — mainlevee hypotheque | - taux : 0,3 % du capital
- taux_max : 0,5 % du capital
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| Prêt in fine — apport av | - taux_max : 30 % du capital
- taux_min : 10 % du capital
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| Prêt in fine — duree | - duree_max : 15 ans
- duree_min : 3 ans
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| Prêt in fine — ecart taux amortissable | - taux_max : 0,5 points de %
- taux_min : 0,3 points de %
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| Crédit lombard | quotité de financement, actions blue chip : 50 % |
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| Crédit lombard | quotité de financement, actions small cap : 45 % |
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| Crédit lombard | quotité de financement, av fonds euros : 70 % |
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| Crédit lombard | quotité de financement, av uc : 60 % |
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| Crédit lombard | quotité de financement, obligations ig : 60 % |
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| Crédit lombard | quotité de financement, scpi opci : 45 % |
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| Rachat de crédit — delai mise en place | - duree_max : 3 mois
- duree_min : 2 mois
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| Rachat de crédit — duree restante | - duree_max : 10 ans
- duree_min : 7 ans
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| Rachat de crédit — ecart taux | - seuil_alerte : 0,7 points de %
- taux_max : 1 points de %
- taux_min : 0,7 points de %
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| Taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations), août 2026 | 3,32 % |
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| Reste à vivre minimal par adulte emprunteur | - 800 €/mois
- Reste à vivre minimal par enfant à charge : 300 €/mois
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| Part de la valeur estimée du bien à vendre retenue par la banque pour le prêt relais | - 70 % (modifiable de 60 % à 80 %)
- Part minimale de la valeur du bien retenue pour un prêt relais : 60 %
- Part maximale de la valeur du bien retenue pour un prêt relais : 80 %
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| Durée maximale habituelle d'un prêt relais, prorogation comprise | 24 mois (modifiable de 12 mois à 36 mois) |
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Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Pratiques de marché (non réglementaires) ; Banque de France, taux effectifs moyens 2026-Q4 (crédit à la consommation) · en vigueur depuis le 12 novembre 2026
Références légales
- Art. L. 313-1 et suivants C. consom. — Crédit immobilier, dont le prêt relais.
- Art. L. 314-6 C. consom. — Taux d'usure.
- Décision n° D-HCSF-2021-7 du HCSF — Taux d'effort et durée maximale des crédits immobiliers.
- Art. 150 U II 1° CGI — Exonération de la plus-value de la résidence principale.
Glossaire
- Prêt relais
- Crédit de courte durée accordé sur la valeur d'un bien à vendre, remboursé en une fois à la vente.
- Relais sec
- Prêt relais seul, sans prêt complémentaire, quand il suffit à financer l'achat.
- Franchise
- Période pendant laquelle le capital n'est pas remboursé : partielle si les intérêts sont payés chaque mois, totale s'ils sont payés à la fin.
- Capital restant dû
- Montant du capital d'un prêt qui reste à rembourser à une date donnée.
- Taux d'endettement
- Part des revenus nets consacrée aux remboursements de crédits ; le HCSF la limite à 35 %, assurance comprise.
Questions fréquentes
Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?
La banque retient une part de la valeur estimée du bien à vendre, en général 60 % à 80 %, et en retire le capital restant dû sur ce bien. Le relais doit enfin, avec l'apport et un éventuel prêt complémentaire, couvrir le prix, les frais de notaire et les frais du crédit.
Que se passe-t-il si je ne vends pas dans les délais ?
Le relais peut souvent être prolongé une fois, jusqu'à 24 mois en général. Au-delà, la banque peut exiger la vente, transformer le relais en prêt amortissable, ou saisir le bien s'il est hypothéqué. Les intérêts continuent de courir.
Vaut-il mieux payer les intérêts du relais chaque mois ou à la fin ?
Les payer chaque mois coûte un peu moins cher mais alourdit l'endettement pendant le relais ; les payer à la vente allège le budget mais augmente ce qui sera dû au moment de vendre et relève le prix plancher.
Peut-on faire un prêt relais sans prêt complémentaire ?
Oui, c'est le relais sec, quand l'apport et le relais suffisent à payer le nouveau logement, en général parce qu'il coûte moins cher que l'ancien.
Le prêt relais compte-t-il dans le taux d'endettement ?
Ses intérêts payés chaque mois, oui, comme la mensualité du prêt en cours s'il est conservé ; certaines banques n'en retiennent qu'une partie, ce qui rend la règle des 35 % plus facile à respecter.