Définition
Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, en général 60 % à 80 %, diminuée du capital restant dû sur ce bien. Le relais est remboursé en une fois à la vente ; s'il ne suffit pas à financer l'achat, un prêt amortissable classique, le prêt complémentaire, prend le relais pour le reste.
Comment ça fonctionne
Relais disponible = part de la valeur prêtée × valeur estimée − capital restant dû. Besoin = prix + frais de notaire (8 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf) + travaux + garantie (1,2 % du montant emprunté pour une caution, 1,5 % pour une hypothèque) + frais de dossier. Prêt complémentaire = besoin − apport − relais. Seul le nécessaire est emprunté en relais.
Pendant le relais, vous payez le prêt complémentaire, l'assurance, les intérêts du relais s'ils sont payés chaque mois, et le prêt en cours s'il est conservé. En franchise totale, les intérêts s'accumulent et sont payés à la vente. À la vente, le prix, diminué de l'impôt sur la plus-value pour un bien autre que la résidence principale, rembourse le relais et, s'il a été conservé, le prêt en cours. Prix plancher = prix de vente qui rembourse tout juste ces sommes.
Pour qui
- Propriétaires qui achètent leur prochaine résidence principale avant d'avoir vendu l'actuelle.
- Ménages qui comparent une offre de prêt relais avec leur budget.
- Vendeurs qui veulent mesurer le risque d'une vente moins chère ou plus lente que prévu.
Avantages
- Calcule ensemble le relais, le prêt complémentaire et les mensualités pendant et après la vente.
- Donne le prix de vente plancher et la marge de sécurité par rapport à votre estimation.
- Teste une décote du prix et un retard de vente, avec ce qui reste ou ce qui manque.
- Compte l'impôt sur la plus-value quand le bien vendu n'est pas la résidence principale.
Inconvénients
- La valeur estimée du bien est une saisie : si elle est trop optimiste, tout le plan l'est aussi.
- Part de la valeur prêtée, taux et frais varient selon les banques.
- Frais de notaire au taux moyen national, sans les écarts entre départements.
Points de vigilance
- Un relais dure en général 24 mois au plus ; au-delà, la banque peut exiger la vente ou transformer le relais en prêt amortissable.
- Pendant le relais, l'endettement cumule souvent deux logements : la banque le compare au seuil de 35 % du HCSF.
- Une vente sous le prix plancher laisse une somme à rembourser sans délai.
- La plus-value de la résidence principale n'est exonérée que si la vente intervient dans un délai normal après le déménagement.
Échéances et seuils
- Taux d'usure des prêts relais : 6,49 % ; taux moyen pratiqué 4,87 %.
- Endettement maximal recommandé par le HCSF : 35 % des revenus, sur 25 ans au plus.
Références légales
- Art. L. 313-1 et suivants C. consom. — Crédit immobilier, dont le prêt relais.
- Art. L. 314-6 C. consom. — Taux d'usure.
- Décision n° D-HCSF-2021-7 du HCSF — Taux d'effort et durée maximale des crédits immobiliers.
- Art. 150 U II 1° CGI — Exonération de la plus-value de la résidence principale.
Glossaire
- Prêt relais — Crédit de courte durée accordé sur la valeur d'un bien à vendre, remboursé en une fois à la vente.
- Relais sec — Prêt relais seul, sans prêt complémentaire, quand il suffit à financer l'achat.
- Franchise — Période pendant laquelle le capital n'est pas remboursé : partielle si les intérêts sont payés chaque mois, totale s'ils sont payés à la fin.
- Capital restant dû — Montant du capital d'un prêt qui reste à rembourser à une date donnée.
- Taux d'endettement — Part des revenus nets consacrée aux remboursements de crédits ; le HCSF la limite à 35 %, assurance comprise.
Questions fréquentes
- Comment est calculé le montant d'un prêt relais ? — La banque retient une part de la valeur estimée du bien à vendre, en général 60 % à 80 %, et en retire le capital restant dû sur ce bien. Le relais doit enfin, avec l'apport et un éventuel prêt complémentaire, couvrir le prix, les frais de notaire et les frais du crédit.
- Que se passe-t-il si je ne vends pas dans les délais ? — Le relais peut souvent être prolongé une fois, jusqu'à 24 mois en général. Au-delà, la banque peut exiger la vente, transformer le relais en prêt amortissable, ou saisir le bien s'il est hypothéqué. Les intérêts continuent de courir.
- Vaut-il mieux payer les intérêts du relais chaque mois ou à la fin ? — Les payer chaque mois coûte un peu moins cher mais alourdit l'endettement pendant le relais ; les payer à la vente allège le budget mais augmente ce qui sera dû au moment de vendre et relève le prix plancher.
- Peut-on faire un prêt relais sans prêt complémentaire ? — Oui, c'est le relais sec, quand l'apport et le relais suffisent à payer le nouveau logement, en général parce qu'il coûte moins cher que l'ancien.
- Le prêt relais compte-t-il dans le taux d'endettement ? — Ses intérêts payés chaque mois, oui, comme la mensualité du prêt en cours s'il est conservé ; certaines banques n'en retiennent qu'une partie, ce qui rend la règle des 35 % plus facile à respecter.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Tous — Ce simulateur s'adresse à tout profil patrimonial.