Capacité d'Emprunt

Calculez votre capacité d'emprunt selon vos revenus, charges et règles HCSF (taux d'endettement et durée maximale). Estimez le prix du bien finançable.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la capacité d'emprunt immobilier d'un foyer en appliquant les règles HCSF (taux d'endettement maximal 35 %, durée maximale 25 ans). Il décompose les revenus et les charges pour identifier ce qui augmente la capacité (revenus stables additionnels, réduction des charges) et ce qui la diminue (crédits en cours, pension versée), et restitue le montant empruntable.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit ses revenus nets mensuels (salaires, revenus fonciers pondérés à 70 %, pensions), ses charges fixes (crédits en cours, pensions versées) et la durée du prêt envisagée. Le simulateur applique la règle HCSF des 35 % d'endettement maximum, calcule la mensualité plafond, puis en déduit le capital empruntable selon le taux du marché saisi.

Capacité d'emprunt = Mensualité maximale × (1 − (1 + taux)^(-durée)) / taux

À qui s'adresse ce simulateur ?

Primo-accédants souhaitant connaître leur budget avant de chercher un bien
Investisseurs locatifs calculant leur capacité d'emprunt résiduelle
Couples voulant simuler l'impact d'un co-emprunteur
Courtiers et CGP préparant un dossier de financement

Échéances et seuils

Taux d'endettement maximal: 35 % des revenus nets, assurance incluse (recommandation HCSF) : Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande aux banques de ne pas dépasser 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse) pour tout nouveau crédit immobilier depuis janvier 2022. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, prioritairement pour les primo-accédants.
Durée maximale recommandée: 25 ans (27 ans pour VEFA et travaux représentant ≥ 25 % du coût total) : La durée maximale des crédits immobiliers est fixée à 25 ans par la recommandation HCSF, portée à 27 ans pour les achats en VEFA ou les biens avec travaux représentant au moins 25 % du coût total. Au-delà de ces durées, les banques sont hors cadre réglementaire.

Points de vigilance

Les revenus locatifs sont pondérés à 70 % par la plupart des banques pour tenir compte de la vacance et des charges — le simulateur applique cette pondération standard mais certaines banques sont plus ou moins strictes
Les primes, commissions et revenus variables sont parfois pris en compte partiellement ou pas du tout : le simulateur les intègre intégralement, à ajuster selon la politique de la banque
Les 35 % HCSF sont un plafond réglementaire, mais les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production — un dossier au-delà reste possible mais non garanti
Le reste à vivre exigé par certaines banques (au-delà du simple taux d'endettement) n'est pas modélisé : un foyer aux revenus élevés peut être refusé si le reste à vivre est insuffisant en valeur absolue
Les assurances emprunteur et le taux à appliquer sont des hypothèses : une offre ferme de la banque peut significativement diverger du simulateur

Références légales

Décision HCSF n°D-HCSF-2021-7 — Du 29 septembre 2021, fixant les normes d'octroi des crédits immobiliers
Recommandation HCSF n°R-HCSF-2019-1 — Actualisée, précisant les conditions d'application
Art. L312-1 et suivants du Code de la consommation — Crédit immobilier
Art. L313-1 du Code de la consommation — Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Art. L313-10 Code de la consommation — crédits immobiliers
Circulaire ACPR 2021-C-07

Glossaire

Taux d'endettement: Ratio entre les charges de remboursement mensuelles et les revenus nets. Limité à 35% par le HCSF.
HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière): Autorité qui fixe les règles prudentielles pour l'octroi des crédits immobiliers en France.
Mensualité: Somme versée chaque mois comprenant le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.
Reste à vivre: Montant restant après paiement de toutes les charges. Indicateur de confort financier.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie.
Apport personnel: Somme que l'emprunteur investit de ses propres fonds dans le projet, réduisant le montant à emprunter.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Voir documentation de référence.
Assurance emprunteur (ADI): Voir documentation de référence.
Scoring bancaire: Voir documentation de référence.