Simulateur capacité d'emprunt : combien emprunter ?

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la capacité d'emprunt immobilier d'un foyer en appliquant les règles HCSF (taux d'endettement maximal 35 %, durée maximale 25 ans). Il décompose les revenus et les charges pour identifier ce qui augmente la capacité (revenus stables additionnels, réduction des charges) et ce qui la diminue (crédits en cours, pension versée), et restitue le montant empruntable.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit ses revenus nets mensuels (salaires, revenus fonciers pondérés à 70 %, pensions), ses charges fixes (crédits en cours, pensions versées) et la durée du prêt envisagée. Le simulateur applique la règle HCSF des 35 % d'endettement maximum, calcule la mensualité plafond, puis en déduit le capital empruntable selon le taux du marché saisi.

Capacité d'emprunt = Mensualité maximale × (1 − (1 + taux)^(-durée)) / taux

À qui s'adresse ce simulateur ?

Primo-accédants souhaitant connaître leur budget avant de chercher un bien
Investisseurs locatifs calculant leur capacité d'emprunt résiduelle
Couples voulant simuler l'impact d'un co-emprunteur
Courtiers et CGP préparant un dossier de financement

Avantages et inconvénients

Avantages

Applique les règles HCSF (35 % d'endettement, durée plafond) pour produire une capacité d'emprunt réaliste
Pondère les revenus locatifs à 70 %, comme la plupart des banques le font, évitant la surestimation classique
Décompose les leviers d'augmentation (revenus additionnels, réduction des charges) et de diminution (nouveaux crédits, pensions versées)
Permet de tester l'impact d'un allongement de la durée ou d'une variation de taux sur la capacité effective

Inconvénients

Le taux et les conditions d'assurance saisis sont des hypothèses : le simulateur ne reflète pas la politique propre à chaque banque
Ne modélise pas le critère de reste à vivre, parfois plus contraignant que le taux d'endettement pour les foyers à revenus moyens
Ne prend pas en compte les revenus exceptionnels et les primes qui peuvent être valorisés différemment par les banques
Le HCSF peut évoluer : la simulation est valable aux règles en vigueur à la date de simulation

Échéances et seuils

Taux d'endettement maximal : 35 % des revenus nets, assurance incluse (recommandation HCSF): Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande aux banques de ne pas dépasser 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse) pour tout nouveau crédit immobilier depuis janvier 2022. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, prioritairement pour les primo-accédants.
Durée maximale recommandée : 25 ans (27 ans pour VEFA et travaux représentant ≥ 10 % du coût total): La durée maximale des crédits immobiliers est fixée à 25 ans par la norme HCSF, portée à 27 ans pour les achats en VEFA ou dans l'ancien avec travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération (depuis le 24 décembre 2023). Au-delà de ces durées, les banques sont hors cadre réglementaire.

Points de vigilance

Les revenus locatifs sont pondérés à 70 % par la plupart des banques pour tenir compte de la vacance et des charges — le simulateur applique cette pondération standard mais certaines banques sont plus ou moins strictes
Les primes, commissions et revenus variables sont parfois pris en compte partiellement ou pas du tout : le simulateur les intègre intégralement, à ajuster selon la politique de la banque
Les 35 % HCSF sont un plafond réglementaire, mais les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production — un dossier au-delà reste possible mais non garanti
Le reste à vivre exigé par certaines banques (au-delà du simple taux d'endettement) n'est pas modélisé : un foyer aux revenus élevés peut être refusé si le reste à vivre est insuffisant en valeur absolue
Les assurances emprunteur et le taux à appliquer sont des hypothèses : une offre ferme de la banque peut significativement diverger du simulateur

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Normes d'octroi du crédit immobilier (HCSF)

Norme juridiquement contraignante du Haut Conseil de stabilité financière (D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021, modifiée par D-HCSF-2023-2 et D-HCSF-2023-6) : taux d'effort, durée, différé, seuil de travaux, flexibilité.

Différé d'amortissement maximal (VEFA, construction, ancien avec travaux)	2 ans
Durée maximale du crédit	25 ans
Durée maximale avec différé	27 ans
Part minimale de la flexibilité réservée aux primo-accédants	30 % Part minimale de la flexibilité réservée à la résidence principale : 70 % Part de la production trimestrielle pouvant déroger : 20 % production
Part de travaux dans le montant total de l'opération ouvrant le différé dans l'ancien (D-HCSF-2023-6)	10 % du coût total
Taux d'effort maximal, assurance comprise	35 % revenus nets

Source : Décision D-HCSF-2021-7 modifiée (D-HCSF-2023-2, D-HCSF-2023-6 du 18/12/2023, JO 24/12/2023) ; economie.gouv.fr/hcsf ; Banque de France, ERS déc. 2023 · en vigueur depuis le 24 décembre 2023 · vérifié le 2 novembre 2026

Voir le barème complet →

Hypothèses et pratiques de marché du crédit

Fourchettes de pratique bancaire utilisées par les simulateurs : garanties, mainlevée, assurance emprunteur, capacité d'emprunt, prêt in fine, rachat, crédit lombard, crédit à la consommation. Seules les fourchettes de TAEG du crédit à la consommation s'appuient sur une publication (taux effectifs moyens Banque de France, T3 2026 : 6,42 % > 6 000 € ; 11,82 % de 3 000 à 6 000 € ; 17,70 % ≤ 3 000 €). Les autres valeurs sont des pratiques de marché sans publication officielle retrouvée.

Afficher les 33 lignes du barème

Assurance groupe bancaire, haut de fourchette	0,45 % capital/an Assurance groupe bancaire, bas de fourchette : 0,3 % capital/an
Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, haut	40 % Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, bas : 20 %
Taux d'assurance en délégation, profil bon	0,12 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil excellent	0,08 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil fumeur	0,2 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil risque_aggrave	0,35 % capital/an
Majoration d'âge 1	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 40 ans Majoration d'âge 1 (cumulative) : 0,02 points de %
Majoration d'âge 2	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 50 ans Majoration d'âge 2 (cumulative) : 0,05 points de %
Majoration d'âge 3	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 60 ans Majoration d'âge 3 (cumulative) : 0,1 points de %
Apport minimal (seuil d'alerte)	10 % du budget Apport recommandé, haut : 30 % du budget Apport recommandé, bas : 20 % du budget
Pondération bancaire des loyers dans les revenus	70 %
Endettement qualifié d'élevé au-delà du seuil HCSF	40 % revenus nets
Seuil d'endettement usuel pour le crédit à la consommation	33 % revenus bruts
Crédit conso — duree pret personnel	duree_max : 84 mois duree_min : 3 mois
Crédit conso — taeg pret personnel	taux_max : 7 % taux_min : 4 %
Crédit conso — taeg renouvelable	taux_max : 20 % taux_min : 15 %
Garantie de prêt — caution	taux : 1,2 % du capital taux_max : 1,5 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — ensemble	taux_max : 2 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — hypotheque	taux : 1,5 % du capital taux_max : 2 % du capital taux_min : 1,5 % du capital
Garantie de prêt — mainlevee hypotheque	taux : 0,3 % du capital taux_max : 0,5 % du capital
Prêt in fine — apport av	taux_max : 30 % du capital taux_min : 10 % du capital
Prêt in fine — duree	duree_max : 15 ans duree_min : 3 ans
Prêt in fine — ecart taux amortissable	taux_max : 0,5 points de % taux_min : 0,3 points de %
Crédit lombard	quotité de financement, actions blue chip : 50 %
Crédit lombard	quotité de financement, actions small cap : 45 %
Crédit lombard	quotité de financement, av fonds euros : 70 %
Crédit lombard	quotité de financement, av uc : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, obligations ig : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, scpi opci : 45 %
Rachat de crédit — delai mise en place	duree_max : 3 mois duree_min : 2 mois
Rachat de crédit — duree restante	duree_max : 10 ans duree_min : 7 ans
Rachat de crédit — ecart taux	seuil_alerte : 0,7 points de % taux_max : 1 points de % taux_min : 0,7 points de %
Taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations), août 2026	3,32 %

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Pratiques de marché (non réglementaires) ; Banque de France, taux effectifs moyens 2026-Q4 (crédit à la consommation) · en vigueur depuis le 1er août 2026

Références légales

Décision HCSF n°D-HCSF-2021-7 — Du 29 septembre 2021, fixant les normes d'octroi des crédits immobiliers
Recommandation HCSF n°R-HCSF-2019-1 — Actualisée, précisant les conditions d'application
Art. L312-1 et suivants du Code de la consommation — Crédit immobilier
Art. L313-1 du Code de la consommation — Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Art. L313-10 Code de la consommation — crédits immobiliers
Circulaire ACPR 2021-C-07

Glossaire

Taux d'endettement: Part des revenus nets consacrée aux remboursements de crédits ; le HCSF la limite à 35 %, assurance comprise.
HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière): Autorité qui fixe les règles prudentielles pour l'octroi des crédits immobiliers en France.
Mensualité: Somme versée chaque mois comprenant le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.
Reste à vivre: Montant disponible chaque mois après paiement des charges fixes et des mensualités de crédit.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. Indicateur de comparaison réglementaire entre offres.
Apport personnel: Somme que l'emprunteur investit de ses propres fonds dans le projet, réduisant le montant à emprunter.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Prêt aidé par l'État, sans intérêts ni frais de dossier, réservé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale ; il complète un prêt principal.
Assurance emprunteur: Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle peut être souscrite auprès de la banque ou d'un autre assureur (délégation).
Scoring bancaire: Note interne attribuée par la banque à un dossier de crédit à partir des revenus, de la stabilité professionnelle, de l'apport, de l'épargne et de la tenue des comptes.

Questions fréquentes

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

On part des revenus nets réguliers du foyer, on en déduit la mensualité maximale compatible avec le taux d'endettement plafonné par le HCSF, assurance comprise, puis on convertit cette mensualité en capital selon le taux et la durée du prêt. Les crédits déjà en cours réduisent d'autant la mensualité disponible.

Les revenus locatifs comptent-ils pour emprunter ?

Oui, mais les banques n'en retiennent en général qu'une partie, pour tenir compte de la vacance et des charges. Le simulateur applique cette pondération courante ; certaines banques sont plus strictes, d'autres plus souples, d'où l'intérêt de vérifier la règle de votre établissement.

Allonger la durée du prêt permet-il d'emprunter plus ?

Oui, une durée plus longue abaisse la mensualité pour un même capital, ce qui augmente le montant empruntable à mensualité égale. En contrepartie, le coût total des intérêts augmente, et la durée reste encadrée par les normes du HCSF.

Peut-on obtenir un prêt immobilier au-delà du taux d'endettement maximal ?

C'est possible mais jamais garanti : les banques disposent d'une marge de dérogation limitée à une fraction de leur production, orientée en priorité vers l'achat de la résidence principale et les primo-accédants. Un dossier hors norme doit donc être solide sur les autres critères.

Le reste à vivre peut-il bloquer un prêt immobilier ?

Oui, certaines banques exigent qu'il reste au foyer une somme minimale chaque mois une fois toutes les charges payées, même si le taux d'endettement est respecté. Le simulateur ne calcule pas ce critère : il raisonne sur le taux d'endettement, le reste à vivre est donc à vérifier à part.