📖 Qu'est-ce que c'est ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer un projet immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges existantes, et des règles prudentielles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
⚙️ Comment ça fonctionne
Le calcul repose sur le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus :
Taux d'endettement = (Mensualités + Charges) / Revenus × 100
Revenus pris en compte : Salaires nets, revenus locatifs (70% retenus), pensions reçues, primes récurrentes.
Charges prises en compte : Crédits en cours, pensions versées, parfois le loyer actuel.
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Primo-accédants souhaitant connaître leur budget avant de chercher un bien
- Investisseurs locatifs calculant leur capacité d'emprunt résiduelle
- Couples voulant simuler l'impact d'un co-emprunteur
- Courtiers et CGP préparant un dossier de financement
⚠️ Règles HCSF 2025 - Points de vigilance
- Taux d'endettement max : 35% (assurance emprunteur incluse)
- Durée maximale : 25 ans (27 ans pour VEFA ou construction)
- Dérogations limitées : Les banques ne peuvent déroger que pour 20% de leur production
- Reste à vivre : Non réglementé mais scruté par les banques (min ~700-1000€/personne)
- Apport : Généralement exigé pour couvrir au moins les frais de notaire (8-10%)
⚖️ Optimiser sa capacité d'emprunt
✅ Ce qui augmente votre capacité
- Solder les crédits conso
- Ajouter un co-emprunteur
- Augmenter la durée du prêt
- Négocier le taux d'intérêt
- Déléguer l'assurance (2x moins cher)
⚠️ Ce qui la diminue
- Crédits en cours
- Pensions versées
- Revenus variables non pris à 100%
- Taux d'intérêt élevé
- Durée courte
📚 Références légales
- Décision HCSF n°D-HCSF-2021-7 — Du 29 septembre 2021, fixant les normes d'octroi des crédits immobiliers
- Recommandation HCSF n°R-HCSF-2019-1 — Actualisée, précisant les conditions d'application
- Art. L312-1 et suivants du Code de la consommation — Crédit immobilier
- Art. L313-1 du Code de la consommation — Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
📝 Glossaire
- Taux d'endettement
- Ratio entre les charges de remboursement mensuelles et les revenus nets. Limité à 35% par le HCSF.
- HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)
- Autorité qui fixe les règles prudentielles pour l'octroi des crédits immobiliers en France.
- Mensualité
- Somme versée chaque mois comprenant le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.
- Reste à vivre
- Montant restant après paiement de toutes les charges. Indicateur de confort financier.
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
- Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie.
- Apport personnel
- Somme que l'emprunteur investit de ses propres fonds dans le projet, réduisant le montant à emprunter.