🧮 Viager
Simulez un achat en viager : bouquet, rente viagère, DUH et analyse de rentabilité
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📖 Qu'est-ce que c'est ?
Le viager est une vente immobilière où l'acquéreur (débirentier) verse un bouquet (capital initial) puis une rente viagère jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). C'est un contrat aléatoire dont le prix total dépend de la durée de vie du vendeur. Il existe deux formes principales : le viager occupé (le vendeur reste dans le logement) et le viager libre (le bien est immédiatement disponible).
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur calcule la rente viagère selon les formules suivantes : Tables de mortalité :
Viager libre : Capital à convertir = Valeur vénale - Bouquet
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Seniors propriétaires — Pour évaluer le complément de revenus possible en vendant en viager
- Investisseurs immobiliers — Pour analyser la rentabilité potentielle d'un achat en viager
- Héritiers — Pour comprendre l'impact d'une vente en viager sur la succession
- Conseillers en gestion de patrimoine — Pour comparer viager et autres solutions de monétisation immobilière
⚠️ Points de vigilance
- Aléa viager : Le décès peut survenir bien avant ou bien après l'espérance statistique
- Point mort : Durée au-delà de laquelle l'acquéreur aura payé plus que la valeur du bien
- Indexation obligatoire : La rente doit être revalorisée (souvent sur l'inflation)
- Clause résolutoire : Prévoir les conséquences en cas de non-paiement de la rente
- Réversion : En cas de couple, la rente peut être réversible au conjoint survivant
- Frais de notaire : Calculés sur la valeur totale (bouquet + rente capitalisée)
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Complément de revenus à vie
- Reste dans son logement (occupé)
- Fiscalité avantageuse sur la rente
- Décote importante (20-50%)
- Pas de crédit bancaire
- Investissement progressif
❌ Inconvénients
- Perte de la pleine propriété
- Transmission réduite aux héritiers
- Aléa sur la durée de paiement
- Bien indisponible (occupé)
- Risque de payer plus que la valeur
📚 Références légales
- Art. 1968 à 1983 Code civil — Contrat de rente viagère
- Art. 158-6 CGI — Abattement fiscal sur les rentes viagères à titre onéreux
- Art. 669 CGI — Barème fiscal de l'usufruit et du DUH
- Art. 1974 Code civil — Nullité si décès dans les 20 jours de la signature
- Art. 1976 Code civil — Clause résolutoire pour défaut de paiement
- BOI-RFPI-PVI-10-40-70 — Plus-values immobilières et viager
📝 Glossaire
- Crédirentier
- Le vendeur du bien en viager, qui perçoit la rente jusqu'à son décès.
- Débirentier
- L'acquéreur du bien en viager, qui verse la rente au crédirentier.
- Bouquet
- Capital versé comptant à la signature (généralement 20 à 30% de la valeur du bien).
- Rente viagère
- Somme versée périodiquement (mensuelle ou trimestrielle) jusqu'au décès du crédirentier.
- DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
- Droit du vendeur de continuer à occuper le bien en viager occupé. Valeur déduite du prix.
- Viager occupé
- Vente où le vendeur conserve le DUH. Prix réduit mais bien non disponible.
- Viager libre
- Vente où le bien est immédiatement disponible pour l'acquéreur. Prix plus élevé.
- Point mort
- Durée au-delà de laquelle l'acquéreur aura payé plus que la valeur vénale du bien.
- Réversion
- Clause permettant le transfert de la rente au conjoint survivant du crédirentier.
❓ Questions fréquentes
Qu'est-ce que le viager ?
Le viager est une vente immobilière où l'acquéreur (débirentier) verse un bouquet (capital initial) puis une rente viagère jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). C'est un contrat aléatoire dont le prix total dépend de la durée de vie du vendeur. Il existe deux formes principales: le viager occupé (le vendeur reste dans le logement) et le viager libre (le bien est immédiatement disponible). Le simulateur Simulateur Viager permet de calculer et visualiser ces éléments.
Comment fonctionne le viager ?
Le simulateur calcule la rente viagère selon les formules suivantes: Tables de mortalité: Espérance de vie basée sur les tables INSEE (TH/TF). Coefficient DUH selon barème fiscal (environ 40-60% selon l'âge). Rente indexée sur l'indice des prix à la consommation.
Viager est-il intéressant ?
Vendeur. Complément de revenus à vie. Reste dans son logement (occupé)Fiscalité avantageuse sur la rente. Perte de la pleine propriété. Transmission réduite aux héritiers. Acquéreur. Décote importante (20-50%)Pas de crédit bancaire. Investissement progressif. Aléa sur la durée de paiement. Bien indisponible (occupé)Risque de payer plus que la valeur.
Quels sont les pièges à éviter avec le viager ?
Points d'attention: Aléa viager; Indexation; Clause de rachat; Frais de notaire.
Qu'est-ce que la sci is long terme ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Par défaut, la SCI est transparente fiscalement: les revenus sont imposés directement entre les mains des associés au titre des revenus fonciers (IR). Toutefois, les associés peuvent opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (IS), conformément à l'article 206-3 du Code Général des Impôts. Le simulateur SCI IS Long Terme — Piège de l'Amortissement permet de calculer et visualiser ces éléments.