🧮 TRI immobilier
Calculez le taux de rendement interne de votre investissement immobilier locatif
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📖 Qu'est-ce que c'est ?
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est le taux d'actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette (VAN) de tous les flux de trésorerie d'un investissement immobilier. Il représente la rentabilité réelle annualisée en intégrant l'apport initial, les flux de trésorerie annuels, la fiscalité et la plus-value à la revente. Contrairement au rendement locatif simple, le TRI prend en compte la valeur temps de l'argent : 1 € perçu aujourd'hui vaut plus qu'1 € perçu dans 10 ans.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur calcule le TRI en résolvant l'équation suivante : Méthode de calcul :
VAN = -Apport + Σ (Cash-flown / (1+TRI) n) + (Prix revente net / (1+TRI) N) = 0
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs immobiliers — Pour comparer objectivement différents projets locatifs
- Propriétaires bailleurs — Pour évaluer la performance réelle de leur patrimoine
- Acquéreurs en LMNP/LMP — Pour intégrer l'effet de levier du crédit dans l'analyse
- Conseillers en gestion de patrimoine — Pour arbitrer entre immobilier et placements financiers
⚠️ Points de vigilance
- Hypothèse de réinvestissement : Le TRI suppose que les flux sont réinvestis au même taux
- Revalorisation : Les hypothèses d'évolution des loyers et du prix sont déterminantes
- Liquidité : Le TRI ne mesure pas le risque de ne pas pouvoir revendre rapidement
- Fiscalité simplifiée : L'amortissement LMNP et les déficits fonciers sont partiellement modélisés
- Charges exceptionnelles : Les gros travaux futurs ne sont pas anticipés
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Indicateur synthétique et comparable
- Intègre la valeur temps de l'argent
- Prend en compte l'effet de levier
- Permet de comparer avec d'autres placements
- Vision globale de l'investissement
❌ Inconvénients
- Sensible aux hypothèses de revente
- Suppose un réinvestissement au même taux
- Ne mesure pas le risque de liquidité
- Peut être manipulé par des flux intermédiaires
- Complexité de calcul sans outil
📚 Références légales
- Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
- Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition
- Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention (IR et PS)
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
- Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
- BOI-RFPI-PVI — Plus-values immobilières
📝 Glossaire
- TRI (Taux de Rendement Interne)
- Taux d'actualisation annulant la VAN, représentant la rentabilité annualisée de l'investissement.
- VAN (Valeur Actuelle Nette)
- Somme des flux de trésorerie actualisés. Si VAN > 0, l'investissement crée de la valeur.
- Cash-flow
- Flux de trésorerie net annuel = Loyers - Charges - Crédit - Impôts.
- Plus-value immobilière
- Différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux.
- Abattement pour durée de détention
- Réduction progressive de l'impôt sur la PV : exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans.
- Micro-foncier
- Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% (si revenus fonciers < 15 000 €/an).
- Effet de levier
- Amplification de la rentabilité des fonds propres grâce au financement par emprunt.
- Rendement locatif brut
- Loyers annuels / Prix d'achat. Indicateur simple mais incomplet.
❓ Questions fréquentes
Comment fonctionne le tri immobilier ?
Le simulateur calcule le TRI en résolvant l'équation suivante: Méthode de calcul: Flux initial (année 0): -Apport = -(Prix + Frais notaire + Travaux - Emprunt). Cash-flow annuel: Loyers nets - Charges - Mensualités crédit - Impôts. Flux final (année N): Prix de revente - Capital restant dû - Impôt sur plus-value.
Quels sont les avantages du tri immobilier ?
Indicateur synthétique et comparable. Intègre la valeur temps de l'argent. Prend en compte l'effet de levier. Permet de comparer avec d'autres placements. Vision globale de l'investissement. Sensible aux hypothèses de revente. Suppose un réinvestissement au même taux. Ne mesure pas le risque de liquidité. Peut être manipulé par des flux intermédiaires. Complexité de calcul sans outil.
Quels sont les pièges à éviter avec le TRI immobilier ?
Seuil de rentabilité: Un écart de taux d'au moins 0,7 à 1 point est généralement nécessaire. Capital restant dû: L'opération est plus intéressante en début de prêt (part d'intérêts plus élevée). Durée restante: Si moins de 5-7 ans restants, le gain peut être insuffisant. Frais cachés: Vérifiez les frais de garantie (hypothèque, caution) et de dossier. Assurance emprunteur: Profitez-en pour la renégocier également (loi. Lemoine).
Quel est le rendement d'un investissement en GFI/GFF ?
Le rendement courant d'un GFI/GFF est modeste, généralement entre 1% et 2% par an (revenus des coupes de bois). La valorisation des parts est également faible (1-2% annuel). L'intérêt réside principalement dans les avantages fiscaux qui, une fois intégrés, permettent d'atteindre un TRI global plus attractif sur le long terme.
ASPA : quels sont les avantages et inconvénients ?
Purge définitive de la plus-value (pas de report). Abattements de donation potentiellement élevés (100 000 € par enfant). Transmission anticipée du patrimoine. Réduction possible de l'assiette via nue-propriété. Combinable avec d'autres outils (assurance-vie, Pacte. Dutreil…). Dessaisissement irrémédiable du bien donné. Droits de donation immédiats à payer. Risque d'abus de droit si délai trop court. Consommation de l'abattement (rappel 15 ans). Pas de déduction des droits de l'assiette PV Complexité juridique (acte notarié obligatoire pour l'immobilier).