SCI IS vs SCI IR — Simulateur gratuit | Simulateur-Patrimoine.fr

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Par défaut, elle est soumise à l'IR (Impôt sur le Revenu), mais peut opter pour l'IS (Impôt sur les Sociétés). Ce choix fiscal, souvent irrévocable, a des conséquences majeures sur l'imposition des revenus locatifs, la déduction des charges et amortissements, ainsi que sur la fiscalité de la plus-value lors de la revente.

⚙️ Comment ça fonctionne

Ce simulateur compare les deux régimes fiscaux sur toute la durée de détention :

IR : Impôt = Revenus × (TMI + 17,2%) IS : Impôt = Résultat fiscal × 15% ou 25% PV IR : Prix vente - Prix achat (avec abattements) PV IS : Prix vente - VNC

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs immobiliers hésitant entre IR et IS pour leur SCI
Associés de SCI existante souhaitant évaluer l'intérêt d'opter pour l'IS
CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur le choix de régime
Contribuables à TMI élevée cherchant à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs

⚠️ Points de vigilance

Option IS irrévocable : Une fois exercée, impossible de revenir à l'IR
Piège de la plus-value IS : Après 20 ans d'amortissement, la VNC proche de zéro génère une PV très élevée
Double imposition IS : L'IS sur le résultat + PFU sur les dividendes distribués
Pas d'abattement pour durée à l'IS : Contrairement à l'IR, pas d'exonération progressive
Obligations comptables IS : Comptabilité d'engagement, liasse fiscale, AGO annuelle

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

Exonération PV après 22 ans (IR) / 30 ans (PS)
Déficit imputable sur revenus globaux
Comptabilité simplifiée
Choix réversible

❌ Inconvénients

TMI élevée = forte imposition
Pas d'amortissement déductible
Revenus imposés même si non distribués

📚 Références légales

Art. 8 CGI — Régime des sociétés de personnes (transparence IR)
Art. 206-3 CGI — Option pour l'impôt sur les sociétés
Art. 239 CGI — Modalités de l'option IS (irrévocabilité)
Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
Art. 39 CGI — Charges déductibles et amortissements (IS)
Art. 219 CGI — Taux réduit IS PME (15% jusqu'à 42 500€)
BOI-RFPI-PVI-20 — Abattements pour durée de détention (IR)

📝 Glossaire

SCI (Société Civile Immobilière): Structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier
Transparence fiscale (IR): Régime où les bénéfices sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leurs parts
Opacité fiscale (IS): Régime où la société est un contribuable distinct, imposé sur ses propres bénéfices
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus du contribuable (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
VNC (Valeur Nette Comptable): Prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués, servant de base au calcul de la plus-value à l'IS
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): Imposition forfaitaire à 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable aux dividendes distribués
Déficit foncier: Excédent des charges sur les revenus locatifs, imputable sur le revenu global (plafond 10 700€/an à l'IR)

❓ Questions fréquentes

À qui s'adresse le simulateur SCI IS vs SCI IR ?

Investisseurs immobiliers hésitant entre IR et IS pour leur SCI Associés de SCI existante souhaitant évaluer l'intérêt d'opter pour l'IS CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur le choix de régime. Contribuables à TMI élevée cherchant à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs.

SCI IS vs SCI IR est-elle intéressante ?

Exonération PV après 22 ans (IR) / 30 ans (PS). Déficit imputable sur revenus globaux. Comptabilité simplifiée. Choix réversible. Amortissement déductible. Taux IS réduit (15%) pour petits résultats. Capitalisation dans la société. Travaux amortissables TMI élevée = forte imposition. Pas d'amortissement déductible. Revenus imposés même si non distribués. Option irrévocable PV calculée sur VNC = imposition massive. Double imposition (IS + PFU).

Qu'est-ce que la SCI à l'IS vs SCI à l'IR ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Par défaut, elle est soumise à l'IR (Impôt sur le Revenu), mais peut opter pour l'IS (Impôt sur les Sociétés). Ce choix fiscal, souvent irrévocable, a des conséquences majeures sur l'imposition des revenus locatifs, la déduction des charges et amortissements, ainsi que sur la fiscalité de la plus-value lors de la revente. Le simulateur SCI IS vs SCI IR permet de calculer et visualiser ces éléments.

Comment fonctionne la sci is long terme ?

Le simulateur calcule année par année deux trajectoires de trésorerie nette: l'une en régime IR (revenus fonciers), l'autre en régime IS (résultat fiscal après amortissement). À l'année de sortie, il ajoute le produit net de la revente après impôt sur la plus-value. L'amortissement est ventilé par composants selon le PCG: gros œuvre (2%/an), toiture (4%/an), installations techniques (5%/an) et agencements (6,67%/an). Chaque composant s'amortit linéairement sur sa durée propre, et seul le bâti (hors terrain) est amortissable.

Comment fonctionne la SCI à l'IS vs SCI à l'IR ?

Ce simulateur compare les deux régimes fiscaux sur toute la durée de détention: Revenus imposés chez les associés selon leur TMI + 17,2% PS Amortissement non déductible. Déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700€/an). Plus-value: régime des particuliers avec abattements pour durée IS 15% jusqu'à 42 500€, puis 25%. Amortissement déductible (réduit le résultat imposable). Dividendes soumis au PFU 30%. Plus-value calculée sur la VNC (valeur nette comptable).

🧮 SCI IS vs SCI IR