🧮 SCI IS Long Terme — Piège de l'Amortissement

📖 Qu'est-ce que c'est ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Par défaut, la SCI est transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés au titre des revenus fonciers (IR). Toutefois, les associés peuvent opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (IS), conformément à l'article 206-3 du Code Général des Impôts. L'option IS ouvre le droit à l'amortissement comptable du bien immobilier (art. 39 CGI), ce qui réduit le résultat fiscal et donc l'impôt annuel. Cet avantage est le principal argument en faveur de la SCI à l'IS. Cependant, l'amortissement diminue la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien et, en cas de revente, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et cette VNC réduite, entraînant une imposition potentiellement très lourde. C'est ce qu'on appelle le « piège de l'amortissement ». Ce simulateur projette sur une durée de 1 à 30 ans les deux scénarios (IR vs IS) en intégrant les flux d'exploitation annuels ET l'impôt à la revente, pour identifier le vrai gagnant sur le long terme.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule année par année deux trajectoires de trésorerie nette : l'une en régime IR (revenus fonciers), l'autre en régime IS (résultat fiscal après amortissement). À l'année de sortie, il ajoute le produit net de la revente après impôt sur la plus-value. L'amortissement est ventilé par composants selon le PCG : gros œuvre (2%/an), toiture (4%/an), installations techniques (5%/an) et agencements (6,67%/an).

Chaque composant s'amortit linéairement sur sa durée propre, et seul le bâti (hors terrain) est amortissable. Le point de bascule correspond à l'année où la trésorerie nette cumulée IR dépasse celle de l'IS, intégrant les flux d'exploitation et le produit net de revente à chaque horizon.

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

• Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) souhaitant objectiver la recommandation SCI IS vs détention directe auprès de leurs clients investisseurs
• Experts-comptables accompagnant des SCI dans le choix du régime fiscal ou le conseil à la revente
• Investisseurs immobiliers avertis qui envisagent de créer une SCI et hésitent entre le régime par défaut (IR) et l'option IS
• Avocats fiscalistes structurant un montage patrimonial intégrant une holding ou un démembrement
• Notaires conseillant leurs clients sur les conséquences fiscales d'une cession de parts ou d'un immeuble détenu en SCI IS

⚠️ Points de vigilance

⚖️ Avantages et inconvénients

📚 Références légales

• Art. 8 CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles (régime par défaut)
• Art. 206-3 CGI — Assujettissement volontaire des SCI à l'IS
• Art. 239 CGI — Caractère irrévocable de l'option IS
• Art. 39 CGI — Règles d'amortissement des actifs immobilisés
• Art. 150 V à 150 VH CGI — Régime des plus-values immobilières des particuliers (IR)
• Art. 219-I CGI — Taux de l'impôt sur les sociétés (15% / 25%)
• Art. 234 nonies CGI — Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL 2,5%)
• BOI-BIC-AMT-10 — Doctrine sur l'amortissement des immobilisations corporelles par composants
• BOI-RFPI-PVI-20-10 — Abattements pour durée de détention sur les PV immobilières des particuliers

📝 Glossaire

VNC (Valeur Nette Comptable)

Valeur d'un actif inscrite au bilan, égale au prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés. C'est la base de calcul de la plus-value en régime IS.

Amortissement par composants

Méthode comptable obligatoire (PCG) décomposant un immeuble en éléments ayant des durées de vie différentes (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun amorti linéairement sur sa durée propre.

Transparence fiscale

Régime dans lequel la société n'est pas elle-même imposée : les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à proportion de leurs parts. C'est le régime par défaut des SCI (art. 8 CGI).

Plus-value professionnelle

Plus-value constatée lors de la cession d'un actif inscrit au bilan d'une société soumise à l'IS. Calculée comme la différence entre le prix de cession et la VNC, sans abattement pour durée de détention.

PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)

Flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable par défaut aux revenus de capitaux mobiliers, dont les dividendes distribués par une SCI IS à ses associés personnes physiques.

Prélèvements sociaux

Cotisations sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2% : CSG 9,2%, CRDS 0,5%, prélèvement de solidarité 7,5%.

Quote-part terrain

Part du prix d'acquisition correspondant au terrain, non amortissable en comptabilité. Généralement estimée entre 10% et 30% selon la localisation du bien (plus élevée en zone urbaine dense).

Report déficitaire

En IS, les déficits fiscaux peuvent être reportés en avant sans limitation de durée, et imputés sur les bénéfices futurs dans la limite de 1 M€ + 50% du bénéfice excédant ce seuil (art. 209 I CGI).

Surtaxe PV immobilière

Taxe additionnelle de 2% à 6% applicable aux plus-values nettes imposables des particuliers dépassant 50 000 €, après application des abattements pour durée de détention (art. 1609 nonies G CGI).

Boni de liquidation

Somme distribuée aux associés lors de la dissolution d'une société, correspondant à l'actif net après remboursement du capital. Imposé comme un dividende (PFU ou barème).

❓ Questions fréquentes

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