Revenus fonciers (micro vs réel) — Simulateur gratuit

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location nue de biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu selon deux régimes possibles. Ce simulateur compare le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) et le régime réel (déduction des charges réelles) pour déterminer le plus avantageux.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule l'impôt dû dans chaque régime et identifie le plus favorable. Le micro-foncier est réservé aux revenus fonciers ≤ 15 000 €/an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.

Micro-foncier : Revenu imposable = Loyers × 70% Régime réel : Revenu imposable = Loyers − Charges déductibles

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires bailleurs en location nue souhaitant optimiser leur fiscalité
Investisseurs immobiliers évaluant la rentabilité nette de leurs biens
Contribuables hésitant entre micro-foncier et régime réel
CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix de régime

⚠️ Points de vigilance

Engagement 3 ans : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans
Plafond micro-foncier : 15 000 € de revenus bruts, tous biens confondus
Déficit foncier : Limité à 10 700 €/an imputable sur le revenu global
Intérêts d'emprunt : Déductibles mais n'entrent pas dans le calcul du déficit imputable sur le revenu global
Conservation des justificatifs : Obligatoire pendant 3 ans minimum au régime réel

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

Simplicité déclarative (formulaire 2042)
Abattement automatique de 30%
Pas de justificatifs à conserver
Idéal si peu de charges

❌ Inconvénients

Déclaration détaillée (formulaire 2044)
Déduction des charges réelles
Déficit foncier possible
Avantageux si charges > 30%

📚 Références légales

Art. 14 CGI — Définition des revenus fonciers
Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%, plafond 15 000 €)
Art. 31 CGI — Charges déductibles au régime réel
Art. 156-I-3° CGI — Imputation du déficit foncier (10 700 €/an)
BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers

📝 Glossaire

Revenus fonciers: Revenus tirés de la location nue de biens immobiliers, imposables à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers.
Micro-foncier: Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts, applicable si revenus ≤ 15 000 €/an.
Régime réel: Régime permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) des revenus fonciers bruts.
Déficit foncier: Situation où les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, permettant une réduction de l'impôt global.
Charges déductibles: Dépenses liées au bien loué : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
Formulaire 2044: Déclaration des revenus fonciers au régime réel, annexée à la déclaration de revenus principale.

❓ Questions fréquentes

Qu'est-ce que le revenus fonciers : micro vs réel ?

Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location nue de biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu selon deux régimes possibles. Ce simulateur compare le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) et le régime réel (déduction des charges réelles) pour déterminer le plus avantageux.

Revenus Fonciers : Micro vs Réel est-il intéressant ?

Simplicité déclarative (formulaire 2042). Abattement automatique de 30%. Pas de justificatifs à conserver. Idéal si peu de charges. Déclaration détaillée (formulaire 2044). Déduction des charges réelles. Déficit foncier possible. Avantageux si charges > 30%.

À qui s'adresse le simulateur Revenus Fonciers : Micro vs Réel ?

Propriétaires bailleurs en location nue souhaitant optimiser leur fiscalité. Investisseurs immobiliers évaluant la rentabilité nette de leurs biens. Contribuables hésitant entre micro-foncier et régime réel CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix de régime.

Comment fonctionne la prêt in fine + assurance ?

Le montage repose sur deux flux parallèles: L'intérêt du montage réside dans la déduction intégrale des intérêts des revenus fonciers (régime réel), combinée à la capitalisation sur l'assurance-vie qui bénéficie d'une fiscalité avantageuse. Flux sortant: paiement mensuel des intérêts du prêt (constants car pas d'amortissement). Flux entrant AV: versements réguliers qui capitalisent sur l'assurance-vie.

Comment fonctionne le LMNP vs la location nue ?

Catégorie fiscale. Revenus fonciers BIC Abattement micro 30% 50%. Plafond micro 15 000 € 77 700 € Amortissements ❌ Non ✅ Oui. Déficit imputable 10 700 €/an sur RG Sur BIC uniquement. Bail 3 ans minimum, déficit foncier imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an), moins de gestion. Amortissements (quasi-neutralité fiscale), abattement 50% en micro, loyers souvent +15-20% vs nu.

🧮 Revenus fonciers (micro vs réel)