OBO Immobilier (Owner Buy-Out) — Simulateur gratuit

📖 Qu'est-ce que c'est ?

L'OBO (Owner Buy-Out) immobilier est une opération patrimoniale consistant à vendre un bien immobilier à une société (généralement une SCI à l'IS) que vous contrôlez. La SCI finance l'acquisition par emprunt bancaire et vous verse le prix de vente. En résumé : Vous restez propriétaire (via la SCI) tout en récupérant des liquidités, réduisant votre IFI et préparant la transmission de votre patrimoine.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'opération se déroule en plusieurs étapes : création ou utilisation d'une SCI existante, expertise du bien pour justifier le prix de marché, obtention du financement bancaire par la SCI, signature de l'acte de vente chez le notaire, paiement de l'impôt sur la plus-value, puis encaissement du prix de vente.

Le bilan de l'opération dépend de la plus-value latente, de la durée de détention (abattements), et de l'économie d'IFI générée par l'endettement de la SCI.

Liquidités nettes = Prix de vente − Impôt sur PV − Frais de notaire

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires immobiliers souhaitant dégager des liquidités sans vendre à un tiers
Contribuables IFI cherchant à réduire leur assiette imposable via l'endettement de la SCI
Parents préparant la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs enfants
CGP et notaires accompagnant des clients dans des stratégies d'optimisation patrimoniale

⚠️ Points de vigilance

Prix de marché obligatoire : La vente doit se faire à la valeur réelle du bien (expertise recommandée pour éviter une requalification)
Plus-value imposable : L'impôt sur la PV est dû lors de la vente à la SCI (IR 19% + PS 17,2% après abattements)
Perte de l'exonération RP : Si le bien était votre résidence principale, l'exonération de PV est perdue après l'OBO
Risque d'abus de droit : L'opération doit avoir une substance économique réelle (objectifs patrimoniaux clairs)
Financement bancaire : La banque doit accepter de financer la SCI (garanties, apport, situation du bien)

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

Liquidités immédiates sans perdre la jouissance du bien
Réduction de l'assiette IFI grâce à l'endettement de la SCI
Décote sur les parts de SCI (10-15%) pour la transmission
Donation progressive des parts aux enfants
Conservation du contrôle du patrimoine

❌ Inconvénients

Imposition immédiate de la plus-value latente
Frais de notaire (7-8% du prix)
Coût du financement bancaire (intérêts)
Complexité juridique et fiscale
Risque de requalification par l'administration

📚 Références légales

Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers : régime d'imposition
Art. 150 VF CGI — Abattements pour durée de détention (6% à 100% selon durée)
Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
Art. 965 à 983 CGI — Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Art. L64 LPF — Abus de droit fiscal (procédure de répression)
BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale sur les plus-values immobilières

📝 Glossaire

OBO (Owner Buy-Out): Opération par laquelle un propriétaire vend un actif à une société qu'il contrôle pour dégager des liquidités tout en conservant la jouissance du bien.
SCI (Société Civile Immobilière): Société civile ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Peut être à l'IR (transparence fiscale) ou à l'IS (imposition société).
Plus-value immobilière: Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré.
Abattement pour durée de détention: Réduction progressive de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention du bien (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€. Les dettes de la SCI viennent réduire la valeur des parts.
Abus de droit: Utilisation d'un montage juridique dans le seul but de réduire l'impôt, sans autre motivation économique. Sanctionné par l'art. L64 du LPF.

❓ Questions fréquentes

Quels sont les avantages de l'OBO immobilier (Owner Buy-Out) ?

Liquidités immédiates sans perdre la jouissance du bien. Réduction de l'assiette IFI grâce à l'endettement de la SCI Décote sur les parts de SCI (10-15%) pour la transmission. Donation progressive des parts aux enfants. Conservation du contrôle du patrimoine. Imposition immédiate de la plus-value latente. Frais de notaire (7-8% du prix). Coût du financement bancaire (intérêts). Complexité juridique et fiscale. Risque de requalification par l'administration.

Comment fonctionne l'OBO immobilier (Owner Buy-Out) ?

L'opération se déroule en plusieurs étapes: création ou utilisation d'une SCI existante, expertise du bien pour justifier le prix de marché, obtention du financement bancaire par la SCI, signature de l'acte de vente chez le notaire, paiement de l'impôt sur la plus-value, puis encaissement du prix de vente. Le bilan de l'opération dépend de la plus-value latente, de la durée de détention (abattements), et de l'économie d'IFI générée par l'endettement de la SCI.

Qu'est-ce que l'OBO immobilier (Owner Buy-Out) ?

L'OBO (Owner Buy-Out) immobilier est une opération patrimoniale consistant à vendre un bien immobilier à une société (généralement une SCI à l'IS) que vous contrôlez. La SCI finance l'acquisition par emprunt bancaire et vous verse le prix de vente. En résumé: Vous restez propriétaire (via la SCI) tout en récupérant des liquidités, réduisant votre IFI et préparant la transmission de votre patrimoine. Le simulateur OBO Immobilier (Owner Buy permet de calculer et visualiser ces éléments.

Quels points de vigilance pour l'OBO immobilier (Owner Buy-Out) ?

Prix de marché obligatoire: La vente doit se faire à la valeur réelle du bien (expertise recommandée pour éviter une requalification). Plus-value imposable: L'impôt sur la PV est dû lors de la vente à la SCI (IR 19% + PS 17,2% après abattements). Perte de l'exonération RP: Si le bien était votre résidence principale, l'exonération de PV est perdue après l'OBO Risque d'abus de droit: L'opération doit avoir une substance économique réelle (objectifs patrimoniaux clairs). Financement bancaire: La banque doit accepter de financer la SCI (garanties, apport, situation du bien).

Comment fonctionne l'apport-cession (150-0 B ter) ?

La plus-value n'est pas imposée immédiatement. L'impôt est différé jusqu'à un événement mettant fin au report (cession des titres de la holding, notamment). Résultat: 100% du produit de cession reste dans la holding pour être réinvesti, au lieu de ~70% après impôts. Condition des 60%: Si la holding cède les titres dans les 3 ans suivant l'apport, elle doit réinvestir au moins 60% du produit de cession dans une activité économique dans les 2 ans.

🧮 OBO Immobilier (Owner Buy-Out)