🧮 IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière
Calculez votre IFI : patrimoine taxable, abattements, barème et stratégies d'optimisation
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📖 Qu'est-ce que c'est ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce simulateur calcule votre IFI théorique et vous aide à identifier les leviers d'optimisation.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le calcul s'effectue en plusieurs étapes :
IFI = Σ (Tranches × Taux) − Décote éventuelle − Réductions (dons)
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Propriétaires immobiliers dont le patrimoine approche ou dépasse 1,3 M€
- Investisseurs en SCPI/SCI détenant des parts immobilières significatives
- Héritiers ayant reçu un patrimoine immobilier important
- CGP / Notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation IFI
⚠️ Points de vigilance
- Date d'évaluation : le patrimoine est évalué au 1er janvier de chaque année
- Valeur vénale : vous devez estimer la valeur de marché de vos biens
- Quote-part SCPI/Assurance-vie : seule la part immobilière est taxable
- Plafonnement IR+IFI : le total ne peut dépasser 75% des revenus
- Passif déductible : les prêts in fine sont soumis à des règles spécifiques
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Investir en nue-propriété temporaire
- Donner la nue-propriété aux enfants
- Privilégier les actifs financiers (non taxables)
- Dons à organismes d'intérêt général (réduction 75%)
❌ Inconvénients
- Sous-évaluer ses biens (redressement)
- Oublier les parts de SCPI/SCI
- Ignorer la quote-part UC immobilières
- Négliger le plafonnement
📚 Références légales
- Art. 964 à 983 CGI — Régime de l'IFI
- Art. 965 CGI — Assiette de l'IFI
- Art. 973 CGI — Passif déductible
- Art. 978 CGI — Réduction IFI pour dons
- Art. 979 CGI — Plafonnement IR + IFI
- BOI-PAT-IFI — Doctrine fiscale IFI
📝 Glossaire
- IFI
- Impôt sur la Fortune Immobilière, successeur de l'ISF depuis 2018.
- Patrimoine net taxable
- Valeur des actifs immobiliers moins les dettes déductibles.
- Abattement résidence principale
- Réduction de 30% sur la valeur de la résidence principale.
- Nue-propriété
- Droit de propriété sans l'usufruit. Non taxable à l'IFI pour le nu-propriétaire.
- Plafonnement
- Mécanisme limitant IR + IFI à 75% des revenus du foyer.
- Décote
- Réduction applicable entre 1,3 M€ et 1,4 M€ de patrimoine.
❓ Questions fréquentes
Comment fonctionne l'ifi ?
Le calcul s'effectue en plusieurs étapes: Patrimoine brut = Somme des actifs immobiliers (avec abattement 30% sur RP). Passif déductible = Emprunts immobiliers + dettes liées aux biens. Patrimoine net taxable = Brut − Passif IFI = Application du barème progressif (0,5% à 1,5%).
Qu'est-ce que l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
C'est l'impôt qui frappe le patrimoine immobilier net des foyers fiscaux dont la valeur dépasse 1,3 million d'euros. Il a remplacé l'ISF en 2018.
Qu'est-ce que l'ifi ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce simulateur calcule votre IFI théorique et vous aide à identifier les leviers d'optimisation.
ASPA : quels sont les avantages et inconvénients ?
Purge définitive de la plus-value (pas de report). Abattements de donation potentiellement élevés (100 000 € par enfant). Transmission anticipée du patrimoine. Réduction possible de l'assiette via nue-propriété. Combinable avec d'autres outils (assurance-vie, Pacte. Dutreil…). Dessaisissement irrémédiable du bien donné. Droits de donation immédiats à payer. Risque d'abus de droit si délai trop court. Consommation de l'abattement (rappel 15 ans). Pas de déduction des droits de l'assiette PV Complexité juridique (acte notarié obligatoire pour l'immobilier).
Comment fonctionne l'aspa ?
Le simulateur vérifie les 3 conditions d'éligibilité (âge, résidence, ressources) puis calcule le montant mensuel en appliquant la formule différentielle: Les ressources prises en compte incluent: pensions de retraite (base et complémentaire), revenus d'activité (avec abattement), revenus du patrimoine, pensions alimentaires perçues, et les revenus du conjoint le cas échéant. Personne seule: plafond 1 012,02 €/mois (12 144,27 €/an) — ASPA max 1 012,02 €/mois. Couple: plafond 1 571,16 €/mois (18 854,02 €/an) — ASPA max 1 571,16 €/mois (les 2).