🏛️ IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

Calculez votre IFI et optimisez votre patrimoine immobilier (barème 2026)

🏠 Actifs immobiliers

Abattement 30% appliqué automatiquement

💳 Dettes déductibles

📊 Plafonnement (IFI + IR ≤ 75%)

🏠 Patrimoine immobilier

Résidence principale (brute)
Abattement 30% RP
Autres actifs immobiliers
Total actifs taxables
Dettes déductibles
Patrimoine net taxable
Seuil d'imposition : 1 300 000 €
📖 En savoir plus sur IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dû par un foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Il applique le barème progressif en vigueur, identifie les leviers de réduction disponibles (dettes déductibles, démembrement, pacte Dutreil, investissement forestier) et alerte sur les pièges fréquents qui augmentent l'imposition.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur des biens immobiliers détenus directement et via des sociétés non exonérées, les dettes déductibles (emprunts en cours, travaux facturés non réglés), les biens professionnels à exclure et la composition familiale. Le simulateur calcule le patrimoine net taxable, applique le barème progressif (6 tranches de 0,5 % à 1,5 %), puis intègre le plafonnement à 75 % des revenus et la décote pour patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€.

IFI = Barème progressif (0,5 % à 1,5 %) × Patrimoine net taxable, plafonné à 75 % des revenus du foyer

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires immobiliers dont le patrimoine approche ou dépasse 1,3 M€
  • Investisseurs en SCPI/SCI détenant des parts immobilières significatives
  • Héritiers ayant reçu un patrimoine immobilier important
  • CGP / Notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation IFI

⚠️ Points de vigilance

  • Les dettes déductibles doivent être afférentes aux biens taxables et non liées à un usage personnel — le simulateur applique la qualification saisie, sans la vérifier
  • La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % : le simulateur l'applique automatiquement si le bien est identifié comme résidence principale
  • Les biens professionnels exonérés sont strictement définis (exercice de l'activité par le contribuable, participation majoritaire, etc.) — le simulateur applique l'exonération saisie mais l'éligibilité doit être vérifiée
  • Le plafonnement à 75 % des revenus peut réduire fortement l'IFI en cas de revenus modestes par rapport au patrimoine — règle souvent mal connue
  • Les régimes de faveur (pacte Dutreil immobilier, investissement forestier, GFA) sont soumis à conditions — le simulateur applique les réductions saisies mais la conformité doit être vérifiée

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Chiffre l'IFI dû selon le barème progressif en vigueur, avec application automatique de l'abattement résidence principale et du plafonnement
  • Identifie les leviers de réduction disponibles (dettes déductibles, démembrement, Dutreil, investissement forestier) avec leur impact chiffré
  • Alerte sur les pièges fréquents (surévaluation du patrimoine, dettes non déductibles, oubli du plafonnement 75 %)
  • Permet de simuler l'impact d'une restructuration (démembrement temporaire, acquisition via SCI, investissement en nue-propriété)

❌ Inconvénients

  • La qualification des biens (taxable / professionnel exonéré) et des dettes (déductible / non) repose sur la saisie de l'utilisateur — une erreur fausse le résultat
  • Ne vérifie pas les conditions d'éligibilité aux régimes de faveur (Dutreil, forêts) qui sont soumis à un formalisme précis
  • Ne chiffre pas les risques de requalification en abus de droit pour les montages agressifs (donation temporaire d'usufruit réciproque, par exemple)
  • Les valeurs de marché saisies sont des estimations — l'administration peut les remettre en cause sur la base de transactions comparables

📚 Références légales

  • Art. 964 à 983 CGI — Régime de l'IFI
  • Art. 965 CGI — Assiette de l'IFI
  • Art. 973 CGI — Passif déductible
  • Art. 978 CGI — Réduction IFI pour dons
  • Art. 979 CGI — Plafonnement IR + IFI
  • BOI-PAT-IFI — Doctrine fiscale IFI

⏳ Échéances et seuils

Seuil d'assujettissement : 1 300 000 €
L'IFI est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier (hors immobilier professionnel) excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Le barème s'applique à partir de 800 000 €.
Barème progressif : 0,50 % à 1,50 %
Taux par tranche : 0,50 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 €, 1,50 % au-delà.

🔗 Liens utiles

Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.

📝 Glossaire

IFI
Impôt sur la Fortune Immobilière, successeur de l'ISF depuis 2018.
Patrimoine net taxable
Valeur des actifs immobiliers moins les dettes déductibles.
Abattement résidence principale
Réduction de 30% sur la valeur de la résidence principale.
Nue-propriété
Droit de propriété sans l'usufruit. Non taxable à l'IFI pour le nu-propriétaire.
Plafonnement
Mécanisme limitant IR + IFI à 75% des revenus du foyer.
Décote
Réduction applicable entre 1,3 M€ et 1,4 M€ de patrimoine.

💰 Ticket d'investissement

À partir de 10 000 €
Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
À partir de 500 000 €
Montage structuré pour patrimoines importants. CGP ou avocat fiscaliste requis.

🧩 Complexité du montage

Expert — Ingénierie patrimoniale
Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

👤 Profils concernés