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🏛️ IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière

Calculez votre IFI et optimisez votre patrimoine immobilier (barème 2026)

🏠 Actifs immobiliers

Abattement 30% appliqué automatiquement

💳 Dettes déductibles

📊 Plafonnement (IFI + IR ≤ 75%)

🏠 Patrimoine immobilier

Résidence principale (brute)
Abattement 30% RP
Autres actifs immobiliers
Total actifs taxables
Dettes déductibles
Patrimoine net taxable
Seuil d'imposition : 1 300 000 €
📖 En savoir plus sur IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

📖 Qu'est-ce que c'est ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.

Ce simulateur calcule votre IFI théorique et vous aide à identifier les leviers d'optimisation.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le calcul s'effectue en plusieurs étapes :

  • Patrimoine brut = Somme des actifs immobiliers (avec abattement 30% sur RP)
  • Passif déductible = Emprunts immobiliers + dettes liées aux biens
  • Patrimoine net taxable = Brut − Passif
  • IFI = Application du barème progressif (0,5% à 1,5%)
IFI = Σ (Tranches × Taux) − Décote éventuelle − Réductions (dons)

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires immobiliers dont le patrimoine approche ou dépasse 1,3 M€
  • Investisseurs en SCPI/SCI détenant des parts immobilières significatives
  • Héritiers ayant reçu un patrimoine immobilier important
  • CGP / Notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation IFI

⚠️ Points de vigilance

  • Date d'évaluation : le patrimoine est évalué au 1er janvier de chaque année
  • Valeur vénale : vous devez estimer la valeur de marché de vos biens
  • Quote-part SCPI/Assurance-vie : seule la part immobilière est taxable
  • Plafonnement IR+IFI : le total ne peut dépasser 75% des revenus
  • Passif déductible : les prêts in fine sont soumis à des règles spécifiques

⚖️ Stratégies d'optimisation

✅ Leviers efficaces

  • Investir en nue-propriété temporaire
  • Donner la nue-propriété aux enfants
  • Privilégier les actifs financiers (non taxables)
  • Dons à organismes d'intérêt général (réduction 75%)

❌ Pièges à éviter

  • Sous-évaluer ses biens (redressement)
  • Oublier les parts de SCPI/SCI
  • Ignorer la quote-part UC immobilières
  • Négliger le plafonnement

📚 Références légales

  • Art. 964 à 983 CGI — Régime de l'IFI
  • Art. 965 CGI — Assiette de l'IFI
  • Art. 973 CGI — Passif déductible
  • Art. 978 CGI — Réduction IFI pour dons
  • Art. 979 CGI — Plafonnement IR + IFI
  • BOI-PAT-IFI — Doctrine fiscale IFI

⏳ Échéances et seuils

Seuil d'assujettissement : 1 300 000 €
L'IFI est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier (hors immobilier professionnel) excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Le barème s'applique à partir de 800 000 €.
Barème progressif : 0,50 % à 1,50 %
Taux par tranche : 0,50 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 €, 1,50 % au-delà.

📝 Glossaire

IFI
Impôt sur la Fortune Immobilière, successeur de l'ISF depuis 2018.
Patrimoine net taxable
Valeur des actifs immobiliers moins les dettes déductibles.
Abattement résidence principale
Réduction de 30% sur la valeur de la résidence principale.
Nue-propriété
Droit de propriété sans l'usufruit. Non taxable à l'IFI pour le nu-propriétaire.
Plafonnement
Mécanisme limitant IR + IFI à 75% des revenus du foyer.
Décote
Réduction applicable entre 1,3 M€ et 1,4 M€ de patrimoine.