🧮 Démembrement Temporaire SCPI
Simulez l'achat de SCPI en nue-propriété : clé de répartition, rendement à terme et comparaison pleine propriété
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📖 Qu'est-ce que c'est ?
Le démembrement temporaire de SCPI consiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer) de l'usufruit (droit de percevoir les revenus) pour une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans). À l'échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
⚙️ Comment ça fonctionne
👤 Nu-Propriétaire. Achète avec une décote (30-40% selon la durée). Pas d'IFI pendant la durée du démembrement.
Récupère la pleine propriété automatiquement à terme. Pas de revenus pendant la période 🏛️ Usufruitier (Personne. Morale).
Perçoit 100% des revenus. Amortissement de l'usufruit (charge déductible IS). Rendement dopé grâce à la décote.
Perd l'usufruit à terme (valeur = 0). Type de clé Calcul. Fiscale (art.
669) 23% par tranche de 10 ans pour l'usufruit. Économique. Basée sur les revenus actualisés (plus favorable)
Prix nu-propriétaire = Prix pleine propriété × (1 − Clé de démembrement) Rendement à terme = Revenus futurs / Prix payé en nue-propriété
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Épargnants préparant leur retraite — Acquérir en NP aujourd'hui pour percevoir les revenus plus tard
- Contribuables à l'IFI — Sortir des parts de leur assiette taxable
- Trésoreries d'entreprise — Placer l'excédent avec amortissement fiscal
- Holdings patrimoniales — Optimiser la fiscalité IS sur les revenus
- CGP et conseils — Comparer les stratégies pour leurs clients
⚠️ Points de vigilance
- Liquidité limitée — Revente difficile avant terme
- Clés variables — Chaque SCPI fixe ses propres clés économiques
- Risque de marché — Valeur de la part à terme non garantie
- Fiscalité NP — PV taxable à la reconstitution si revente
- Usufruitier PP — Revenus lourdement taxés (IR + PS 17,2%)
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Décote importante (30-40%)
- Sortie IFI pour le NP
- Rendement dopé pour l'UF
- Amortissement IS (UF PM)
- Reconstitution automatique
❌ Inconvénients
- Pas de revenus (NP)
- Valeur = 0 à terme (UF)
- Liquidité réduite
- Clés non standardisées
- Horizon long (5-20 ans)
📚 Références légales
- Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit temporaire (23%/10 ans)
- Art. 885 G ter CGI — Règles IFI et démembrement temporaire
- Art. 39 C CGI — Amortissement des immobilisations incorporelles (usufruit)
- Art. 150-0 A CGI — Régime des plus-values mobilières
- BOI-PAT-IFI-20-20-30 — Doctrine IFI et biens démembrés
- BOI-RPPM-RCM-10-30 — Revenus des parts de sociétés civiles immobilières
📝 Glossaire
- SCPI
- Société Civile de Placement Immobilier. Véhicule d'investissement collectif en immobilier.
- TDVM
- Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Rendement annuel distribué par la SCPI.
- Clé de répartition
- Pourcentage attribué à chaque droit (usufruit / nue-propriété) pour déterminer le prix d'achat.
- Clé fiscale
- Clé calculée selon l'article 669 CGI : 23% par tranche de 10 ans pour l'usufruit temporaire.
- Clé économique
- Clé calculée sur la base des revenus actualisés. Généralement utilisée sur le marché.
- TRI (Taux de Rendement Interne)
- Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous les flux (entrée, sortie, revenus).
❓ Questions fréquentes
À qui s'adresse le simulateur Démembrement Temporaire SCPI ?
Épargnants préparant leur retraite— Acquérir en NP aujourd'hui pour percevoir les revenus plus tard. Contribuables à l'IFI— Sortir des parts de leur assiette taxable. Trésoreries d'entreprise— Placer l'excédent avec amortissement fiscal. Holdings patrimoniales— Optimiser la fiscalité IS sur les revenus CGP et conseils— Comparer les stratégies pour leurs clients.
Qu'est-ce que le démembrement temporaire de SCPI ?
Ledémembrement temporaire de SCPIconsiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer) de l'usufruit (droit de percevoir les revenus) pour une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans). À l'échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Le simulateur Démembrement Temporaire SCPI permet de calculer et visualiser ces éléments.
Comment fonctionne le démembrement temporaire de SCPI ?
Achète avec unedécote(30-40% selon la durée). Pas d'IFIpendant la durée du démembrement. Récupère lapleine propriétéautomatiquement à terme. Pas de revenus pendant la période. Perçoit100% des revenus. Amortissementde l'usufruit (charge déductible IS). Rendement dopégrâce à la décote. Perd l'usufruit à terme (valeur = 0). Fiscale (art. 669) 23% par tranche de 10 ans pour l'usufruit. Économique. Basée sur les revenus actualisés (plus favorable).
Comment fonctionne le nue ?
Le prix de la nue-propriété est déterminé en soustrayant la valeur de l'usufruit temporaire de la valeur en pleine propriété. La décote dépend de la durée du démembrement et des conditions du marché. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, ne supporte ni charges ni travaux d'entretien, et le bien sort de son assiette IFI. Le TRI de l'opération combine le gain de la décote (achat sous la valeur de marché) et la revalorisation du bien pendant la durée du démembrement.
Qu'est-ce que le nue ?
L'investissement en nue-propriété temporaire consiste à acquérir un bien immobilier en ne payant que la nue-propriété, tandis qu'un usufruitier (généralement un bailleur social ou institutionnel) conserve le droit d'usage et les revenus locatifs pendant une durée déterminée (typiquement 15 à 20 ans). Au terme du démembrement, l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire. Le prix d'achat bénéficie d'une décote importante (30 à 50 %) correspondant à la valeur de l'usufruit cédé. Le simulateur. Nue permet de calculer et visualiser ces éléments.