🧮 Démembrement de Propriété
Calculez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal (art. 669 CGI)
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📖 Qu'est-ce que c'est ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
⚙️ Comment ça fonctionne
Barème fiscal (Article 669 CGI) : Pour un démembrement à durée fixe : 23% par période de 10 ans, sans dépasser la valeur viagère.
Valeur usufruit viager = Valeur bien × Barème art. 669 CGI (selon âge) Valeur nue-propriété = Valeur bien − Valeur usufruit Démembrement temporaire : usufruit = 23% par tranche de 10 ans
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants (donation de NP)
- Investisseurs cherchant à acquérir un bien décoté (achat en NP)
- Épargnants préparant leur retraite avec des SCPI démembrées
- CGP et notaires conseillant leurs clients sur l'optimisation patrimoniale
⚠️ Points de vigilance
- L'usufruitier doit entretenir le bien (réparations courantes)
- Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 606 Code civil)
- La valeur économique peut différer significativement de la valeur fiscale
- En cas de vente, l'accord des deux parties est nécessaire
- L'usufruitier doit déclarer les revenus à l'IR et le bien à l'IFI
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Réduction des droits de donation/succession
- Reconstitution gratuite au décès
- Acquisition décotée (nu-propriétaire)
- Pas d'IFI pour le nu-propriétaire
- Optimisation fiscale SCPI
❌ Inconvénients
- Immobilisation du capital (NP)
- Pas de revenus pendant la durée
- Accord nécessaire pour vendre
- Grosses réparations pour le NP
- Durée incertaine (viager)
📚 Références légales
- Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit / nue-propriété
- Art. 578 à 624 Code civil — Définition et régime de l'usufruit
- Art. 606 Code civil — Répartition des réparations (usufruitier vs nu-propriétaire)
- Art. 751 CGI — Rappel fiscal des donations antérieures
- Art. 1133 CGI — Exonération de droits à la reconstitution
- BOI-ENR-DMTG-10-40 — Doctrine fiscale sur le démembrement
📝 Glossaire
- Usufruit
- Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire.
- Nue-propriété
- Droit de propriété "nu", sans jouissance immédiate. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
- Démembrement viager
- Démembrement qui prend fin au décès de l'usufruitier. Durée incertaine.
- Démembrement temporaire
- Démembrement à durée fixe (ex: 15 ans). L'usufruit s'éteint automatiquement à l'échéance.
- Reconstitution
- Réunion de l'usufruit et de la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Gratuite au décès de l'usufruitier.
- Quasi-usufruit
- Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, valeurs mobilières). L'usufruitier peut en disposer mais doit restituer l'équivalent.
❓ Questions fréquentes
Démembrement de Propriété est-il intéressant ?
Réduction des droits de donation/succession. Reconstitution gratuite au décès. Acquisition décotée (nu-propriétaire). Pas d'IFI pour le nu-propriétaire. Optimisation fiscale SCPI Immobilisation du capital (NP). Pas de revenus pendant la durée. Accord nécessaire pour vendre. Grosses réparations pour le NP Durée incertaine (viager).
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Réduction des droits de donation/succession. Reconstitution gratuite au décès. Acquisition décotée (nu-propriétaire). Pas d'IFI pour le nu-propriétaire. Optimisation fiscale SCPI Immobilisation du capital (NP). Pas de revenus pendant la durée. Accord nécessaire pour vendre. Grosses réparations pour le NP Durée incertaine (viager).
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Ledémembrement de propriétéconsiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts: l'usufruit(droit d'usage et de perception des revenus) et lanue-propriété(droit de disposer du bien). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Le simulateur. Démembrement de. Propriété permet de calculer et visualiser ces éléments.
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Barème fiscal (Article 669 CGI) : Pour un démembrement à durée fixe : 23% par période de 10 ans, sans dépasser la valeur viagère.
Quels points de vigilance pour le démembrement de propriété ?
L'usufruitier doit entretenir le bien (réparations courantes) Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (art. 606 Code civil) La valeur économique peut différer significativement de la valeur fiscale En cas de vente, l'accord des deux parties est nécessaire L'usufruitier doit déclarer les revenus à l'IR et le bien à l'IFI.