Déficit Foncier — Simulateur gratuit | Simulateur-Patrimoine.fr

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles de votre bien locatif (travaux, taxes, intérêts...) sont supérieures aux loyers perçus. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global imposable, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le déficit foncier est calculé par différence entre vos revenus fonciers et vos charges déductibles. Il existe deux plafonds d'imputation sur le revenu global : Le déficit qui dépasse le plafond annuel est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. ⚠️ Règle des intérêts : Les intérêts d'emprunt ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global).

Le déficit généré par les intérêts est uniquement reportable.

Déficit foncier = Charges déductibles − Revenus fonciers bruts Imputation revenu global = min (Déficit hors intérêts, 10 700 €/an)

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires bailleurs en régime réel qui envisagent des travaux
Investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité immobilière
CGP et conseillers accompagnant des clients sur l'optimisation fiscale

⚠️ Points de vigilance

Obligation de location 3 ans : Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation
Travaux éligibles : Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles (pas les travaux de construction ou d'agrandissement)
Régime réel obligatoire : Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel, pas au micro-foncier

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

Réduction directe de l'impôt
Effet immédiat l'année des travaux
Plafond doublé pour la rénovation énergétique
Déficit reportable 10 ans

❌ Inconvénients

Obligation de location 3 ans minimum
Plafond d'imputation limité
Intérêts exclus du revenu global
Remise en cause si vente anticipée

📚 Références légales

Art. 156 I 3° CGI — Imputation du déficit foncier sur le revenu global
Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
Art. 156 II CGI — Report des déficits fonciers pendant 10 ans
BOI-RFPI-BASE-30-20 — Doctrine fiscale sur les travaux déductibles
Loi n°2022-1726 (LF 2023) — Doublement du plafond pour la rénovation énergétique

📝 Glossaire

Déficit foncier: Résultat négatif de la différence entre les revenus fonciers et les charges déductibles.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition applicable à la dernière tranche de revenus (11%, 30%, 41% ou 45%).
Prélèvements sociaux (PS): Cotisations sociales prélevées sur les revenus fonciers au taux de 17,2%.
Travaux de rénovation énergétique: Travaux améliorant la performance énergétique du logement (isolation, chauffage, fenêtres...).
Régime réel: Régime d'imposition permettant de déduire les charges réelles, par opposition au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%).

❓ Questions fréquentes

Déficit Foncier : quels sont les avantages et inconvénients ?

Réduction directe de l'impôt. Effet immédiat l'année des travaux. Plafond doublé pour la rénovation énergétique. Déficit reportable 10 ans. Obligation de location 3 ans minimum. Plafond d'imputation limité. Intérêts exclus du revenu global. Remise en cause si vente anticipée.

Déficit Foncier est-il intéressant ?

Réduction directe de l'impôt. Effet immédiat l'année des travaux. Plafond doublé pour la rénovation énergétique. Déficit reportable 10 ans. Obligation de location 3 ans minimum. Plafond d'imputation limité. Intérêts exclus du revenu global. Remise en cause si vente anticipée.

Quels sont les risques liés au déficit foncier ?

Obligation de location 3 ans: Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation. Travaux éligibles: Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles (pas les travaux de construction ou d'agrandissement). Régime réel obligatoire: Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel, pas au micro-foncier.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier est calculé par différence entre vos revenus fonciers et vos charges déductibles. Il existe deux plafonds d'imputation sur le revenu global: 10 700 €/an— Plafond standard applicable à tous les travaux 21 400 €/an— Plafond doublé pour les travaux de rénovation énergétique (depuis 2023) Le déficit qui dépasse le plafond annuel estreportable pendant 10 anssur les revenus fonciers futurs. ⚠️ Règle des intérêts: Les intérêts d'emprunt ne peuvent s'imputer que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global). Le déficit généré par les intérêts est uniquement reportable.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Ledéficit foncierse produit lorsque les charges déductibles de votre bien locatif (travaux, taxes, intérêts...) sont supérieures aux loyers perçus. Ce déficit peut être imputé sur votrerevenu global imposable, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. Le simulateur Déficit Foncier permet de calculer et visualiser ces éléments.

🧮 Déficit Foncier