🧮 Capacité d'Emprunt
Calculez combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier selon vos revenus charges et les règles HCSF
🏠 Immobilier
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📖 Qu'est-ce que c'est ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer un projet immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges existantes, et des règles prudentielles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
⚙️ Comment ça fonctionne
Le calcul repose sur le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus : Revenus pris en compte : Salaires nets, revenus locatifs (70% retenus), pensions reçues, primes récurrentes. Charges prises en compte : Crédits en cours, pensions versées, parfois le loyer actuel.
Taux d'endettement = (Mensualités + Charges) / Revenus × 100
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Primo-accédants souhaitant connaître leur budget avant de chercher un bien
- Investisseurs locatifs calculant leur capacité d'emprunt résiduelle
- Couples voulant simuler l'impact d'un co-emprunteur
- Courtiers et CGP préparant un dossier de financement
⚠️ Points de vigilance
- Taux d'endettement max : 35% (assurance emprunteur incluse)
- Durée maximale : 25 ans (27 ans pour VEFA ou construction)
- Dérogations limitées : Les banques ne peuvent déroger que pour 20% de leur production
- Reste à vivre : Non réglementé mais scruté par les banques (min ~700-1000€/personne)
- Apport : Généralement exigé pour couvrir au moins les frais de notaire (8-10%)
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Solder les crédits conso
- Ajouter un co-emprunteur
- Augmenter la durée du prêt
- Négocier le taux d'intérêt
- Déléguer l'assurance (2x moins cher)
❌ Inconvénients
- Crédits en cours
- Pensions versées
- Revenus variables non pris à 100%
- Taux d'intérêt élevé
- Durée courte
📚 Références légales
- Décision HCSF n°D-HCSF-2021-7 — Du 29 septembre 2021, fixant les normes d'octroi des crédits immobiliers
- Recommandation HCSF n°R-HCSF-2019-1 — Actualisée, précisant les conditions d'application
- Art. L312-1 et suivants du Code de la consommation — Crédit immobilier
- Art. L313-1 du Code de la consommation — Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
📝 Glossaire
- Taux d'endettement
- Ratio entre les charges de remboursement mensuelles et les revenus nets. Limité à 35% par le HCSF.
- HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)
- Autorité qui fixe les règles prudentielles pour l'octroi des crédits immobiliers en France.
- Mensualité
- Somme versée chaque mois comprenant le remboursement du capital, les intérêts et l'assurance emprunteur.
- Reste à vivre
- Montant restant après paiement de toutes les charges. Indicateur de confort financier.
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
- Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie.
- Apport personnel
- Somme que l'emprunteur investit de ses propres fonds dans le projet, réduisant le montant à emprunter.
❓ Questions fréquentes
Capacité D'Emprunt Immobilier : quels sont les avantages et inconvénients ?
Solder les crédits conso. Ajouter un co-emprunteur. Augmenter la durée du prêt. Négocier le taux d'intérêt. Déléguer l'assurance (2x moins cher). Crédits en cours. Pensions versées. Revenus variables non pris à 100%. Taux d'intérêt élevé. Durée courte.
Comment choisir entre un investissement immobilier direct et la "Pierre Papier" (SCPI) ?
L'investissement direct demande une gestion active et une capacité d'emprunt. La SCPI permet d'accéder à l'immobilier tertiaire dès quelques milliers d'euros, sans souci de gestion locative, sous la surveillance de sociétés de gestion agréées.
Quels sont les risques liés au coût total de crédit immobilier ?
TAEG vs taux nominal: le TAEG inclut tous les frais et reflète mieux le coût réel. Assurance emprunteur: peut représenter 20 à 40% du coût total — pensez à la délégation. Frais annexes: garantie (hypothèque, caution), frais de dossier, frais de courtage. Taux fixe vs variable: ce simulateur calcule à taux fixe uniquement. Remboursement anticipé: des indemnités (IRA) peuvent s'appliquer (max 3% du CRD ou 6 mois d'intérêts).
Comment fonctionne l'effet de levier dans un crédit immobilier ?
L'effet de levier consiste à utiliser l'endettement pour augmenter sa capacité d'investissement. L'objectif est que la rentabilité de l'actif acquis soit supérieure au coût du crédit amortissable ou in fine.
Comment fonctionne le coût total de crédit immobilier ?
Le simulateur utilise la formule d'amortissement constant (méthode française) pour calculer vos mensualités: Où n = nombre de mensualités et Taux = taux mensuel (taux annuel / 12). Intérêts totaux = Somme des mensualités − Capital emprunté Coût assurance = Taux assurance × Capital × Durée (si sur capital initial) Coût total = Intérêts + Assurance + Frais de dossier.