Plus-Value Immobilière — Simulateur gratuit

📖 Qu'est-ce que c'est ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Ce gain est soumis à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit un taux global de 36,2%. Des abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement l'imposition jusqu'à une exonération totale après 22 ans (IR) ou 30 ans (PS).

⚙️ Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule la plus-value brute, applique les abattements pour durée de détention, puis détermine l'impôt dû (IR + PS). Il identifie également les cas d'exonération. Abattements : IR exonéré après 22 ans (6%/an de la 6e à la 21e année + 4% la 22e).

PS exonérés après 30 ans (1,65%/an puis 9%/an).

PV brute = Prix cession − (Prix acquisition + Frais + Travaux) PV nette = PV brute × (1 − abattement) Impôt = PV nette IR × 19% + PV nette PS × 17,2%

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

Vendeurs de biens immobiliers souhaitant anticiper leur imposition
Investisseurs locatifs calculant la rentabilité nette de leur opération
Propriétaires évaluant l'intérêt de différer une vente pour bénéficier d'abattements supplémentaires
Notaires et CGP conseillant leurs clients sur les stratégies de cession

⚠️ Points de vigilance

Résidence principale : L'exonération est totale mais soumise à conditions strictes (occupation effective au jour de la vente)
Forfait travaux : 15% du prix d'acquisition après 5 ans de détention (si pas de justificatifs)
Forfait frais : 7,5% forfaitaire ou frais réels justifiés
Surtaxe PV élevées : Taxe additionnelle de 2% à 6% si PV > 50 000 €
Prélèvement à la source : L'impôt est prélevé par le notaire lors de la vente

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

Exonération totale de la résidence principale
Abattements progressifs (exo IR à 22 ans)
Forfait travaux sans justificatifs
Exonération après 30 ans de détention
Cas d'exonération spécifiques

❌ Inconvénients

Taux global élevé (36,2%)
Surtaxe sur les PV importantes
PS exonérés seulement à 30 ans
Prélèvement immédiat à la vente
Perte d'exonération RP si location avant vente

📚 Références légales

Art. 150 U CGI — Champ d'application des plus-values immobilières des particuliers
Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
Art. 150 VC CGI — Calcul de la plus-value brute
Art. 150 VF CGI — Abattements pour durée de détention
Art. 200 B CGI — Taux d'imposition (19% + prélèvements sociaux)
BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale complète sur les plus-values immobilières

📝 Glossaire

Plus-value brute: Différence entre le prix de cession (moins frais de vente) et le prix d'acquisition (plus frais d'acquisition et travaux).
Plus-value nette: Plus-value brute après application des abattements pour durée de détention. C'est l'assiette imposable.
Abattement pour durée de détention: Réduction progressive de la PV imposable : 6%/an pour l'IR (de la 6e à la 21e année), 1,65%/an puis 9%/an pour les PS.
Prélèvements sociaux (PS): Cotisations sociales prélevées sur les plus-values au taux de 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
Forfait travaux: Majoration de 15% du prix d'acquisition applicable après 5 ans de détention, sans justificatifs. Alternative aux travaux réels.
Surtaxe plus-values élevées: Taxe additionnelle progressive (2% à 6%) applicable lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.

❓ Questions fréquentes

Qu'est-ce que le plus ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Ce gain est soumis à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit un taux global de 36,2%. Des abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement l'imposition jusqu'à une exonération totale après 22 ans (IR) ou 30 ans (PS). Le simulateur Plus permet de calculer et visualiser ces éléments.

Comment fonctionne la donation ?

Scénario 1 — Cession directe (sans stratégie): Le propriétaire cède le bien. La plus-value est imposée selon le régime applicable: flat tax 30% (PFU) ou barème progressif pour les valeurs mobilières; 19% IR + 17,2% PS avec abattements pour durée de détention pour l'immobilier. Scénario 2 — Donation puis cession (avec stratégie): 1. Le propriétaire donne le bien au donataire → droits de donation calculés sur la valeur vénale (ou la nue-propriété si démembrement).2.

Comment est imposée la sortie en capital d'un PER ?

La sortie en capital du PER est imposée différemment selon l'origine des fonds: 1). Versements déduits à l'entrée: imposés au barème progressif de l'IR (pas d'abattement), 2). Versements non déduits: exonérés d'impôt, 3). Plus-values et gains: soumis au PFU de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) ou au barème sur option. Les prélèvements sociaux sont dus dans tous les cas.

Comment fonctionne le plus ?

Le simulateur compare deux régimes d'imposition de la plus-value nette: Option 1 — PFU (flat tax): 12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 30 % sur la totalité de la plus-value, sans abattement. Option 2 — Barème progressif: La plus-value est soumise au barème de l'IR après application éventuelle d'un abattement pour durée de détention (titres acquis avant 2018 uniquement). Les prélèvements sociaux (17,2 %) restent calculés sur la PV brute. La CSG (6,8 %) devient partiellement déductible l'année suivante.

Comment fonctionne le stock ?

Ce simulateur calcule la fiscalité des deux composantes du gain: Gain d'acquisition. Valeur à l'acquisition − Prix d'exercice/attribution. Imposé selon le régime applicable (date d'attribution). Plus-value de cession. Prix de vente − Valeur à l'acquisitionPFU 30% ou barème IR avec abattements pour durée.

🧮 Plus-Value Immobilière