Plus-Value Immobilière — Simulateur-Patrimoine.fr
Calculez votre plus-value immobilière imposable : abattements progressifs pour durée de détention et exonérations partielles applicables.
📖 Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur chiffre l'imposition d'une plus-value immobilière lors de la cession d'un bien, en appliquant le régime fiscal spécifique aux particuliers. Il distingue les biens exonérés (résidence principale) des biens imposables (résidence secondaire, investissement locatif, terrain à bâtir), et applique les abattements pour durée de détention propres à l'IR et aux prélèvements sociaux.
⚙️ Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'acquisition, la date d'acquisition, les frais et travaux déductibles (frais notaire 7,5 % forfaitaires ou frais réels, travaux d'amélioration justifiés ou forfait 15 % au-delà de 5 ans), le prix de cession et les frais de cession. Le simulateur calcule la plus-value brute, applique l'abattement pour durée de détention (22 ans pour exonération IR, 30 ans pour exonération PS), puis chiffre l'IR (19 %) et les PS (17,2 %) dus ainsi que la surtaxe éventuelle sur les plus-values élevées.
PV imposable = Prix cession − (Prix acquisition + Frais + Travaux) — puis abattements pour durée
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Vendeurs de biens immobiliers souhaitant anticiper leur imposition
- Investisseurs locatifs calculant la rentabilité nette de leur opération
- Propriétaires évaluant l'intérêt de différer une vente pour bénéficier d'abattements supplémentaires
- Notaires et CGP conseillant leurs clients sur les stratégies de cession
⚠️ Points de vigilance
- L'exonération de la résidence principale suppose une occupation effective à la date de cession : une vente après départ peut être requalifiée en résidence secondaire taxable
- Les frais d'acquisition peuvent être valorisés au forfait de 7,5 % du prix d'achat ou au réel si les frais dépassent ce forfait — le simulateur applique l'option saisie
- Les travaux déductibles doivent être facturés par une entreprise (pas les travaux du propriétaire lui-même) et porter sur l'amélioration, pas l'entretien — distinction souvent source d'erreurs
- La surtaxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € s'applique par tranche de 2 % à 6 % — le simulateur applique correctement le barème en vigueur
- Les terrains à bâtir sont soumis à un régime spécifique sans abattement pour durée de détention : le simulateur distingue les régimes selon la nature du bien
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Chiffre précisément l'imposition PV immobilière avec les abattements progressifs pour durée de détention (IR à 22 ans, PS à 30 ans)
- Applique la surtaxe sur les plus-values > 50 000 € avec son barème progressif (2 % à 6 %)
- Distingue résidence principale exonérée, résidence secondaire/locatif taxable, et terrain à bâtir au régime spécifique
- Permet de tester plusieurs stratégies : attente de palier de durée de détention, valorisation des travaux, utilisation du forfait 15 %
❌ Inconvénients
- L'exonération résidence principale dépend de l'occupation effective à la date de cession, non vérifiable par un simulateur
- La qualification des travaux en dépenses d'amélioration (déductibles) ou d'entretien (non déductibles) peut être contestée par l'administration
- Ne traite pas les cas particuliers d'exonération (première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, dépendance de personnes âgées, expropriation)
- La valeur d'acquisition à prendre en compte peut différer en cas de donation-partage antérieure (valeur d'apport) ou d'indivision successorale — à vérifier au cas par cas
📚 Références légales
- Art. 150 U CGI — Champ d'application des plus-values immobilières des particuliers
- Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
- Art. 150 VC CGI — Calcul de la plus-value brute
- Art. 150 VF CGI — Abattements pour durée de détention
- Art. 200 B CGI — Taux d'imposition (19% + prélèvements sociaux)
- BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale complète sur les plus-values immobilières
⏳ Échéances et seuils
- Exonération IR : progressive sur 22 ans
- Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
- Exonération PS : progressive sur 30 ans
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année. Exonération totale après 30 ans.
- Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette
- Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique aux plus-values nettes dépassant 50 000 € (après abattements pour durée de détention).
🔗 Liens utiles
Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.
📝 Glossaire
- Plus-value brute
- Différence entre le prix de cession (moins frais de vente) et le prix d'acquisition (plus frais d'acquisition et travaux).
- Plus-value nette
- Plus-value brute après application des abattements pour durée de détention. C'est l'assiette imposable.
- Abattement pour durée de détention
- Réduction progressive de la PV imposable : 6%/an pour l'IR (de la 6e à la 21e année), 1,65%/an puis 9%/an pour les PS.
- Prélèvements sociaux (PS)
- Cotisations sociales prélevées sur les plus-values au taux de 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
- Forfait travaux
- Majoration de 15% du prix d'acquisition applicable après 5 ans de détention, sans justificatifs. Alternative aux travaux réels.
- Surtaxe plus-values élevées
- Taxe additionnelle progressive (2% à 6%) applicable lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.