📖 Qu'est-ce que c'est ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Ce gain est soumis à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit un taux global de 36,2%.
Des abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement l'imposition jusqu'à une exonération totale après 22 ans (IR) ou 30 ans (PS).
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur calcule la plus-value brute, applique les abattements pour durée de détention, puis détermine l'impôt dû (IR + PS). Il identifie également les cas d'exonération.
PV brute = Prix cession − (Prix acquisition + Frais + Travaux)
PV nette = PV brute × (1 − abattement)
Impôt = PV nette IR × 19% + PV nette PS × 17,2%
Abattements : IR exonéré après 22 ans (6%/an de la 6e à la 21e année + 4% la 22e). PS exonérés après 30 ans (1,65%/an puis 9%/an).
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Vendeurs de biens immobiliers souhaitant anticiper leur imposition
- Investisseurs locatifs calculant la rentabilité nette de leur opération
- Propriétaires évaluant l'intérêt de différer une vente pour bénéficier d'abattements supplémentaires
- Notaires et CGP conseillant leurs clients sur les stratégies de cession
⚠️ Points de vigilance
- Résidence principale : L'exonération est totale mais soumise à conditions strictes (occupation effective au jour de la vente)
- Forfait travaux : 15% du prix d'acquisition après 5 ans de détention (si pas de justificatifs)
- Forfait frais : 7,5% forfaitaire ou frais réels justifiés
- Surtaxe PV élevées : Taxe additionnelle de 2% à 6% si PV > 50 000 €
- Prélèvement à la source : L'impôt est prélevé par le notaire lors de la vente
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Points positifs
- Exonération totale de la résidence principale
- Abattements progressifs (exo IR à 22 ans)
- Forfait travaux sans justificatifs
- Exonération après 30 ans de détention
- Cas d'exonération spécifiques
❌ Points négatifs
- Taux global élevé (36,2%)
- Surtaxe sur les PV importantes
- PS exonérés seulement à 30 ans
- Prélèvement immédiat à la vente
- Perte d'exonération RP si location avant vente
📚 Références légales
- Art. 150 U CGI — Champ d'application des plus-values immobilières des particuliers
- Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
- Art. 150 VC CGI — Calcul de la plus-value brute
- Art. 150 VF CGI — Abattements pour durée de détention
- Art. 200 B CGI — Taux d'imposition (19% + prélèvements sociaux)
- BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale complète sur les plus-values immobilières
⏳ Échéances et seuils
- Exonération IR : progressive sur 22 ans
- Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
- Exonération PS : progressive sur 30 ans
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année. Exonération totale après 30 ans.
- Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette
- Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique aux plus-values nettes dépassant 50 000 € (après abattements pour durée de détention).
📝 Glossaire
- Plus-value brute
- Différence entre le prix de cession (moins frais de vente) et le prix d'acquisition (plus frais d'acquisition et travaux).
- Plus-value nette
- Plus-value brute après application des abattements pour durée de détention. C'est l'assiette imposable.
- Abattement pour durée de détention
- Réduction progressive de la PV imposable : 6%/an pour l'IR (de la 6e à la 21e année), 1,65%/an puis 9%/an pour les PS.
- Prélèvements sociaux (PS)
- Cotisations sociales prélevées sur les plus-values au taux de 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
- Forfait travaux
- Majoration de 15% du prix d'acquisition applicable après 5 ans de détention, sans justificatifs. Alternative aux travaux réels.
- Surtaxe plus-values élevées
- Taxe additionnelle progressive (2% à 6%) applicable lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.