Définition
Ce simulateur chiffre l'imposition d'une plus-value immobilière lors de la cession d'un bien, en appliquant le régime fiscal spécifique aux particuliers. Il distingue les biens exonérés (résidence principale) des biens imposables (résidence secondaire, investissement locatif, terrain à bâtir), et applique les abattements pour durée de détention propres à l'IR et aux prélèvements sociaux.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'acquisition, la date d'acquisition, les frais et travaux déductibles (frais notaire 7,5 % forfaitaires ou frais réels, travaux d'amélioration justifiés ou forfait 15 % au-delà de 5 ans), le prix de cession et les frais de cession. Le simulateur calcule la plus-value brute, applique l'abattement pour durée de détention (22 ans pour exonération IR, 30 ans pour exonération PS), puis chiffre l'IR (19 %) et les PS (17,2 %) dus ainsi que la surtaxe éventuelle sur les plus-values élevées.
PV imposable = Prix cession − (Prix acquisition + Frais + Travaux) — puis abattements pour durée
Pour qui
- Vendeurs de biens immobiliers souhaitant anticiper leur imposition
- Investisseurs locatifs calculant la rentabilité nette de leur opération
- Propriétaires évaluant l'intérêt de différer une vente pour bénéficier d'abattements supplémentaires
- Notaires et CGP conseillant leurs clients sur les stratégies de cession
Avantages
- Chiffre précisément l'imposition PV immobilière avec les abattements progressifs pour durée de détention (IR à 22 ans, PS à 30 ans)
- Applique la surtaxe sur les plus-values > 50 000 € : taux de 2 % à 6 % appliqué à toute la plus-value imposable, avec la formule de lissage légale en entrée de chaque tranche
- Distingue résidence principale exonérée, résidence secondaire/locatif taxable, et terrain à bâtir au régime spécifique
- Permet de tester plusieurs stratégies : attente de palier de durée de détention, valorisation des travaux, utilisation du forfait 15 %
Inconvénients
- L'exonération résidence principale dépend de l'occupation effective à la date de cession, non vérifiable par un simulateur
- La qualification des travaux en dépenses d'amélioration (déductibles) ou d'entretien (non déductibles) peut être contestée par l'administration
- Ne traite pas certains cas particuliers d'exonération (cession par une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées, expropriation)
- La valeur d'acquisition à prendre en compte peut différer en cas de donation-partage antérieure (valeur d'apport) ou d'indivision successorale — à vérifier au cas par cas
Points de vigilance
- L'exonération de la résidence principale suppose une occupation effective à la date de cession : une vente après départ peut être requalifiée en résidence secondaire taxable
- Les frais d'acquisition peuvent être valorisés au forfait de 7,5 % du prix d'achat ou au réel si les frais dépassent ce forfait — le simulateur applique l'option saisie
- Les travaux déductibles doivent être facturés par une entreprise (pas les travaux du propriétaire lui-même) et porter sur l'amélioration, pas l'entretien — distinction souvent source d'erreurs
- La surtaxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € n'est pas progressive par tranche : le taux de 2 % à 6 % s'applique à toute la plus-value imposable, avec un lissage en entrée de tranche — le simulateur applique la formule de l'article 1609 nonies G du CGI
- Les terrains à bâtir bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les biens bâtis, mais pas du forfait travaux : le simulateur distingue les régimes selon la nature du bien
Échéances et seuils
- Exonération IR : progressive sur 22 ans — Abattement pour durée de détention : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
- Exonération PS : progressive sur 30 ans — Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année. Exonération totale après 30 ans.
- Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette — Lorsque la plus-value imposable (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 €, une taxe de 2 % à 6 % s'applique à toute la plus-value, diminuée d'un lissage en entrée de tranche (par exemple 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 entre 50 000 € et 60 000 €).
Références légales
- Art. 150 U CGI — Champ d'application des plus-values immobilières des particuliers
- Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
- Art. 150 V CGI — Calcul de la plus-value brute
- Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention
- Art. 200 B CGI — Taux d'imposition (19 % + prélèvements sociaux)
- BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale complète sur les plus-values immobilières
Glossaire
- Plus-value brute — Différence entre le prix de cession (moins frais de vente) et le prix d'acquisition (plus frais d'acquisition et travaux).
- Plus-value nette — Plus-value brute après application des abattements pour durée de détention. C'est l'assiette imposable.
- Abattement pour durée de détention — Réduction de la plus-value imposable qui croît avec la durée de détention. Pour un bien immobilier, elle mène à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; pour des titres acquis avant 2018, elle atteint 50 % ou 65 % sur option pour le barème progressif.
- Prélèvements sociaux (PS) — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité dus sur les revenus du patrimoine et de placement : 18,6 % sur la plupart des revenus du capital, les plus-values mobilières et les actifs numériques, 17,2 % sur les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et l'épargne logement.
- Forfait travaux — Majoration de 15 % du prix d'acquisition applicable au-delà de 5 ans de détention, sans justificatifs. Alternative aux travaux réels.
- Surtaxe plus-values élevées — Taxe additionnelle de 2 % à 6 % appliquée à toute la plus-value nette imposable lorsqu'elle dépasse 50 000 €, avec un lissage en entrée de tranche.
Questions fréquentes
- La vente de sa résidence principale est-elle imposable ? — Non, la plus-value sur la résidence principale est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, à condition que le logement soit la résidence habituelle et effective au jour de la vente. Un logement libéré avant la vente reste couvert si la vente intervient dans un délai normal et qu'il n'a pas été loué entre-temps.
- Au bout de combien de temps la plus-value immobilière est-elle exonérée ? — L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ces durées, des abattements progressifs réduisent la plus-value imposable à partir de la sixième année de détention.
- Quels frais et travaux peut-on déduire d'une plus-value immobilière ? — Les frais d'acquisition, au réel ou forfaitairement, et les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise et non déduits par ailleurs des revenus fonciers. Après cinq ans de détention, un forfait travaux peut remplacer les dépenses réelles sans justificatif.
- Qui paie l'impôt sur la plus-value lors d'une vente immobilière ? — C'est le notaire qui établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente lors de la signature de l'acte, pour le compte du vendeur. La plus-value doit ensuite être reportée sur la déclaration de revenus, sans nouvelle imposition.
- Le simulateur de plus-value immobilière gère-t-il les cas d'exonération particuliers ? — En partie : il traite la résidence principale, la détention de 30 ans et la première cession d'un logement autre que la résidence principale, exonérée à proportion du prix réemployé sous 24 mois dans la résidence principale. La vente par une personne entrée en établissement n'est pas traitée. Il calcule l'impôt et les prélèvements sociaux d'une vente imposable, surtaxe éventuelle comprise.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)