Nue-Propriété Temporaire — Simulateur gratuit

📖 Qu'est-ce que c'est ?

L'investissement en nue-propriété temporaire consiste à acquérir un bien immobilier en ne payant que la nue-propriété, tandis qu'un usufruitier (généralement un bailleur social ou institutionnel) conserve le droit d'usage et les revenus locatifs pendant une durée déterminée (typiquement 15 à 20 ans). Au terme du démembrement, l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire. Le prix d'achat bénéficie d'une décote importante (30 à 50 %) correspondant à la valeur de l'usufruit cédé.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le prix de la nue-propriété est déterminé en soustrayant la valeur de l'usufruit temporaire de la valeur en pleine propriété. La décote dépend de la durée du démembrement et des conditions du marché. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, ne supporte ni charges ni travaux d'entretien, et le bien sort de son assiette IFI.

Le TRI de l'opération combine le gain de la décote (achat sous la valeur de marché) et la revalorisation du bien pendant la durée du démembrement. L'économie IFI est un bonus supplémentaire pour les patrimoines dépassant 1,3 M€.

Prix NP = Valeur PP × (1 − Décote) Décote typique : 35 % (15 ans) à 45 % (20 ans) Récupération PP au terme = sans imposition

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs à revenus élevés ne cherchant pas de revenus locatifs immédiats mais une constitution de patrimoine défiscalisé
Contribuables assujettis à l'IFI souhaitant réduire leur assiette taxable sur la durée
Investisseurs en phase de capitalisation (préparation retraite, horizon long terme)
CGP et conseils patrimoniaux proposant des solutions d'investissement à faible gestion

⚠️ Points de vigilance

Aucun revenu pendant le démembrement : le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant 15 à 20 ans — s'assurer de ne pas avoir besoin de revenus complémentaires
Liquidité très faible : la revente de la nue-propriété avant le terme est possible mais difficile et décotée
Qualité de l'usufruitier : privilégier un bailleur social ou institutionnel solide — risque de non-entretien en fin de bail
État du bien au terme : l'usufruitier doit restituer le bien en bon état, mais des litiges sont possibles
Pas de déduction des intérêts : depuis la loi de finances 2012 (art. 13-5 CGI), les intérêts d'emprunt ne sont plus déductibles des revenus fonciers en nue-propriété temporaire
Revalorisation incertaine : la plus-value au terme dépend du marché immobilier — pas de garantie

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

Décote de 30 à 50 % à l'achat
Sortie de l'assiette IFI
Aucune charge ni gestion
Aucun revenu à déclarer
Récupération PP au terme sans fiscalité
Bien neuf ou rénové en centre-ville

❌ Inconvénients

0 revenu pendant 15-20 ans
Liquidité quasi nulle
Intérêts d'emprunt non déductibles
Risque sur l'état du bien au terme
Revalorisation non garantie
Horizon long (15-20 ans minimum)

📚 Références légales

Art. 578 à 624 Code civil — Régime juridique de l'usufruit et de la nue-propriété
Art. 13-5 CGI — Non-déductibilité des charges du nu-propriétaire en cas d'usufruit temporaire détenu par un bailleur social
Art. 885 G et 968 CGI — Règles IFI : l'usufruitier temporaire est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété
Art. 150 VB CGI — Plus-values immobilières : le prix d'acquisition retenu est le prix de la nue-propriété
BOI-RFPI-SPEC-40 — Doctrine sur le démembrement de propriété
Loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011 — Suppression de la déduction des intérêts en NP temporaire

📝 Glossaire

Nue-propriété: Droit de propriété sur un bien dont l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) a été temporairement cédé à un tiers.
Usufruit temporaire: Droit d'usage et de perception des revenus d'un bien pour une durée déterminée (contrairement à l'usufruit viager, lié à la durée de vie).
Démembrement de propriété: Séparation des droits de propriété entre nue-propriété (abusus) et usufruit (usus + fructus). La réunion au terme reconstitue la pleine propriété.
Décote: Réduction appliquée au prix d'achat correspondant à la valeur de l'usufruit cédé. Elle dépend de la durée du démembrement et des conditions de marché.
Bailleur social / institutionnel: Organisme (HLM, ESH, foncière) qui acquiert l'usufruit temporaire et s'engage à louer et entretenir le bien pendant la durée du démembrement.
TRI (Taux de Rendement Interne): Taux de rendement annualisé qui prend en compte l'ensemble des flux (investissement, récupération de la pleine propriété, revalorisation).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€. En démembrement temporaire, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur PP.
Pleine propriété (PP): Réunion de la nue-propriété et de l'usufruit, donnant tous les droits sur le bien (usage, perception des revenus, disposition).

❓ Questions fréquentes

Qu'est-ce que le nue ?

L'investissement en nue-propriété temporaire consiste à acquérir un bien immobilier en ne payant que la nue-propriété, tandis qu'un usufruitier (généralement un bailleur social ou institutionnel) conserve le droit d'usage et les revenus locatifs pendant une durée déterminée (typiquement 15 à 20 ans). Au terme du démembrement, l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité supplémentaire. Le prix d'achat bénéficie d'une décote importante (30 à 50 %) correspondant à la valeur de l'usufruit cédé. Le simulateur. Nue permet de calculer et visualiser ces éléments.

Quels sont les pièges à éviter avec le LMNP vs la location nue ?

Aucun revenu pendant le démembrement: le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant 15 à 20 ans — s'assurer de ne pas avoir besoin de revenus complémentaires. Liquidité très faible: la revente de la nue-propriété avant le terme est possible mais difficile et décotée. Qualité de l'usufruitier: privilégier un bailleur social ou institutionnel solide — risque de non-entretien en fin de bail. État du bien au terme: l'usufruitier doit restituer le bien en bon état, mais des litiges sont possibles. Pas de déduction des intérêts: depuis la loi de finances 2012 (art. 13-5 CGI), les intérêts d'emprunt ne sont plus déductibles des revenus fonciers en nue-propriété temporaire. Revalorisation incertaine: la plus-value au terme dépend du marché immobilier — pas de garantie.

Comment fonctionne le nue ?

Le prix de la nue-propriété est déterminé en soustrayant la valeur de l'usufruit temporaire de la valeur en pleine propriété. La décote dépend de la durée du démembrement et des conditions du marché. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, ne supporte ni charges ni travaux d'entretien, et le bien sort de son assiette IFI. Le TRI de l'opération combine le gain de la décote (achat sous la valeur de marché) et la revalorisation du bien pendant la durée du démembrement.

À qui s'adresse le simulateur Apport ?

Investisseurs à revenus élevés ne cherchant pas de revenus locatifs immédiats mais une constitution de patrimoine défiscalisé. Contribuables assujettis à l'IFI souhaitant réduire leur assiette taxable sur la durée. Investisseurs en phase de capitalisation (préparation retraite, horizon long terme) CGP et conseils patrimoniaux proposant des solutions d'investissement à faible gestion.

Comment fonctionne l'ifi ?

Le calcul s'effectue en plusieurs étapes: Patrimoine brut = Somme des actifs immobiliers (avec abattement 30% sur RP). Passif déductible = Emprunts immobiliers + dettes liées aux biens. Patrimoine net taxable = Brut − Passif IFI = Application du barème progressif (0,5% à 1,5%).

🧮 Nue-Propriété Temporaire