🧮 Budget Global Achat Immobilier

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur calcule le budget total nécessaire pour un achat immobilier en intégrant tous les frais associés : prix du bien, frais de notaire, frais d'agence, garantie bancaire, travaux et déménagement. Il estime également la mensualité de crédit, le coût total du financement et la répartition entre apport et emprunt. L'objectif est de fournir une vision complète et réaliste du coût d'un projet immobilier, souvent sous-estimé par les primo-accédants qui ne considèrent que le prix du bien.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le simulateur additionne tous les postes de dépenses pour déterminer le budget global, puis calcule le montant à financer après déduction de l'apport personnel. Frais de notaire : calculés sur le prix net vendeur (hors frais d'agence si charge acquéreur). Environ 7,5 % dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf.

Mensualité de crédit : calculée avec la formule d'annuité constante (amortissement français), à laquelle s'ajoute l'assurance emprunteur mensuelle.

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

• Primo-accédants préparant leur premier achat et souhaitant une vision complète du budget
• Investisseurs immobiliers évaluant le coût total d'une opération
• Ménages en recherche active calibrant leur enveloppe budgétaire avant les visites
• CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans la structuration du financement

⚠️ Points de vigilance

⚖️ Avantages et inconvénients

📚 Références légales

• Art. 1593 Code civil — Frais de vente à la charge de l'acquéreur
• Décret 2016-230 du 26/02/2016 — Tarification des actes notariés (émoluments)
• Art. 683 et 1594 D CGI — Droits de mutation à titre onéreux (DMTO ~5,8 %)
• Art. L.313-1 Code de la consommation — Calcul du TEG / TAEG
• Norme HCSF 2021 — Taux d'endettement max 35 %, durée max 25 ans
• Art. 257-I-2 CGI — TVA immobilière (neuf : TVA 20 %, DMTO réduits)

📝 Glossaire

Prix FAI (Frais d'Agence Inclus)

Prix affiché par l'agence immobilière, incluant sa commission. Le prix net vendeur est obtenu en soustrayant les frais d'agence.

Frais de notaire

Ensemble des taxes et émoluments versés au notaire lors de la vente : droits de mutation (DMTO ~5,8 % dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de formalités et débours.

Garantie bancaire

Sûreté exigée par la banque pour se protéger en cas de défaut. Le cautionnement (ex. Crédit Logement) est moins coûteux que l'hypothèque et partiellement remboursé en fin de prêt.

DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux)

Taxe perçue par le département lors de la vente d'un bien ancien. Taux moyen de 5,80 % du prix net vendeur.

Apport personnel

Épargne mobilisée par l'acquéreur pour financer une partie du projet. Réduit le montant emprunté et rassure la banque sur la capacité d'épargne.

Norme HCSF

Réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière limitant le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée du crédit à 25 ans (27 ans dans le neuf).

Assurance emprunteur

Assurance obligatoire couvrant le décès, l'invalidité et l'incapacité de travail de l'emprunteur. Peut être souscrite auprès de la banque ou d'un assureur externe (délégation).

❓ Questions fréquentes

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