Définition
La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales mais reste due sur les résidences secondaires et les autres logements meublés qui ne sont pas l'habitation principale de leur occupant. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale, sans abattement, aux taux votés par la commune et l'intercommunalité. En zone tendue, la commune peut majorer sa part de 5 % à 60 %.
Comment ça fonctionne
Part communale = valeur locative × taux communal ; majoration = part communale × taux de majoration ; part intercommunale = valeur locative × taux intercommunal. Les frais de gestion et le prélèvement de l'État ajoutent 3 % + 1,5 % du total des cotisations. Quand seule la base de taxe foncière est connue, la valeur locative s'en déduit : la base foncière en retient 50 %.
Un logement vide de meubles ne paie pas la taxe d'habitation mais, en zone tendue, une taxe sur la vacance après 1 an : 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % ensuite. Ailleurs, la commune peut la voter après 2 ans de vacance. La projection revalorise la valeur locative chaque année du coefficient de l'année en cours.
Pour qui
- Propriétaires ou locataires d'une résidence secondaire.
- Acheteurs qui veulent connaître la fiscalité locale d'un logement avant de l'acheter.
- Héritiers d'un logement qui se demandent s'il vaut mieux le garder meublé, le vider ou le louer.
Avantages
- Reconstitue l'avis de taxe d'habitation, majoration et frais de gestion compris.
- Compare avec la taxe due si le logement restait vide.
- Projette la taxe sur cinq ans et ajoute la taxe foncière.
Inconvénients
- Taux de la commune repris des taux votés publiés par la DGFiP ; la majoration votée en zone tendue reste à saisir depuis l'avis.
- Taxes annexes (GEMAPI, taxe spéciale d'équipement, ordures ménagères) non comptées : le total est un peu sous-estimé.
- Taux et majoration supposés inchangés sur la projection.
Points de vigilance
- Chaque propriétaire doit déclarer l'occupation de ses logements dans son espace « Biens immobiliers » en cas de changement : une erreur de déclaration fait payer la taxe d'habitation sur un logement loué ou vide.
- Un logement meublé loué en meublé de tourisme une partie de l'année reste une résidence secondaire.
- La majoration peut être dégrevée sur réclamation : logement gardé pour le travail, résidence principale en établissement de soins, logement mis en vente ou en location sans trouver preneur.
Échéances et seuils
- Situation du logement appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Majoration en zone tendue : de 5 % à 60 % de la part communale.
- À partir de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation remplace les deux taxes sur les logements vacants ; en zone tendue, la commune peut en porter le taux jusqu'à 30 % puis 60 %.
Références légales
- Art. 1407 CGI — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés.
- Art. 1407 ter CGI — Majoration en zone tendue.
- Art. 1641 CGI — Frais de gestion de la fiscalité directe locale.
- Art. 232, 1407 bis et 1406 bis CGI — Taxes sur les logements vacants.
- Art. 1518 bis CGI — Revalorisation des valeurs locatives.
Glossaire
- Valeur locative cadastrale — Loyer annuel théorique d'un bien fixé par l'administration, base des impôts locaux.
- Zone tendue — Zone où la demande de logements dépasse nettement l'offre, soumise à des règles particulières (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants).
- Majoration de taxe d'habitation — Supplément de 5 % à 60 % de la part communale voté par une commune en zone tendue sur les résidences secondaires.
- Frais de gestion — Somme perçue par l'État sur les impôts locaux en contrepartie de leur calcul et de leur recouvrement.
Questions fréquentes
- Paie-t-on encore la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ? — Oui. Sa suppression ne concerne que la résidence principale ; les résidences secondaires et les logements meublés qui ne sont l'habitation principale de personne y restent soumis, sans aucun abattement.
- Comment est calculée la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ? — Valeur locative cadastrale multipliée par les taux de la commune et de l'intercommunalité, plus la majoration éventuelle sur la part communale, plus 3 % de frais de gestion et 1,5 % de prélèvement de l'État.
- Ma commune peut-elle majorer la taxe d'habitation de ma résidence secondaire ? — Seulement si elle est classée en zone tendue. Elle vote alors un taux de majoration de 5 % à 60 % de sa part ; la majoration figure sur l'avis.
- Vaut-il mieux laisser le logement vide ? — Un logement vide de meubles échappe à la taxe d'habitation mais, en zone tendue, il paie une taxe sur la vacance dès un an de vacance, de 17 % puis 34 % de la valeur locative, souvent plus que la taxe d'habitation.
- Une résidence secondaire louée en meublé de tourisme paie-t-elle la taxe d'habitation ? — Oui : le propriétaire qui en garde la disposition au 1er janvier la paie, même si le logement est loué une partie de l'année.
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