Définition
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet au propriétaire d'un logement loué nu de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement du prix d'achat, comme un loueur en meublé. Il vise les logements d'un immeuble collectif achetés neufs, sur plan, ou anciens avec une réhabilitation lourde, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
En contrepartie, le logement est loué nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés selon la catégorie choisie : intermédiaire, sociale ou très sociale.
Comment ça fonctionne
La base amortissable est le prix d'acquisition hors frais, augmenté des travaux pour l'ancien, diminué du foncier estimé forfaitairement à 20 %. Le taux annuel est de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l'ancien en location intermédiaire, majoré pour la location sociale ou très sociale. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, majorés de 2 000 € ou 4 000 € quand la location est sociale ou très sociale.
Le simulateur compare, sur la durée de détention, le statut à une location libre au loyer de marché : impôt économisé grâce à l'amortissement, loyer auquel on renonce, et impôt supplémentaire à la revente, car les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.
Amortissement annuel = min(base hors foncier × taux ; plafond annuel), déduit du revenu foncier ; le déficit qui en résulte, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour qui
- Contribuables imposés qui veulent investir dans un logement neuf ou ancien rénové et le louer nu.
- Contribuables à tranche marginale élevée, pour qui le déficit foncier imputé sur le revenu global vaut le plus.
- Investisseurs qui cherchaient une solution après la fin du Pinel.
Avantages
- L'amortissement efface tout ou partie de l'impôt et des prélèvements sociaux sur les loyers, et le déficit qu'il crée réduit l'impôt sur les autres revenus.
- Le dispositif est ouvert sans condition de zone, partout en France.
- Les loyers sociaux et très sociaux bénéficient d'un taux d'amortissement et d'un plafond annuel plus élevés.
Inconvénients
- Le loyer est plafonné, souvent en dessous du marché : le manque à gagner peut dépasser l'impôt économisé.
- Les amortissements déduits sont repris à la revente, car ils réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value.
- Le régime réel est obligatoire : le micro-foncier n'est plus possible pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.
- Les maisons individuelles sont exclues.
Points de vigilance
- La location doit commencer dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'achat, et durer au moins 9 ans.
- Rompre l'engagement fait réintégrer tous les amortissements déduits dans le revenu foncier de l'année, sauf invalidité, licenciement ou décès.
- Pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et constituer une réhabilitation lourde.
- Le déficit imputé sur le revenu global est repris si la location cesse avant le 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation : le simulateur ne compte donc pas l'imputation des 3 dernières années avant la revente, ni le déficit reporté encore inutilisé à la revente, ce qui peut sous-estimer l'avantage.
- Le dispositif est exclusif, pour un même logement, du Pinel, du Malraux et des réductions d'impôt outre-mer.
Échéances et seuils
- Période d'acquisition — Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, ou dépôt du permis de construire dans cette période pour un logement que l'on fait construire.
- Plafond annuel — 8 000 € par foyer, majoré quand au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis viennent de location sociale ou très sociale.
- Taux dans le neuf — 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon la catégorie de loyer.
- Taux dans l'ancien — 3 %, 3,5 % ou 4 % par an selon la catégorie de loyer.
- Engagement de location — 9 ans au moins.
Références légales
- Art. 31, I, 1°, i CGI — Amortissement des logements neufs ou en état futur d'achèvement loués nus.
- Art. 31, I, 1°, j CGI — Amortissement des logements anciens réhabilités loués nus.
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 — Création du statut du bailleur privé.
- Art. 199 novovicies, III CGI — Plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire.
- Art. 199 tricies, A, I, 3° CGI — Plafonds de loyer et de ressources de la location sociale et très sociale.
- Art. 150 VB CGI — Prix d'acquisition retenu pour la plus-value, minoré des amortissements déduits.
Glossaire
- Déficit foncier — Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Statut du bailleur privé — Régime de la loi de finances pour 2026 qui permet d'amortir un logement loué nu à loyer plafonné, dit dispositif Jeanbrun.
- Base amortissable — Partie du prix d'un logement qui peut être amortie : prix hors frais, augmenté des travaux le cas échéant, diminué de la valeur du terrain.
- Micro-foncier — Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
Questions fréquentes
- Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ? — C'est le dispositif de la loi de finances pour 2026, dit Jeanbrun, qui permet d'amortir chaque année une partie du prix d'un logement loué nu à loyer plafonné, en déduction des revenus fonciers, pour les achats faits jusqu'au 31 décembre 2028.
- Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ? — Il prend le relais pour l'investissement locatif, mais selon une autre logique : un amortissement déduit des revenus fonciers au lieu d'une réduction d'impôt, ouvert au neuf et à l'ancien réhabilité, sans condition de zone.
- Peut-on acheter une maison avec le statut du bailleur privé ? — Non, le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif, qu'il soit neuf ou ancien réhabilité.
- Que se passe-t-il à la revente d'un logement amorti en Jeanbrun ? — Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value : une partie de l'impôt économisé est rendue à la revente, après les abattements pour durée de détention.
- Combien peut-on déduire par an avec le statut du bailleur privé ? — Jusqu'à 8 000 € par foyer et par an, porté à 10 000 € ou 12 000 € quand la location est principalement sociale ou très sociale.
- L'amortissement Jeanbrun peut-il créer un déficit foncier ? — Oui, il se déduit des revenus fonciers comme les autres charges, et rien ne l'exclut des règles du déficit foncier : la part du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le logement doit alors rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation.
Ticket d'investissement
- À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.