Définition
Ce simulateur chiffre les frais de notaire (droits d'enregistrement, émoluments, débours) dus à l'acquisition d'un bien immobilier. Il distingue les frais incompressibles et les postes variables sur lesquels l'acquéreur peut agir pour réduire la facture (négociation des émoluments au-delà de 100 000 €, séparation du mobilier du prix du bien, dispositifs dérogatoires).
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'achat, la nature du bien (neuf ou ancien), la région de situation, le montant du mobilier éventuellement intégré au prix, et les dispositifs applicables (VEFA, primo-accession, zone tendue). Le simulateur calcule les droits d'enregistrement selon le barème départemental en vigueur, les émoluments de notaire selon le barème réglementé avec dégressivité, les débours et la TVA sur honoraires pour restituer le montant total à régler.
Frais ancien ≈ 7-8 % du prix d'achat — Frais neuf (TVA incluse) ≈ 2-3 %
Pour qui
- Acquéreurs immobiliers voulant estimer leur budget total
- Primo-accédants découvrant les frais annexes d'un achat
- Investisseurs calculant la rentabilité d'un bien
- Professionnels immobiliers conseillant leurs clients
Avantages
- Chiffre précisément les frais de notaire dans leurs trois composantes (droits, émoluments, débours), évitant les approximations à 7-8 %
- Identifie les leviers de réduction (négociation émoluments, déduction mobilier, dispositifs dérogatoires) et l'économie associée
- Applique les barèmes départementaux et distingue neuf / ancien avec leurs régimes fiscaux propres
- Permet de tester plusieurs scénarios de répartition prix / mobilier pour optimiser la base taxable
Inconvénients
- La négociation des émoluments n'est pas systématique : le résultat optimisé repose sur l'hypothèse d'une remise obtenue, non garantie
- La liste mobilière déductible doit être réaliste et justifiable — une valorisation abusive expose à un redressement
- Ne traite pas les frais additionnels éventuels (garanties hypothécaires, frais de dossier bancaire, commission d'agent immobilier) qui s'ajoutent au coût total
- Les barèmes d'émoluments et taux départementaux évoluent : le simulateur applique ceux en vigueur à la date de simulation
Points de vigilance
- Les droits d'enregistrement varient selon le département, qui en fixe le taux dans la limite prévue par la loi : le simulateur applique le taux saisi, à vérifier dans le département du bien
- Les émoluments au-delà de 100 000 € peuvent être négociés avec le notaire (jusqu'à 20 % de remise) — le simulateur applique le barème plein par défaut
- Le mobilier distinct du bien (cuisine équipée, électroménager) peut être déduit de la base taxable s'il fait l'objet d'une liste valorisée dans l'acte — le simulateur applique la déduction saisie
- Les biens neufs en VEFA sont soumis à la TVA à 20 % mais bénéficient de droits réduits — le simulateur applique le régime saisi mais ne vérifie pas l'éligibilité
- Les dispositifs dérogatoires (ZFU, prêt social de location-accession, primo-accession en zone tendue) peuvent modifier la base — à vérifier séparément
Échéances et seuils
- Droits de mutation — taux fixé par chaque département — Les DMTO se composent de la taxe départementale, de la taxe communale additionnelle et d'un prélèvement de l'État calculé sur la taxe départementale. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, la loi permet aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5,00 % au plus, ce qu'ont fait la plupart d'entre eux : le taux global (taxe départementale, taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale) y est relevé en conséquence. Les primo-accédants à leur résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, ne sont pas concernés par cette hausse.
- Remise sur émoluments — jusqu'à 20 % possible — Les notaires peuvent accorder une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur la part de leurs émoluments calculée sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Cette remise est facultative, non négociable de droit, et doit s'appliquer de façon uniforme à tous les clients d'une même étude.
- Contribution de Sécurité Immobilière — 0,10 % (art. 879, 881 K et 881 M CGI) — La CSI (ex-salaire du conservateur des hypothèques) est due sur tous les actes soumis à publicité foncière. Son taux est de 0,10 % du prix stipulé, avec un minimum de perception de 15 €. Elle est perçue au profit de l'État et reverse au service de la publicité foncière.
Références légales
- Art. 1594 D CGI — Taux des droits de mutation à titre onéreux
- Décret n°2016-230 et arrêté du 28/02/2020 — Tarif réglementé des notaires, en vigueur depuis le 01/01/2021
- Art. 879, 881 K et 881 M CGI — Contribution de sécurité immobilière (CSI) : taux de 0,10 %, minimum de 15 € par acte
- Art. 1584 CGI — Assiette des droits d'enregistrement
- Loi Macron 2015 — Possibilité de remise sur émoluments
Glossaire
- DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) — Droits perçus lors de la vente d'un bien ancien : taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale, perçus sur le prix net vendeur.
- Émoluments — Rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches dégressives sur le prix du bien (tarif réglementé en vigueur depuis le 1er janvier 2021, arrêté du 28 février 2020). Exemple pour un bien de 250 000 € : tranches à 3,87 % (≤ 6 500 €), 1,596 % (6 500–17 000 €), 1,064 % (17 000–60 000 €), 0,799 % (> 60 000 €). Les émoluments sont soumis à TVA à 20 %. Une remise de 20 % maximum est possible sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €.
- Débours — Frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur et refacturés à l'euro près : extrait cadastral, état hypothécaire, copie de documents d'urbanisme, frais de géomètre, documents d'état civil… Le simulateur retient un forfait de 1 200 €, débours et formalités compris.
- CSI (Contribution de Sécurité Immobilière) — Taxe de 0,10 % du prix (minimum 15 €) perçue sur tout acte soumis à publicité foncière (art. 879, 881 K et 881 M CGI). Remplace depuis 2013 l'ancien "salaire du conservateur des hypothèques". Versée au service de la publicité foncière (SPF) pour financer la conservation des droits réels immobiliers.
- VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) — Achat sur plan d'un bien en cours de construction, assimilé fiscalement au neuf. Les frais d'acquisition sont réduits (~2-3 %) car l'acquéreur paie la TVA (20 % ou 5,5 % en zone ANRU) sur le prix HT. Les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière à taux réduit calculée sur le prix hors taxe.
- Publicité foncière — Service public (SPF) qui enregistre, conserve et permet la consultation de tous les actes relatifs aux biens immobiliers. Toute vente doit y être publiée dans les 2 mois. La publication rend l'acte opposable aux tiers — sans elle, l'acquéreur ne peut pas faire valoir son droit de propriété contre des tiers de bonne foi.
- Barème Crémer (émoluments notariaux) — Barème dégressif par tranches issu du décret n°2016-230, servant à calculer les émoluments du notaire. Le tarif en vigueur s'applique depuis le 1er janvier 2021 (arrêté du 28 février 2020). Les tranches actuelles sont : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Questions fréquentes
- Comment réduire ses frais de notaire lors d'un achat immobilier ? — Les droits de mutation ne se négocient pas, mais leur base diminue si la valeur des meubles vendus avec le bien est déduite du prix, à condition qu'ils soient listés et évalués de façon réaliste dans l'acte. Le notaire peut aussi accorder une remise sur une partie de ses émoluments pour les ventes d'un certain montant.
- Quelle différence de frais de notaire entre un logement neuf et un logement ancien ? — Dans le neuf, le prix supporte déjà la TVA et l'acquéreur ne paie qu'une taxe d'enregistrement réduite, au lieu des droits de mutation complets dus sur un logement ancien. Le simulateur distingue les deux situations et applique le régime que vous saisissez.
- Les frais de notaire varient-ils selon le département ? — Oui, car la plus grande part correspond à des droits de mutation dont le taux est voté par chaque département dans une limite fixée par la loi. Il faut donc vérifier le taux applicable dans le département du bien ; le simulateur applique celui qui est saisi.
- Que rémunèrent vraiment les frais de notaire ? — Seule une partie revient au notaire sous forme d'émoluments réglementés. Le reste se compose surtout d'impôts reversés aux collectivités et à l'État, ainsi que de débours, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente.
- Les frais d'agence entrent-ils dans le calcul des frais de notaire ? — Lorsque la commission d'agence est à la charge de l'acquéreur et mentionnée comme telle dans l'acte, elle est exclue de la base des droits de mutation. Elle reste un coût d'acquisition distinct, que le simulateur ne prend pas en compte.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Tous — Ce simulateur s'adresse à tout profil patrimonial.