Définition
Ce simulateur chiffre les frais de notaire (droits d'enregistrement, émoluments, débours) dus à l'acquisition d'un bien immobilier. Il distingue les frais incompressibles et les postes variables sur lesquels l'acquéreur peut agir pour réduire la facture (négociation des émoluments au-delà de 100 000 €, séparation du mobilier du prix du bien, dispositifs dérogatoires).
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'achat, la nature du bien (neuf ou ancien), la région de situation, le montant du mobilier éventuellement intégré au prix, et les dispositifs applicables (VEFA, primo-accession, zone tendue). Le simulateur calcule les droits d'enregistrement selon le barème départemental en vigueur, les émoluments de notaire selon le barème réglementé avec dégressivité, les débours et la TVA sur honoraires pour restituer le montant total à régler.
Frais ancien ≈ 7-8 % du prix d'achat — Frais neuf (TVA incluse) ≈ 2-3 %
Pour qui
- Acquéreurs immobiliers voulant estimer leur budget total
- Primo-accédants découvrant les frais annexes d'un achat
- Investisseurs calculant la rentabilité d'un bien
- Professionnels immobiliers conseillant leurs clients
Avantages
- Chiffre précisément les frais de notaire dans leurs trois composantes (droits, émoluments, débours), évitant les approximations à 7-8 %
- Identifie les leviers de réduction (négociation émoluments, déduction mobilier, dispositifs dérogatoires) et l'économie associée
- Applique les barèmes départementaux et distingue neuf / ancien avec leurs régimes fiscaux propres
- Permet de tester plusieurs scénarios de répartition prix / mobilier pour optimiser la base taxable
Inconvénients
- La négociation des émoluments n'est pas systématique : le résultat optimisé repose sur l'hypothèse d'une remise obtenue, non garantie
- La liste mobilière déductible doit être réaliste et justifiable — une valorisation abusive expose à un redressement
- Ne traite pas les frais additionnels éventuels (garanties hypothécaires, frais de dossier bancaire, commission d'agent immobilier) qui s'ajoutent au coût total
- Les barèmes d'émoluments et taux départementaux évoluent : le simulateur applique ceux en vigueur à la date de simulation
Points de vigilance
- Les droits d'enregistrement varient selon le département (5,80 % ou 5,09 %) : le simulateur applique le taux saisi, à vérifier dans le département du bien
- Les émoluments au-delà de 100 000 € peuvent être négociés avec le notaire (jusqu'à 20 % de remise) — le simulateur applique le barème plein par défaut
- Le mobilier distinct du bien (cuisine équipée, électroménager) peut être déduit de la base taxable s'il fait l'objet d'une liste valorisée dans l'acte — le simulateur applique la déduction saisie
- Les biens neufs en VEFA sont soumis à la TVA à 20 % mais bénéficient de droits réduits — le simulateur applique le régime saisi mais ne vérifie pas l'éligibilité
- Les dispositifs dérogatoires (ZFU, prêt social de location-accession, primo-accession en zone tendue) peuvent modifier la base — à vérifier séparément
Échéances et seuils
- Droits de mutation — taux standard 5,81 % (depuis 2014) — Le taux de DMTO applicable dans la quasi-totalité des départements est de 5,81 % depuis que les conseils généraux ont relevé leur part de 3,80 % à 4,50 % (art. 77 LFR 2013). Ce taux se décompose en : taxe départementale 4,50 % + taxe communale additionnelle 1,20 % + prélèvement État 2,37 % de la taxe départementale (soit ~0,11 %). Quelques départements maintiennent un taux réduit de 5,09 % (Indre, Morbihan, Mayotte).
- Remise sur émoluments — jusqu'à 20 % possible (loi Macron 2015) — Depuis le décret du 26 février 2016 (loi Macron 2015), les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments pouvant aller jusqu'à 20 % pour les actes portant sur un bien dont le prix est supérieur à 150 000 €. Cette remise est facultative, non négociable de droit, et doit s'appliquer de façon uniforme à tous les clients d'une même étude.
- Contribution de Sécurité Immobilière — 0,10 % (art. 879 CGI) — La CSI (ex-salaire du conservateur des hypothèques) est due sur tous les actes soumis à publicité foncière. Son taux est de 0,10 % du prix stipulé, avec un minimum de perception de 15 €. Elle est perçue au profit de l'État et reverse au service de la publicité foncière.
Références légales
- Art. 1594 D CGI — Taux des droits de mutation à titre onéreux
- Décret n°2016-230 — Tarif réglementé des notaires
- Art. 879 CGI — Contribution de sécurité immobilière (CSI)
- Art. 1584 CGI — Assiette des droits d'enregistrement
- Loi Macron 2015 — Possibilité de remise sur émoluments
Glossaire
- DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) — Taxes perçues par les collectivités lors du transfert de propriété d'un bien immobilier. Représentent environ 80 % des frais d'acquisition pour un bien ancien. Taux standard : 5,81 % du prix (département 4,50 % + commune 1,20 % + État ~0,11 %). Assiette : prix de vente, déduction faite du mobilier (plafonnée à 5 %) et des frais d'agence à charge acquéreur.
- Émoluments — Rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches dégressives sur le prix du bien (barème fixé par décret n°2016-230). Exemple pour un bien de 250 000 € : tranches à 3,87 % (≤ 6 500 €), 1,596 % (6 500–17 000 €), 1,064 % (17 000–60 000 €), 0,799 % (> 60 000 €). Les émoluments sont soumis à TVA à 20 %. Une remise de 20 % maximum est possible pour les biens > 150 000 € (loi Macron 2015).
- Débours — Frais avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur et refacturés à l'euro près : extrait cadastral, état hypothécaire, copie de documents d'urbanisme, frais de géomètre, documents d'état civil… Représentent en général 600 à 900 € pour un bien ancien, 300 à 500 € pour un bien neuf.
- CSI (Contribution de Sécurité Immobilière) — Taxe de 0,10 % du prix (minimum 15 €) perçue sur tout acte soumis à publicité foncière (art. 879 CGI). Remplace depuis 2013 l'ancien "salaire du conservateur des hypothèques". Versée au service de la publicité foncière (SPF) pour financer la conservation des droits réels immobiliers.
- VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) — Achat sur plan d'un bien en cours de construction, assimilé fiscalement au neuf. Les frais d'acquisition sont réduits (~2-3%) car l'acquéreur paie la TVA (20 % ou 5,5 % en zone ANRU) sur le prix HT. Les DMTO ne portent que sur le terrain et les travaux réalisés à la date de l'acte.
- Publicité foncière — Service public (SPF) qui enregistre, conserve et permet la consultation de tous les actes relatifs aux biens immobiliers. Toute vente doit y être publiée dans les 2 mois. La publication rend l'acte opposable aux tiers — sans elle, l'acquéreur ne peut pas faire valoir son droit de propriété contre des tiers de bonne foi.
- Barème Crémer (émoluments notariaux) — Barème dégressif par tranches fixé par le décret n°2016-230 et régulièrement actualisé, servant à calculer les émoluments du notaire. Applicable à compter du 1er janvier 2016, il a remplacé l'ancien tarif "A.16 du CGI". Les tranches actuelles sont : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Fonctionnaire / Agent public
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)