Définition
Vendre ses parts de SCPI, c'est soit demander leur rachat à la société de gestion, qui les reprend à la valeur de retrait quand de nouveaux souscripteurs prennent le relais, soit les céder sur le marché secondaire à un prix négocié, souvent avec une décote quand les retraits sont bloqués. Garder ses parts, c'est continuer de toucher les dividendes en pariant sur la tenue ou la reprise du prix de part.
Le simulateur met les deux choix côte à côte à un même horizon : d'un côté le produit net de la vente placé en OAT ou sur un Livret A, de l'autre les dividendes nets replacés et la revente des parts à la fin.
Comment ça fonctionne
Le prix de vente par part est la valeur de retrait, diminuée de la décote en cas de vente sur le marché secondaire. La plus-value éventuelle par rapport au prix payé est imposée selon le régime des plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention et la surtaxe des plus-values élevées ; une moins-value n'ouvre droit à rien.
Si vous gardez vos parts, chaque dividende est imposé à votre tranche et aux prélèvements sociaux des revenus fonciers (17,2 %), puis replacé au même taux net que le produit de la vente. Le prix de part et le dividende suivent l'évolution annuelle retenue, modifiable dans les hypothèses.
Écart = (dividendes nets replacés + revente nette à l'horizon) − (produit net de la vente aujourd'hui placé jusqu'à l'horizon). Le seuil de reprise est l'évolution annuelle du prix de part qui annule cet écart.
Pour qui
- Associés de SCPI dont le prix de part a baissé et qui se demandent s'il faut couper la position.
- Porteurs de parts en attente de retrait qui envisagent le marché secondaire.
- Épargnants qui veulent comparer leurs SCPI aux rendements actuels des obligations d'État.
Avantages
- Montre le prix que doit retrouver la part pour que l'attente vaille la peine, au lieu d'un pari à l'aveugle.
- Tient compte de l'impôt sur la plus-value au jour de la vente et à l'horizon, abattements de durée compris.
- Compare à un placement concret du produit de la vente, net de son imposition.
Inconvénients
- L'évolution future du prix de part est une hypothèse : le résultat change beaucoup avec elle.
- Les dividendes sont supposés suivre le prix de part, alors qu'ils dépendent des loyers et de la vacance de chaque SCPI.
- Une seule SCPI à la fois, détenue en direct.
Points de vigilance
- Une moins-value sur parts de SCPI est perdue : elle ne s'impute ni sur d'autres plus-values ni sur le revenu.
- Les parts en attente de retrait continuent de percevoir leurs dividendes, mais la date de rachat n'est jamais garantie.
- Sur le marché secondaire, l'acheteur paie des droits d'enregistrement et la société de gestion prélève une commission : la décote saisie doit couvrir ce que vous recevez réellement.
- Les revenus de source étrangère, souvent imposés autrement, ne sont pas distingués : l'impôt sur les dividendes peut être surestimé, et l'intérêt de garder sous-estimé.
Échéances et seuils
- Abattement sur l'impôt sur le revenu — 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, exonération après 22 ans.
- Abattement sur les prélèvements sociaux — exonération après 30 ans de détention.
- Surtaxe — au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par cession.
Références légales
- Art. 150 UB CGI — Cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, imposée comme une plus-value immobilière.
- Art. 150 VC CGI — Abattement pour durée de détention.
- Art. 150 VD CGI — Moins-values immobilières non prises en compte.
- Art. 1609 nonies G CGI — Taxe sur les plus-values immobilières élevées.
- Art. L. 214-93 CMF — Retrait et cession des parts de SCPI, registre des ordres.
Glossaire
- SCPI — Société Civile de Placement Immobilier. "Pierre papier" permettant d'investir indirectement dans l'immobilier.
- Valeur de retrait — Prix auquel la société de gestion rachète une part de SCPI à capital variable : prix de souscription diminué de la commission de souscription.
- Marché secondaire des parts — Lieu d'échange des parts de SCPI entre associés et acheteurs, où le prix résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente.
- Parts en attente de retrait — Parts dont l'associé a demandé le rachat et que la SCPI ne peut pas encore reprendre faute de souscriptions nouvelles.
- Taux de distribution — Dividende brut annuel d'une part de SCPI rapporté à son prix de souscription au 1er janvier.
- Plus-value immobilière — Gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier, imposé à 19 % (IR) + 17,2 % (PS) après application des abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans).
- Surtaxe plus-values élevées — Taxe additionnelle de 2 % à 6 % appliquée à toute la plus-value nette imposable lorsqu'elle dépasse 50 000 €, avec un lissage en entrée de tranche.
Questions fréquentes
- Faut-il vendre ses SCPI après la baisse des prix de part ? — Cela dépend de l'évolution que vous attendez : le simulateur calcule le rythme annuel de reprise du prix de part à partir duquel garder vos parts rapporte autant que vendre et placer le produit, dividendes et impôts compris.
- Vendre ses SCPI en moins-value permet-il de réduire ses impôts ? — Non, une moins-value sur parts de SCPI détenues en direct n'est imputable ni sur une autre plus-value immobilière ni sur le revenu global : elle est simplement perdue.
- Mes parts en attente de retrait touchent-elles encore des dividendes ? — Oui, tant qu'elles ne sont pas rachetées, elles restent à vous et perçoivent les acomptes trimestriels comme les autres parts.
- Vaut-il mieux attendre le rachat de ses parts de SCPI ou passer par le marché secondaire ? — Le marché secondaire permet de sortir plus vite, au prix d'une décote ; l'attente garde les dividendes mais sans date de rachat certaine. Le simulateur chiffre les deux selon le délai et la décote que vous saisissez.
- Une OAT rapporte-t-elle plus qu'une SCPI ? — Avec une OAT à 10 ans autour de 4,9 % et des SCPI à 4,91 % de distribution moyenne, l'écart brut est faible ; après impôt, le coupon d'OAT au prélèvement forfaitaire unique est souvent moins taxé qu'un dividende de SCPI imposé à la tranche et aux prélèvements sociaux.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
- À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Tous — Ce simulateur s'adresse à tout profil patrimonial.