Définition
Ce simulateur évalue l'éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un primo-accédant et chiffre le montant et la durée du prêt sans intérêts auquel il peut prétendre. Il applique les plafonds de ressources, les quotités empruntables et la période de différé de remboursement selon la zone géographique et la composition du foyer.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit les ressources du foyer sur l'avant-dernière année (N-2), la composition familiale, la zone géographique du bien (A bis, A, B1, B2, C), la nature du bien (neuf collectif, maison individuelle neuve, ancien avec travaux) et le coût de l'opération. Le simulateur vérifie l'éligibilité primo-accession (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans précédents), applique les plafonds de ressources, situe le foyer dans une tranche (revenu divisé par le coefficient familial : 1 ; 1,5 ; 1,8 ; 2,1 ; 2,4 pour 5 personnes et plus), calcule la quotité PTZ selon la tranche et le type de logement, et projette l'échéancier avec différé de remboursement selon les ressources.
PTZ = min(Coût de l'opération, Plafond d'opération de la zone, de 1 à 5 personnes) × Quotité de la tranche — durée 25, 20, 15 ou 10 ans dont différé 10, 8, 2 ou 0 an selon la tranche
Pour qui
- Primo-accédants n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années
- Locataires souhaitant devenir propriétaires avec un financement avantageux
- Jeunes ménages avec des revenus modestes à intermédiaires
- Acquéreurs d'un logement neuf, appartement ou maison individuelle, dans toutes les zones depuis le 01/04/2025
- Acquéreurs d'un logement ancien avec travaux de rénovation (au moins 25 % du coût) en zones B2 et C
Avantages
- Chiffre le montant PTZ maximum auquel le foyer peut prétendre selon ses ressources, la zone et la nature du bien
- Applique les quotités et plafonds en vigueur ainsi que la période de différé de remboursement adaptée aux ressources
- Signale l'éligibilité primo-accession et les conditions de ressources qui conditionnent le dispositif
- Permet de tester l'impact d'un changement de zone ou de type de bien (neuf vs ancien) sur le montant PTZ
Inconvénients
- Les règles du PTZ évoluent fréquemment — le simulateur applique les règles en vigueur, à vérifier à l'approche du dépôt
- Le PTZ nécessite un prêt principal auprès d'une banque qui accepte la coexistence — pas toutes les banques l'acceptent volontiers
- Ne chiffre pas les coûts annexes (frais de notaire, garantie, assurance) qui s'ajoutent au projet total
- Le différé de remboursement allonge la durée totale : un PTZ sur 25 ans avec différé de 10 ans alourdit la gestion patrimoniale à long terme
Points de vigilance
- Le PTZ est réservé aux primo-accédants (ou assimilés, ex : personnes handicapées, victimes de catastrophe) — le simulateur vérifie la condition saisie
- Les plafonds de ressources sont stricts et révisés annuellement — le simulateur applique les plafonds en vigueur à la date de simulation
- Le PTZ ne peut financer qu'une partie du projet : il complète un prêt principal (dont la banque doit accepter la coexistence avec un PTZ)
- Le différé de remboursement allonge la durée totale du PTZ (jusqu'à 25 ans) mais n'allège pas la charge totale
- Depuis le 01/04/2025, le PTZ neuf est ouvert dans toutes les zones, maisons individuelles comprises (quotités réduites à 30, 20, 20 et 10 %) ; l'ancien avec travaux reste réservé aux zones B2 et C — le simulateur applique ces règles
Échéances et seuils
- Durée de remboursement selon les revenus, avec période de différé — La durée totale du PTZ est de 10 à 25 ans et comprend une période de différé (0 à 10 ans) pendant laquelle le PTZ n'est pas remboursé — seul le prêt principal l'est : tranche 1, 25 ans dont 10 de différé ; tranche 2, 20 ans dont 8 ; tranche 3, 15 ans dont 2 ; tranche 4, 10 ans sans différé. Le différé réduit la mensualité globale pendant la période de remboursement du prêt principal, au prix d'une durée totale plus longue. Art. L31-10-11 CCH.
- Quotité PTZ selon zone et tranche de revenus : 20 % à 50 % du coût d'opération plafonné — Le PTZ finance de 20 % (tranche 4) à 50 % (tranche 1) du coût d'opération pour le neuf collectif et l'ancien avec travaux, de 10 % à 30 % pour une maison individuelle neuve, dans la limite d'un plafond d'opération fixé par zone et composition du foyer (atteint à 5 personnes). Exemple : pour un ménage de 2 personnes en zone B1, le plafond d'opération est de 202 500 €, soit un PTZ maximum de 101 250 € en tranche 1 pour un appartement neuf. Les montants sont revalorisés périodiquement par décret.
- Logements éligibles depuis le 01/04/2025 — Le PTZ neuf est ouvert dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C), en immeuble collectif (quotités 50, 40, 40 et 20 %) comme en maison individuelle (30, 20, 20 et 10 %). Le PTZ ancien avec travaux est réservé aux zones B2 et C, sous condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération (décrets n° 2024-304 et n° 2025-299, loi de finances pour 2025).
Références légales
- Art. L31-10-1 à L31-10-14 CCH — Régime juridique du prêt à taux zéro
- Décret n° 2024-304 — Plafonds, tranches, quotités, durées et différés du PTZ
- Décret n° 2025-299 et loi de finances pour 2025 — Ouverture du PTZ neuf à toutes les zones et aux maisons individuelles depuis le 01/04/2025
- Arrêté du 25/05/2011 — Plafonds de ressources et de coût d'opération
- Art. 244 quater V CGI — Crédit d'impôt accordé aux banques distributrices
- Circulaire DHUP — Modalités d'application annuelles du PTZ
Glossaire
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) — Prêt aidé par l'État, sans intérêts ni frais de dossier, réservé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale ; il complète un prêt principal.
- Primo-accédant — Personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de PTZ. Cette condition s'apprécie au niveau du foyer fiscal : si l'un des membres a été propriétaire dans ce délai, l'ensemble du foyer est exclu du dispositif. Exceptions : propriétaire d'un bien impropre à l'habitation (cave, parking) ou invalide de catégorie 2 ou 3 contraint de quitter son logement.
- Quotité PTZ — Pourcentage du coût d'opération plafonné pouvant être financé par le PTZ. Elle varie selon la tranche de revenus (1 à 4) et le type de logement : 50, 40, 40 et 20 % pour le neuf collectif et l'ancien avec travaux, 30, 20, 20 et 10 % pour une maison individuelle neuve. Art. L31-10-9 CCH.
- Période de différé — Durée pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le PTZ (de 0 à 10 ans selon la tranche de revenus). Pendant le différé, seul le prêt principal est remboursé. Plus les revenus sont faibles (tranche 1), plus le différé est long (10 ans sur 25 ans de durée totale). Le différé réduit la mensualité globale en début de prêt, ce qui facilite l'accession pour les ménages modestes. À l'issue du différé, le PTZ commence à être remboursé en parallèle du prêt restant.
- Zones A bis / A / B1 / B2 / C — Classification des communes selon la tension du marché immobilier local, déterminant l'éligibilité et les plafonds PTZ. Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne. Zone A : reste de l'Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois, Lyon, Marseille. Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, Corse, DOM. Zones B2 et C : reste du territoire. Depuis avril 2025, toutes les zones sont éligibles au PTZ neuf ; l'ancien avec travaux l'est en zones B2 et C. Le zonage est consultable sur service-public.fr.
- Coût d'opération plafonné — Montant maximum pris en compte pour le calcul de la base PTZ. Ce plafond varie selon la zone et la composition du foyer. Exemple : 2 personnes en zone B1 → plafond de 202 500 €. Si le prix d'achat est supérieur à ce plafond, le PTZ est calculé sur le plafond (pas sur le prix réel). Ces plafonds sont fixés par décret et revalorisés périodiquement pour suivre l'évolution du marché immobilier. Art. L31-10-10 CCH.
Questions fréquentes
- Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? — Les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, sous conditions de ressources. Certaines situations, comme une invalidité ou une catastrophe ayant rendu le logement inhabitable, lèvent la condition de primo-accession.
- Peut-on financer un achat immobilier uniquement avec un PTZ ? — Non, le PTZ ne finance qu'une partie de l'opération et doit obligatoirement être complété par un autre prêt. Son montant dépend du coût de l'opération retenu dans la limite d'un plafond, de la zone géographique, de la composition du foyer et de ses revenus.
- Comment fonctionne le différé de remboursement du PTZ ? — Selon les revenus du foyer, le remboursement du PTZ peut commencer après une période de différé pendant laquelle seul le prêt principal est remboursé. Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long, ce qui allège les mensualités des premières années.
- Le PTZ peut-il servir à acheter un logement à louer ? — Non, le logement financé doit devenir la résidence principale de l'emprunteur dans un délai encadré et le rester pendant plusieurs années. Une mise en location n'est admise que dans des cas particuliers, comme une mobilité professionnelle, un divorce ou une invalidité.
- Comment sont prises en compte les ressources pour obtenir un PTZ ? — On retient le plus élevé entre le revenu fiscal de référence du foyer de l'avant-dernière année et le coût total de l'opération divisé par 9, puis ce montant est divisé par un coefficient familial. Le résultat situe le foyer dans une tranche qui fixe la part finançable et la durée du différé.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Simple — Calcul direct — Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)