Définition
Ce simulateur évalue l'éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un primo-accédant et chiffre le montant et la durée du prêt sans intérêts auquel il peut prétendre. Il applique les plafonds de ressources, les quotités empruntables et la période de différé de remboursement selon la zone géographique et la composition du foyer.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit les ressources du foyer sur l'avant-dernière année (N-2), la composition familiale, la zone géographique du bien (A bis, A, B1, B2, C), la nature du bien (neuf, ancien avec travaux) et le prix d'acquisition. Le simulateur vérifie l'éligibilité primo-accession (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans précédents), applique les plafonds de ressources, calcule la quotité PTZ (jusqu'à 40 % du prix dans les zones tendues) et projette l'échéancier avec différé de remboursement (5 à 15 ans selon ressources).
PTZ = min(Prix acquisition, Plafond) × Quotité × Éligibilité primo-accession
Pour qui
- Primo-accédants n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années
- Locataires souhaitant devenir propriétaires avec un financement avantageux
- Jeunes ménages avec des revenus modestes à intermédiaires
- Acquéreurs en zones tendues (A bis, A, B1) pour du neuf collectif
- Investisseurs dans l'ancien avec travaux de rénovation (≥25% du coût)
Avantages
- Chiffre le montant PTZ maximum auquel le foyer peut prétendre selon ses ressources, la zone et la nature du bien
- Applique les quotités et plafonds en vigueur ainsi que la période de différé de remboursement adaptée aux ressources
- Signale l'éligibilité primo-accession et les conditions de ressources qui conditionnent le dispositif
- Permet de tester l'impact d'un changement de zone ou de type de bien (neuf vs ancien) sur le montant PTZ
Inconvénients
- Les règles du PTZ évoluent fréquemment — le simulateur applique les règles en vigueur, à vérifier à l'approche du dépôt
- Le PTZ nécessite un prêt principal auprès d'une banque qui accepte la coexistence — pas toutes les banques l'acceptent volontiers
- Ne chiffre pas les coûts annexes (frais de notaire, garantie, assurance) qui s'ajoutent au projet total
- Le différé de remboursement allonge la durée totale : un PTZ sur 25 ans avec différé 15 ans alourdit la gestion patrimoniale à long terme
Points de vigilance
- Le PTZ est réservé aux primo-accédants (ou assimilés, ex : personnes handicapées, victimes de catastrophe) — le simulateur vérifie la condition saisie
- Les plafonds de ressources sont stricts et révisés annuellement — le simulateur applique les plafonds en vigueur à la date de simulation
- Le PTZ ne peut financer qu'une partie du projet : il complète un prêt principal (dont la banque doit accepter la coexistence avec un PTZ)
- Le différé de remboursement (5 à 15 ans) allonge la durée totale du PTZ (jusqu'à 25 ans) mais n'allège pas la charge totale
- Le dispositif a été recentré sur le neuf en zones tendues depuis 2024 : l'ancien avec travaux est éligible uniquement en zone détendue (B2, C) — le simulateur applique cette règle
Échéances et seuils
- Durée de remboursement : 20 à 25 ans selon les revenus, avec période de différé — La durée totale du PTZ est de 15 à 25 ans et comprend une période de différé (0 à 15 ans) pendant laquelle le PTZ n'est pas remboursé — seul le prêt principal l'est. Plus les revenus sont modestes (tranche 1), plus le différé est long (15 ans) et plus la durée totale est élevée (25 ans). Le différé réduit la mensualité globale pendant la période de remboursement du prêt principal, au prix d'une durée totale plus longue. Art. L31-10-11 CCH.
- Quotité PTZ selon zone et tranche de revenus : 20 % à 50 % du coût d'opération plafonné — Le PTZ peut financer de 20 % (tranche 4 en zone A) à 50 % (tranche 1 en zones A bis/A/B1) du coût d'opération, dans la limite d'un plafond d'opération fixé par zone et composition du foyer. Exemple : pour un ménage de 2 personnes en zone B1, le plafond d'opération est de 154 000 €, soit un PTZ maximum de 77 000 € en tranche 1. Les montants sont revalorisés périodiquement par décret.
- Réforme PTZ 2024 — décret n°2024-304 du 29 mars 2024 — Le décret n°2024-304 a profondément remanié le PTZ à compter du 1er avril 2024 : (1) Le PTZ neuf collectif est désormais réservé aux zones tendues (A bis, A, B1) — les zones B2 et C ne sont plus éligibles. (2) Les maisons individuelles neuves sont supprimées du dispositif PTZ (quel que soit la zone). (3) Le PTZ ancien avec travaux reste accessible dans toutes les zones, sous condition que le montant des travaux représente au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces changements visent à concentrer l'aide sur les zones où la tension du marché est la plus forte et à orienter la construction vers des formes moins consommatrices d'espace.
Références légales
- Art. L31-10-1 à L31-10-14 CCH — Régime juridique du prêt à taux zéro
- Décret n°2024-304 — Conditions d'attribution du PTZ 2024
- Arrêté du 25/05/2011 — Plafonds de ressources et de coût d'opération
- Art. 244 quater V CGI — Crédit d'impôt accordé aux banques distributrices
- Circulaire DHUP — Modalités d'application annuelles du PTZ
Glossaire
- PTZ — Prêt à Taux Zéro — Prêt immobilier sans intérêts ni frais de dossier accordé par l'État aux primo-accédants via les banques partenaires (crédit logement). Le manque à gagner est compensé aux banques sous forme d'un crédit d'impôt (art. 244 quater V CGI). Le montant et les conditions dépendent de la zone géographique, de la composition du foyer, des revenus et du type de logement. Depuis la réforme du 1er avril 2024 (décret n°2024-304), le neuf est réservé au collectif en zones A bis/A/B1.
- Primo-accédant — Personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de PTZ. Cette condition s'apprécie au niveau du foyer fiscal : si l'un des membres a été propriétaire dans ce délai, l'ensemble du foyer est exclu du dispositif. Exceptions : propriétaire d'un bien impropre à l'habitation (cave, parking) ou invalide de catégorie 2 ou 3 contraint de quitter son logement.
- Quotité PTZ — Pourcentage du coût d'opération plafonné pouvant être financé par le PTZ. Elle varie de 20 % à 50 % selon la tranche de revenus (1 à 4) et la zone. En tranche 1 (revenus les plus modestes) : 50 % en zones A bis/A/B1. En tranche 4 (revenus les plus élevés encore éligibles) : 20 % en zones A bis/A/B1. L'ancien avec travaux bénéficie des mêmes quotités dans toutes les zones. Art. L31-10-9 CCH.
- Période de différé — Durée pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le PTZ (de 0 à 15 ans selon la tranche de revenus). Pendant le différé, seul le prêt principal est remboursé. Plus les revenus sont faibles (tranche 1), plus le différé est long (15 ans sur 25 ans de durée totale). Le différé réduit la mensualité globale en début de prêt, ce qui facilite l'accession pour les ménages modestes. À l'issue du différé, le PTZ commence à être remboursé en parallèle du prêt restant.
- Zones A bis / A / B1 / B2 / C — Classification des communes selon la tension du marché immobilier local, déterminant l'éligibilité et les plafonds PTZ. Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne. Zone A : reste de l'Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois, Lyon, Marseille. Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, Corse, DOM. Zones B2 et C : reste du territoire. Depuis avril 2024, seules les zones A bis/A/B1 sont éligibles au PTZ neuf collectif. Le zonage est consultable sur service-public.fr.
- Coût d'opération plafonné — Montant maximum pris en compte pour le calcul de la base PTZ. Ce plafond varie selon la zone et la composition du foyer. Exemple : 2 personnes en zone B1 → plafond de 154 000 €. Si le prix d'achat est supérieur à ce plafond, le PTZ est calculé sur le plafond (pas sur le prix réel). Ces plafonds sont fixés par décret et revalorisés périodiquement pour suivre l'évolution du marché immobilier. Art. L31-10-10 CCH.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Simple — Calcul direct — Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)