Définition
L'article 790 A bis du code général des impôts exonère de droits de donation les dons de sommes d'argent consentis du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendant, à un neveu ou une nièce, quand l'argent finance l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique.
L'exonération atteint 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Elle s'ajoute à l'abattement personnel et au don familial de sommes d'argent.
Comment ça fonctionne
Le simulateur exonère d'abord la part du don réellement payée pour l'achat ou les travaux, dans la limite des deux plafonds diminués des dons logement déjà exonérés. Le reste du don passe ensuite par le don familial de sommes d'argent, si ses conditions sont remplies, puis par l'abattement personnel restant ; ce qui dépasse est taxé au barème des donations.
Il calcule les mêmes droits sans l'exonération logement, comme pour un don versé après la fin du dispositif, et affiche l'économie. Un versement daté après le 31 décembre 2026 est traité au droit commun.
Droits = barème des donations appliqué à (don − exonération logement − don familial de sommes d'argent − abattement restant).
Pour qui
- Parents et grands-parents qui veulent aider un enfant ou un petit-enfant à acheter un logement neuf ou sur plan.
- Familles qui financent la rénovation énergétique de la résidence principale d'un enfant.
- Oncles et tantes sans descendant qui aident un neveu ou une nièce à se loger.
- Donateurs qui ont déjà utilisé leur abattement de 100 000 € depuis moins de 15 ans.
Avantages
- Jusqu'à 100 000 € transmis sans droits par chaque parent ou grand-parent, en plus de l'abattement personnel.
- La part exonérée n'entre pas dans le rappel fiscal : elle ne réduit pas les abattements des donations futures.
- Le logement acheté peut être la résidence principale du bénéficiaire ou être loué nu ou meublé en résidence principale.
- Le don peut être versé en plusieurs fois, dans la limite des plafonds.
Inconvénients
- Le dispositif est temporaire : un don versé après le 31 décembre 2026 n'en bénéficie pas.
- Un logement ancien acheté sans travaux, une maison que le bénéficiaire fait construire ou un terrain à bâtir ne sont pas éligibles.
- Les travaux de rénovation financés ne doivent pas déjà ouvrir droit à MaPrimeRénov', au crédit d'impôt ou à une déduction de charges.
- La déclaration se fait sur papier, avec les justificatifs de l'achat ou des travaux.
Points de vigilance
- Les sommes doivent être payées pour l'achat ou les travaux au plus tard le dernier jour du 6e mois qui suit le versement : seule la part payée dans ce délai est exonérée.
- Le logement doit rester affecté à la résidence principale ou à la location pendant 5 ans ; une vente dans ce délai fait payer les droits, avec l'intérêt de retard, même si le prix est réinvesti dans un autre logement.
- Pour un achat, c'est la date de l'acte authentique qui compte, pas celle du contrat de réservation.
- Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
- Un projet de loi peut prolonger ou modifier le dispositif : vérifiez le texte en vigueur au jour du versement.
Échéances et seuils
- Fin du dispositif — Dons versés au plus tard le 31 décembre 2026.
- Plafond par donateur — 100 000 € par donateur et par bénéficiaire.
- Plafond par bénéficiaire — 300 000 €, tous donateurs confondus.
- Délai d'utilisation — 6 mois après le versement, jusqu'au dernier jour du mois.
- Conservation — 5 ans à compter de l'achat, de l'achèvement du logement ou de l'achèvement des travaux.
Références légales
- Art. 790 A bis CGI — Exonération temporaire des dons de sommes d'argent affectés à un logement neuf ou à une rénovation énergétique (loi de finances pour 2025, art. 71).
- BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 1000 — Commentaire administratif du dispositif.
- Art. 790 G CGI — Don familial de sommes d'argent.
- Art. 779 et 777 CGI — Abattements personnels et barème des droits de donation.
- Art. 784 CGI — Rappel fiscal des donations antérieures.
- Art. 1840 G ter CGI — Reprise des droits en cas de non-respect des conditions.
Glossaire
- Rappel fiscal — Obligation de cumuler fiscalement les donations consenties au cours des 15 dernières années pour déterminer les droits dus sur une nouvelle libéralité (art. 784 CGI).
- Abattement en ligne directe — Franchise de droits de 100 000 € par parent et par enfant, applicable aux donations et successions, reconstituée tous les 15 ans.
- Affectation des fonds — Paiement, par le bénéficiaire du don, de l'achat du logement ou des travaux avec les sommes reçues, dans le délai fixé par la loi.
- Exonération logement — Exonération de droits de donation de l'article 790 A bis du CGI, réservée aux dons de sommes d'argent affectés à un logement neuf ou à une rénovation énergétique.
Questions fréquentes
- Combien un parent peut-il donner sans droits pour l'achat d'un logement neuf de son enfant ? — Jusqu'à 100 000 € au titre de l'exonération logement, plus l'abattement de 100 000 € et, si le donateur a moins de 80 ans, 31 865 € de don familial de sommes d'argent.
- L'exonération logement couvre-t-elle l'achat d'un appartement ancien ? — Non, sauf pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale du bénéficiaire ; l'achat lui-même doit porter sur un logement neuf ou vendu sur plan.
- Le don logement réduit-il l'abattement disponible pour une donation future ? — Non. La part exonérée au titre du logement n'entre pas dans le rappel fiscal ; seule la part couverte par l'abattement ou taxée y entre.
- Que se passe-t-il si l'enfant revend le logement avant cinq ans ? — L'exonération est remise en cause : les droits de donation deviennent dus, avec l'intérêt de retard, même si le prix est réinvesti dans un autre logement. Le décès du bénéficiaire ne remet pas l'exonération en cause.
- Peut-on cumuler l'exonération logement avec MaPrimeRénov' pour les mêmes travaux ? — Non. Les dépenses qui ont déjà ouvert droit à MaPrimeRénov', au crédit d'impôt ou à une déduction de charges ne peuvent pas être financées par un don exonéré.
Ticket d'investissement
- À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Tous — Ce simulateur s'adresse à tout profil patrimonial.