⚖️ Comparateur de deux offres de prêt immobilier

Définition

Ce comparateur met face à face deux offres de prêt immobilier amortissable à taux fixe pour un même montant emprunté. Pour chacune, il calcule la mensualité, le coût des intérêts, de l'assurance emprunteur, des frais de dossier, de garantie et de courtage, le TAEG et le coût total jusqu'au terme.

Il chiffre aussi ce que coûte chaque offre si le prêt s'arrête avant son terme, par revente du bien ou par rachat du prêt : intérêts et assurance payés jusque-là, frais du départ, indemnités de remboursement anticipé selon la clause négociée et mainlevée d'hypothèque. C'est souvent ce coût qui départage deux offres proches.

Comment ça fonctionne

Chaque offre est amortie mois par mois à mensualité constante hors assurance. L'assurance se calcule sur le capital emprunté (prime fixe), sur le capital restant dû (prime qui baisse avec le capital) ou à partir du coût mensuel indiqué dans l'offre, multiplié par la quotité assurée totale.

Coût du crédit = intérêts + assurance + frais de dossier + garantie + courtage. Le TAEG est le taux actuariel qui égalise le montant emprunté net des frais du départ et la suite des mensualités assurance comprise.

Coût en cas de sortie anticipée = intérêts et assurance payés jusqu'à la sortie + frais du départ + indemnités de remboursement anticipé + mainlevée d'hypothèque. Les indemnités au plafond légal valent le plus petit montant entre 6 mois d'intérêts sur le capital restant dû et 3 % de ce capital ; elles tombent à zéro si le contrat les supprime, pour toute sortie ou pour la seule revente.

Le graphique trace ce coût pour une sortie à chaque fin d'année : là où les deux courbes se croisent, l'offre la moins chère change.

Pour qui

• Acheteurs qui ont reçu deux propositions, de deux banques ou de la même banque sur deux durées, et veulent savoir laquelle coûte vraiment le moins.
• Primo-accédants qui comptent revendre leur premier logement avant la fin du prêt.
• Investisseurs locatifs qui arbitrent entre un taux bas et des frais ou des indemnités de remboursement anticipé plus lourds.
• Emprunteurs qui hésitent entre l'assurance de groupe de la banque et une délégation d'assurance.

Avantages

• Compare l'ensemble du coût, pas seulement le taux nominal : intérêts, assurance, dossier, garantie, courtage.
• Calcule le TAEG de chaque offre et le confronte au seuil de l'usure en vigueur pour sa durée.
• Chiffre le coût réel en cas de revente ou de rachat avant le terme, avec la clause d'indemnités négociée dans chaque offre.
• Montre l'année à partir de laquelle l'offre la moins chère change, ce qu'un TAEG seul ne dit pas.
• Distingue une assurance calculée sur le capital emprunté d'une assurance calculée sur le capital restant dû.
• Met en regard les clauses de souplesse (modulation, report, transférabilité) qui départagent deux offres de coût proche.

Inconvénients

• Ne traite que les prêts amortissables à taux fixe et à mensualité constante : pas de taux variable, de prêt in fine, de différé ni de prêt à paliers.
• Le TAEG est une estimation actuarielle mensuelle : le TAEG de l'offre peut différer de quelques centièmes selon le décompte des jours et les frais que la banque y inclut.
• La restitution partielle d'une caution en fin de prêt n'est pas déduite : le coût d'une offre garantie par caution est surestimé.
• Ne valorise pas en euros les clauses de souplesse ni les contreparties demandées par la banque (domiciliation des revenus, souscription de produits).

Points de vigilance

• Comparez des offres de même montant ; si les durées diffèrent, l'offre la plus longue coûte plus d'intérêts mais allège la mensualité : jugez d'abord ce que votre budget supporte.
• Vérifiez que les garanties d'assurance sont équivalentes avant de retenir une délégation moins chère : décès, invalidité, incapacité, quotité et exclusions.
• Une assurance au capital restant dû paraît plus chère au départ mais coûte souvent moins sur toute la durée ; comparez le coût total, pas la première mensualité.
• Les indemnités de remboursement anticipé se négocient avant la signature, jamais après : une suppression en cas de revente vaut souvent plus qu'un dixième de point de taux.
• Les contreparties exigées (domiciliation des salaires, ouverture de comptes, parts sociales) ont un coût qui n'apparaît pas toujours dans le TAEG.

Échéances et seuils

• Seuil de l'usure — Depuis le 1er octobre 2026, le TAEG d'un prêt immobilier à taux fixe ne peut dépasser 4,09 % pour une durée de moins de dix ans, 4,68 % de dix à moins de vingt ans et 5,40 % à partir de vingt ans. La Banque de France publie ces seuils chaque trimestre.
• Plafond des indemnités de remboursement anticipé — Sauf clause plus favorable, elles ne peuvent dépasser ni 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ni 3 % du capital restant dû ; elles ne sont pas dues en cas de vente consécutive à une mutation professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint.
• Délai de réflexion — L'offre de prêt ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion légal et la banque doit la maintenir pendant une durée minimale : comparer les offres reçues se fait dans ce délai.
• Changement d'assurance — Depuis le 1er juin 2022, l'assurance emprunteur se résilie à tout moment au profit d'un contrat aux garanties équivalentes : une assurance de groupe chère n'est pas définitive.

Références légales

• Art. L313-24 à L313-26 Code de la consommation — Contenu et remise de l'offre de prêt immobilier
• Art. L313-34 Code de la consommation — Délai de réflexion et durée de validité de l'offre
• Art. L313-30 Code de la consommation — Libre choix de l'assurance emprunteur à garanties équivalentes
• Art. L313-47 et L313-48 Code de la consommation — Remboursement anticipé et plafonnement des indemnités
• Art. L314-1 à L314-5 Code de la consommation — Calcul et mention du TAEG
• Art. L314-6 Code de la consommation — Seuil de l'usure
• Art. L113-12-2 Code des assurances — Résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment

Glossaire

• TAEG (Taux Annuel Effectif Global) — Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. Indicateur de comparaison réglementaire entre offres.
• Taux d'usure — Taux maximal au-delà duquel un prêt est usuraire et donc illégal. Calculé par la Banque de France chaque trimestre comme 1,33 fois le taux moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours des 3 mois précédents. Un dépassement du taux d'usure est une infraction pénale (art. L341-50 Code conso).
• IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) — Pénalités versées à la banque lors du remboursement anticipé d'un prêt, plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.
• Capital Restant Dû (CRD) — Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée ; elle figure sur le tableau d'amortissement.
• Quotité — Pourcentage du capital emprunté couvert par l'assurance sur la tête de chaque emprunteur ; à deux, la somme des quotités est d'au moins 100 %.
• Délégation d'assurance — Faculté pour l'emprunteur de souscrire son assurance de prêt auprès d'un autre assureur que la banque prêteuse.
• Transférabilité du prêt — Clause qui permet de conserver le prêt, et son taux, pour financer l'achat d'un nouveau bien après la revente du premier.
• Modulation des échéances — Clause qui permet d'augmenter ou de réduire la mensualité en cours de prêt, dans les limites prévues au contrat, la durée s'ajustant en conséquence.

Questions fréquentes

• Comment comparer deux offres de prêt immobilier ? — Pour un même montant, on compare d'abord la mensualité assurance comprise, que le budget doit supporter, puis le coût total : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie et courtage. Le TAEG résume ce coût en un taux, mais il suppose que le prêt va jusqu'à son terme ; si une revente est probable, il faut aussi comparer le coût à la date de sortie, indemnités comprises.
• Pourquoi l'offre au TAEG le plus bas n'est-elle pas toujours la moins chère ? — Le TAEG étale les frais payés au départ sur toute la durée du prêt. Si le prêt s'arrête au bout de quelques années, ces frais pèsent bien plus lourd, et les indemnités de remboursement anticipé s'ajoutent. Une offre au taux un peu plus élevé mais avec peu de frais, ou sans indemnités en cas de revente, peut alors coûter moins.
• Vaut-il mieux une assurance de prêt calculée sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû ? — Calculée sur le capital emprunté, la prime reste la même jusqu'au terme ; calculée sur le capital restant dû, elle baisse au fil du remboursement. À taux affiché égal, la seconde coûte moins sur la durée ; à taux différents, seul le coût total permet de trancher.
• Que vérifier dans une offre de prêt immobilier au-delà du taux ? — Les indemnités de remboursement anticipé et leurs cas de suppression, la possibilité de moduler ou de reporter les échéances, la transférabilité du prêt sur un futur achat, la garantie demandée et les contreparties exigées comme la domiciliation des revenus. Ces clauses ne coûtent rien tant qu'on ne s'en sert pas et valent cher le jour où la situation change.
• Que signifie un TAEG supérieur au seuil de l'usure ? — Une banque ne peut pas accorder un prêt dont le TAEG dépasse le seuil de l'usure fixé pour sa durée. L'offre doit être revue : réduire les frais, changer d'assurance, allonger ou raccourcir la durée pour changer de catégorie, ou augmenter l'apport.

Ticket d'investissement

• Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.

Complexité du montage

• Simple — Calcul direct — Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.

Profils concernés

• Tous — Ce simulateur s'adresse à tout profil patrimonial.