📖 Qu'est-ce que c'est ?
Le Décoteur DPE est un outil d'aide à la négociation immobilière pour les biens énergivores (passoires thermiques classées F ou G). Il calcule le prix maximum à payer pour qu'après rénovation énergétique, votre investissement locatif atteigne le rendement souhaité.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur part de votre objectif de rendement pour remonter au prix d'achat maximum acceptable, en intégrant le coût des travaux de rénovation.
Prix max = (Loyer annuel / Rendement cible) − Budget travaux
Par exemple, pour un loyer de 800 €/mois (9 600 €/an), un rendement cible de 7% et 30 000 € de travaux : Prix max = (9 600 / 0.07) − 30 000 = 107 143 €.
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs locatifs cherchant des opportunités sur le marché des passoires thermiques
- Primo-accédants souhaitant négocier un bien à rénover pour leur résidence principale
- CGP et agents immobiliers accompagnant leurs clients dans la valorisation d'un bien énergivore
⚠️ Points de vigilance
- Interdiction de location : Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028
- Audit énergétique obligatoire : Depuis 2023 pour les ventes de biens F et G
- Sous-estimation des travaux : Prévoyez une marge de 15-20% sur le budget travaux
- Délais de rénovation : Comptez 3 à 6 mois sans loyer pendant les travaux
⚖️ Avantages et inconvénients des passoires thermiques
✅ Avantages
- Prix d'achat décoté (15-30%)
- Négociation facilitée
- Aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE)
- Plus-value potentielle post-travaux
❌ Inconvénients
- Travaux obligatoires et coûteux
- Vacance locative pendant travaux
- Risque de mauvaises surprises
- Financement travaux à prévoir
📚 Références légales
- Loi Climat et Résilience (2021) — Calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques
- Art. L173-1-1 CCH — Critères de décence énergétique (seuil 450 kWh/m²/an)
- Décret n°2022-1079 — Audit énergétique obligatoire avant vente
- Art. 200 quater CGI — Crédit d'impôt transition énergétique (remplacé par MaPrimeRénov')
📝 Glossaire
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Évaluation de la consommation énergétique d'un logement, classée de A (très performant) à G (passoire thermique).
- Passoire thermique
- Logement classé F ou G au DPE, consommant plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire.
- Rendement brut
- Ratio loyers annuels / prix d'acquisition, exprimé en pourcentage. Ne tient pas compte des charges et impôts.
- MaPrimeRénov'
- Aide de l'État pour financer les travaux de rénovation énergétique, calculée selon les revenus et le gain énergétique.
- CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
- Primes versées par les fournisseurs d'énergie pour financer des travaux d'économie d'énergie.