Définition
Ce simulateur calcule, pour un investisseur locatif, le prix maximum à payer pour un logement classé F ou G compte tenu des travaux de rénovation énergétique à financer, du loyer attendu après travaux et du rendement brut visé. Il en déduit la décote à négocier par rapport au prix affiché et rappelle le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix affiché, la surface, la classe DPE actuelle (F ou G), le loyer mensuel attendu après travaux, le rendement brut visé et le coût des travaux au m². Le simulateur calcule le budget de travaux, le prix maximum d'achat qui permet d'atteindre le rendement visé, la décote correspondante par rapport au prix affiché et le rendement obtenu en achetant au prix affiché.
Prix maximum = Loyer annuel ÷ Rendement brut visé − Coût des travaux
Pour qui
- Investisseurs locatifs cherchant des opportunités sur le marché des passoires thermiques
- Primo-accédants souhaitant négocier un bien à rénover pour leur résidence principale
- CGP et agents immobiliers accompagnant leurs clients dans la valorisation d'un bien énergivore
Avantages
- Chiffre la décote à négocier à partir de votre propre objectif de rendement, et non d'une moyenne de marché
- Intègre le coût des travaux de rénovation énergétique dans le prix maximum d'achat
- Compare le rendement brut au prix affiché et au prix maximum
- Signale le calendrier d'interdiction de location (G en 2025, F en 2028, E en 2034) pour les bailleurs
Inconvénients
- La décote calculée découle de votre objectif de rendement : elle ne dit pas ce que le marché local acceptera
- Ne déduit pas les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) du coût des travaux : si vous en obtenez, le prix maximum est sous-estimé
- Ne chiffre pas les économies d'énergie ni la revalorisation du bien après travaux
- Ne modélise pas le coût d'opportunité du capital immobilisé dans les travaux par rapport à un placement financier alternatif
Points de vigilance
- Le rendement est un rendement brut : frais de notaire, charges, taxe foncière et vacance ne sont pas déduits — à rendement net égal, le prix maximum réel est plus bas que celui affiché
- Les interdictions de location des logements classés G (2025), F (2028) et E (2034) imposent aux bailleurs des travaux de mise à niveau — le simulateur intègre ce calendrier, à vérifier selon l'évolution réglementaire
- Le coût réel des travaux est souvent sous-estimé dans les simulations initiales : une marge de 15-20 % au-delà du devis est recommandée pour les imprévus
- Les aides publiques sont plafonnées et cumulables selon des règles d'écrêtement complexes — le simulateur ne les intègre pas, un accompagnateur Rénov' reste nécessaire pour les optimiser
Échéances et seuils
- DPE G — interdiction de location depuis le 1er janvier 2025 — Les logements classés G au DPE (consommation d'au moins 420 kWh/m²/an d'énergie primaire ou émissions d'au moins 100 kg CO2/m²/an) sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Cette interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. Les logements en cours de bail restent occupables jusqu'à expiration du contrat, mais ne peuvent pas être reloués sans travaux.
- DPE F — interdiction de location au 1er janvier 2028 — Les logements classés F au DPE (consommation de 330 à moins de 420 kWh/m²/an d'énergie primaire, ou émissions de 70 à moins de 100 kg CO2/m²/an) seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028. Les propriétaires disposent d'un délai pour réaliser les travaux permettant d'atteindre la classe E au minimum. Pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 en outre-mer), la révision annuelle de loyer est déjà interdite pour les logements F et G.
- Audit énergétique obligatoire avant vente des biens F et G (depuis 2023) — Depuis le 1er avril 2023, toute maison ou tout immeuble en monopropriété classé F ou G mis en vente (classe E depuis le 1er janvier 2025) doit faire l'objet d'un audit énergétique complet (distinct du simple DPE), fourni à l'acheteur dès le stade du compromis. Cet audit présente des scénarios de rénovation par étapes et leurs coûts estimés.
Références légales
- Loi Climat et Résilience (2021) — Calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques
- Art. L173-1-1 CCH — Classement des logements par niveau de performance énergétique
- Art. L126-28-1 CCH — Audit énergétique obligatoire avant vente
- Art. 200 quater CGI — Crédit d'impôt transition énergétique (remplacé par MaPrimeRénov')
Glossaire
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — Diagnostic obligatoire qui classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
- Passoire thermique — Logement classé F ou G au DPE, dont la consommation dépasse 330 kWh/m²/an d'énergie primaire. En France, environ 5,2 millions de logements sont concernés. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F le seront en 2028.
- MaPrimeRénov' — Aide de l'État pour financer les travaux de rénovation énergétique, calculée selon les revenus du ménage et le gain en classes DPE obtenu. Peut financer jusqu'à 80 % du coût des travaux pour les ménages très modestes en parcours accompagné (écrêtement à 90 % des dépenses pour une aide par geste). Les propriétaires bailleurs sont éligibles sous condition de louer à des ménages aux revenus plafonnés. Demande sur maprimerenov.gouv.fr.
- Audit énergétique — Document obligatoire depuis avril 2023 pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (E depuis 2025), plus complet que le DPE. Il propose plusieurs scénarios de rénovation par étapes, chiffrés, avec objectifs de classe DPE à atteindre. Il doit être remis à l'acheteur dès le compromis de vente.
- CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) — Primes versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies…) pour financer des travaux d'économie d'énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov'. Montants variables selon les travaux et les fournisseurs — comparer les offres sur le site officiel france-renov.gouv.fr.
- RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) — Réglementation thermique applicable aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022, visant à généraliser les bâtiments à énergie positive. Elle impose des seuils de consommation d'énergie primaire et d'émissions carbone. Les logements neufs sous RE2020 sont automatiquement classés A ou B au DPE.
Questions fréquentes
- Combien perd un logement mal classé au DPE ? — La moins-value dépend surtout du marché local : elle est plus marquée là où les acheteurs ont le choix et où la location est un débouché important. Le simulateur ne mesure pas cette moins-value : il calcule la décote à obtenir pour atteindre votre rendement, à confronter aux ventes comparables du secteur.
- Faut-il rénover un logement classé F ou G avant de le vendre ? — Pas obligatoirement, mais pour une maison ou un immeuble en monopropriété, le vendeur doit fournir un audit énergétique à l'acheteur. Rénover se justifie si la hausse de valeur, les aides et les économies d'énergie dépassent le coût des travaux ; le simulateur, conçu pour l'acheteur investisseur, ne fait pas ce calcul.
- Peut-on encore louer une passoire thermique ? — Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location, classe par classe, selon un calendrier fixé par la loi. Un bailleur doit donc programmer les travaux nécessaires pour atteindre une classe compatible avec la mise en location.
- Comment financer la rénovation énergétique d'un logement ? — Plusieurs aides se combinent : MaPrimeRénov', les primes des certificats d'économies d'énergie, l'éco-prêt à taux zéro et des aides locales. Elles obéissent à des règles d'écrêtement, et un accompagnateur Rénov' aide à les optimiser.
- Les économies d'énergie promises par une rénovation sont-elles garanties ? — Non, elles sont théoriques : la consommation réelle dépend de la qualité du chantier et des habitudes du foyer ; le simulateur ne les chiffre pas. Prévoyez aussi une marge pour les imprévus de travaux, souvent sous-estimés dans les devis initiaux.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 500 000 € — Montage structuré pour patrimoines importants. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Complexité du montage
- Simple — Calcul direct — Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)