Définition
Ce simulateur calcule la révision annuelle d'un loyer selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Il chiffre le loyer révisé auquel peut prétendre le bailleur et, réciproquement, l'augmentation à la charge du locataire, avec application du plafonnement IRL en vigueur.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le loyer mensuel actuel, la date du bail, l'IRL de référence inscrit au contrat et l'IRL du trimestre de révision. Le simulateur applique la formule officielle de révision, applique la variation de l'indice publié par l'INSEE (pendant le bouclier loyers, de l'IRL du 3e trimestre 2022 à celui du 1er trimestre 2024, l'IRL publié intègre déjà le plafond de 3,5 %), et restitue le nouveau loyer autorisé ainsi que l'augmentation mensuelle et annuelle correspondante.
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL trimestre révision / IRL trimestre référence)
Pour qui
- Bailleurs souhaitant réviser le loyer de leur locataire
- Locataires voulant vérifier une augmentation de loyer
- Investisseurs locatifs projetant les revenus futurs de leurs biens
- CGP estimant la revalorisation des loyers dans un plan patrimonial
Avantages
- Chiffre précisément le loyer révisé selon la formule IRL officielle et restitue l'augmentation mensuelle et annuelle
- Utilise les indices publiés par l'INSEE, qui intègrent le plafond de 3,5 % de l'IRL pendant le bouclier loyers (France métropolitaine)
- Permet de visualiser l'évolution sur plusieurs années en simulant des révisions successives
- Signale les conditions de recevabilité (clause d'indexation, délai d'un an, classe DPE) qui sont des motifs fréquents de nullité de la révision
Inconvénients
- Ne vérifie pas la classe DPE effective du logement : l'utilisateur doit saisir l'information correctement
- Ne modélise pas les loyers en zone tendue soumis à l'encadrement spécifique (Paris, Lille, etc.) qui ont leurs propres règles
- Ne génère pas le courrier de notification de révision, obligatoire pour être opposable au locataire
- L'IRL du trimestre de révision à saisir correspond au dernier IRL publié avant la date anniversaire du bail — une erreur de trimestre fausse le résultat
Points de vigilance
- Pour une révision couvrant plusieurs années, le simulateur enchaîne les variations annuelles en écrêtant celles de la période du bouclier (2 % en Corse, 2,5 % outre-mer, 3,5 % pour l'ILC d'une PME) : il suppose que chaque révision annuelle a été pratiquée ; il ne vérifie pas la classe DPE (gel des loyers F et G)
- La révision n'est possible que si la clause d'indexation figure expressément dans le bail — sans clause, le loyer reste figé
- La révision doit être demandée dans l'année qui suit la date anniversaire du bail : passé ce délai, elle est réputée renoncée pour l'année concernée
- Le plafonnement IRL est évolutif (3,5 % pendant le bouclier loyers, levé depuis) — le simulateur applique la variation des indices publiés, à vérifier si un nouveau plafond était voté
- Le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus être révisé depuis août 2022 (loi Climat) — le simulateur signale la contrainte sans vérifier la classe DPE saisie
- La révision ne vaut que pour l'avenir : elle ne peut pas s'appliquer rétroactivement sur les loyers déjà perçus
Échéances et seuils
- IRL — révision annuelle, au trimestre de la date anniversaire du bail — La révision du loyer d'habitation selon l'IRL ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail. Le bailleur dispose d'un an pour en faire la demande. La révision n'est pas automatique et n'est pas rétroactive. Si le bailleur ne la demande pas dans l'année, il perd définitivement le bénéfice de la revalorisation pour la période écoulée.
- Révision interdite pour les logements classés F ou G au DPE — Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience), toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, qu'il s'agisse d'une révision annuelle ou d'un changement de locataire. Cette interdiction s'applique jusqu'à réalisation de travaux permettant de passer à une classe supérieure.
- ILC / ILAT — révision triennale ou selon clause bail commercial — Pour les baux commerciaux et professionnels, la révision du loyer selon l'ILC ou l'ILAT peut intervenir tous les 3 ans (révision triennale légale) ou à la fréquence prévue par la clause d'indexation insérée dans le bail. Le locataire comme le bailleur peuvent demander la révision. Les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, dont la demande de révision, se prescrivent par deux ans (art. L145-60 C. com.).
Références légales
- Art. 17-1 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Révision annuelle du loyer selon l'IRL
- Art. 17-2 Loi n°89-462 — Encadrement des loyers en zones tendues
- Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — Interdiction de révision pour logements F/G au DPE
- Loi n°2022-1158 du 16 août 2022, art. 12 et 14, modifiée par la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 — Plafonnement de la variation annuelle de l'IRL (3,5 % métropole, 2,5 % outre-mer, 2 % Corse, du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024) et de l'ILC des PME (3,5 %, du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024)
- Loi n°2008-776 du 4 août 2008 — Création de l'ILC pour les baux commerciaux
- Décret n°2022-357 du 14 mars 2022 — Nouvelle formule de calcul de l'ILC (75 % IPC + 25 % ICC)
- Loi n°2011-525 du 17 mai 2011 — Création de l'ILAT pour les baux professionnels
- Art. L.145-33 à L.145-40 Code de commerce — Révision triennale des baux commerciaux
- INSEE — Publication trimestrielle de l'IRL, ILC et ILAT
Glossaire
- IRL (Indice de Référence des Loyers) — Indice trimestriel publié par l'Insee, qui sert de base à la révision annuelle des loyers d'habitation ; il suit l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
- ILC (Indice des Loyers Commerciaux) — Indice trimestriel utilisé pour réviser les loyers des baux commerciaux (commerçants inscrits au RCS, artisans inscrits au RM). Calculé depuis 2022 à partir de 75 % de l'IPC hors tabac et loyers et 25 % de l'ICC. Dernière valeur : T2 2026 = 137,16 (base 100 = T1 2008). Loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008.
- ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) — Indice trimestriel utilisé pour réviser les loyers des baux professionnels portant sur des bureaux, locaux à usage libéral (médecins, avocats, architectes…) ou entrepôts logistiques. Calculé à partir de 50 % IPC + 25 % ICC + 25 % PIB en valeur. Dernière valeur : T2 2026 = 138,01 (base 100 = T1 2010). Loi du 17 mai 2011.
- Trimestre de référence — Trimestre de l'indice mentionné dans le bail (ou le dernier indice publié au moment de la signature). Détermine quel indice utiliser pour le calcul de révision — il doit être identique entre l'année ancienne et l'année nouvelle.
- Date anniversaire du bail — Date à laquelle le bailleur peut demander la révision du loyer (habitation). Correspond généralement à la date de signature ou à la date de prise d'effet du bail. Le bailleur dispose d'un délai d'un an pour demander la révision, sans effet rétroactif.
- Zone tendue — Zone où la demande de logements dépasse nettement l'offre, soumise à des règles particulières (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants).
Questions fréquentes
- Comment calculer la révision d'un loyer avec l'IRL ? — On multiplie le loyer en cours par le rapport entre l'IRL du trimestre de référence de l'année de révision et l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui prévu au bail et doit rester le même d'une année sur l'autre.
- Le propriétaire peut-il augmenter le loyer si le bail ne prévoit pas de clause d'indexation ? — Non. Sans clause de révision dans le bail d'habitation, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. La révision annuelle selon l'IRL n'est jamais automatique : elle doit être prévue au contrat puis demandée par le bailleur.
- Que se passe-t-il si le bailleur oublie de réviser le loyer à la date anniversaire ? — Il dispose d'un an après la date anniversaire pour manifester sa volonté de réviser. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue, et une révision demandée dans le délai ne s'applique qu'à partir de la demande, sans rattrapage des mois écoulés.
- Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ? — Non. Depuis la loi Climat et résilience, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni lors de la révision annuelle, ni lors d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire. Il faut d'abord réaliser des travaux qui améliorent sa classe énergétique.
- Quelle différence entre IRL, ILC et ILAT ? — L'IRL sert aux baux d'habitation, vides ou meublés. L'ILC sert de référence pour les baux commerciaux des commerçants et artisans, et l'ILAT pour les baux professionnels de bureaux, d'activités libérales ou d'entrepôts. Les trois indices sont publiés chaque trimestre par l'INSEE.
- Le simulateur IRL vérifie-t-il la classe DPE ou l'encadrement des loyers ? — Non. Il applique la formule de révision aux indices saisis et rappelle les conditions à respecter, mais il ne contrôle pas la classe énergétique réelle du logement et ne traite pas les règles propres à l'encadrement des loyers en zone tendue.
Ticket d'investissement
- Non applicable — Ce simulateur ne porte pas sur un investissement à ticket d'entrée.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)